0115-KDWT.4011.188.2026.2.AK

Interpretacja indywidualna

 – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 maja 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek został uzupełniony pismem z 14 czerwca 2026 r. (wpływ 18 czerwca 2026 r.)

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Jest Pan osobą fizyczną, która nabyła w dniu 13 stycznia 2020 r. nieruchomość rolną stanowiącą działkę nr I o powierzchni 2,87 ha, położoną w miejscowości A, (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...).

Nieruchomość stanowiła użytki rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym i była częścią gospodarstwa rolnego przekraczającego 1 ha. Obejmowała grunty rolne zabudowane (zabudowa zagrodowa). Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego była przeznaczona jako tereny rolnicze (R) oraz tereny zabudowy zagrodowej (RM).

W dniu 10 listopada 2023 r. sprzedał Pan powyższą nieruchomość na rzecz X. Sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat od nabycia. Transakcja została poprzedzona uzyskaniem wymaganych zgód administracyjnych, w tym zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

Na dzień sprzedaży nieruchomość miała charakter rolny, nie została wyłączona z produkcji rolnej oraz nie zmieniono jej przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Podkreślił Pan, że nabywca nie dokona zmiany przeznaczenia nieruchomości, a nieruchomość nadal będzie funkcjonować jako gospodarstwo rolne i zachowa swój rolniczy charakter.

Uzupełnienie okoliczności faktycznych sprawy:

W treści uzupełnienia wniosku wskazał Pan, że:

1.  Działkę będącą gospodarstwem rolnym, która była przedmiotem sprzedaży, oznaczoną numerem I o powierzchni 2,87 ha, nabył Pan w dniu 13 stycznia 2020 r. na podstawie aktu notarialnego Repertorium (...) . Nabycie nastąpiło w celu powiększenia prowadzonego przez Pana gospodarstwa rolnego.

2.  Nie prowadził Pan i nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej.

3.  Sprzedaż opisanej we wniosku nieruchomości nie nastąpiła w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. Nieruchomość stanowiła składnik prowadzonego przez Pana gospodarstwa rolnego, które prowadzi Pan nieprzerwanie od dnia 1 stycznia 1997 r. Jest Pan wpisany do ewidencji producentów rolnych i posiada numer identyfikacyjny producenta rolnego (...).

4.  Przedmiotowa działka była wykorzystywana wyłącznie do działalności rolniczej prowadzonej w ramach gospodarstwa rolnego i nie była związana z prowadzeniem działalności handlowej w zakresie obrotu nieruchomościami.

5.  Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży stanowiła użytki rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym oraz wchodziła w skład gospodarstwa rolnego w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym. Powierzchnia prowadzonego przez Pana gospodarstwa rolnego wynosiła 17,49 ha, a więc przekraczała 1 ha.

6.  Przez cały okres posiadania działka była użytkowana rolniczo i wykorzystywana na potrzeby prowadzonego gospodarstwa rolnego. Na przedmiotowej działce prowadził Pan uprawę traw na gruntach rolnych. Działka służyła wyłącznie działalności rolniczej prowadzonej w ramach gospodarstwa rolnego.

7.  Nieruchomość nie była wykorzystywana do prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej.

8.  Nieruchomość nie była wykorzystywana na cele osobiste.

9.  Działka nie była oddawana do używania osobom trzecim w ramach najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. Nieruchomość nie była udostępniana odpłatnie ani nieodpłatnie.

10.  Na terenie działki w latach 2020-2023 wykonywał Pan prace remontowe trzech budynków gospodarskich, przywracając je do właściwego stanu technicznego umożliwiającego ich dalsze wykorzystywanie w prowadzonej działalności rolniczej. Prace te miały na celu utrzymanie i poprawę funkcjonalności zabudowań gospodarskich wykorzystywanych w gospodarstwie rolnym i nie były podejmowane w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży ani zwiększenia jej atrakcyjności handlowej.

11. W 2024 r. sprzedał Pan stary dom wraz z działką o powierzchni około 2 000 m2. Nieruchomość ta była położona pod adresem (…) i stanowiła część Pana gospodarstwa rolnego.

12. Nieruchomość została nabyta przez Pana w 1996 r., a następnie sprzedana w 2024 r.

13. Nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży.

Pytanie

Czy uzyskany przez Pana przychód ze sprzedaży nieruchomości rolnej (działki nr I o pow. 2,87 ha), stanowiącej część gospodarstwa rolnego, dokonanej przed upływem 5 lat od nabycia, korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości korzysta ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem wolne od podatku są przychody ze sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, pod warunkiem że grunty nie utraciły charakteru rolnego.

W przedstawionym stanie faktycznym przesłanki zastosowania zwolnienia zostały spełnione, ponieważ sprzedana nieruchomość stanowiła gospodarstwo rolne w rozumieniu ustawy o podatku rolnym, obejmowała użytki rolne o powierzchni 2,87 ha, a więc przekraczającej 1 ha, oraz stanowiła zorganizowaną całość gospodarczą.

Jednocześnie, w związku ze sprzedażą, nie doszło do utraty charakteru rolnego gruntów, gdyż nieruchomość nie została wyłączona z produkcji rolnej, nie wydano decyzji o zmianie sposobu użytkowania, nie zmieniono jej przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a także nadal jest i będzie wykorzystywana jako gospodarstwo rolne.

Należy podkreślić, że dla zastosowania zwolnienia kluczowe znaczenie ma faktyczne zachowanie rolnego charakteru gruntów, oceniane na moment sprzedaży, a nie status nabywcy. Okoliczność, że nabywcą nieruchomości jest X, nie ma znaczenia prawnego dla zastosowania zwolnienia, co znajduje potwierdzenie w utrwalonym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, w tym w wyrokach z dnia 14 marca 2017 r., sygn. II FSK 400/15, z dnia 17 maja 2017 r., sygn. II FSK 1100/15 oraz z dnia 9 lutego 2022 r., sygn. II FSK 1382/19, w których wskazano, że decydujący jest charakter gruntów, a utrata charakteru rolnego musi mieć charakter rzeczywisty, a nie potencjalny.

W analizowanej sprawie, na dzień sprzedaży, tj. 10 listopada 2023 r., nieruchomość miała charakter rolny, nie została wyłączona z produkcji rolnej, nie zmieniono jej przeznaczenia ani nie podjęto żadnych działań zmierzających do przekształcenia jej w nieruchomość o charakterze nierolnym. Nie wystąpiły również żadne okoliczności, które w praktyce interpretacyjnej organów podatkowych wykluczają możliwość zastosowania zwolnienia.

W świetle powyższego należy stwierdzić, że przedmiotowa nieruchomość stanowiła gospodarstwo rolne, a w związku z jej sprzedażą nie doszło do utraty charakteru rolnego gruntów, co oznacza, że spełnione zostały wszystkie warunki określone w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wskazanych w ww. lit. a-c ww. przepisu, które nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, zostanie dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, to skutkuje powstaniem przychodu.

Z treści wniosku wynika, że:

¾  13 stycznia 2020 r. nabył Pan działkę rolną o pow. 2,87 ha w celu powiększenia prowadzonego gospodarstwa rolnego;

¾  10 listopada 2023 r. sprzedał Pan powyższą nieruchomość na rzecz X;

¾  sprzedaż nie nastąpiła w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.

Zatem, w związku z przytoczonymi przepisami, opisana sprzedaż nieruchomości rolnej, powoduje powstanie po Pana stronie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomościach, wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia gruntów, które w związku z tym odpłatnym zbyciem utraciły charakter rolny.

Zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o gospodarstwie rolnym, oznacza to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym.

W myśl art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1344):

Za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, o których mowa w art. 1, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.

Stosownie do treści art. 1 wskazanej ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem rolnym podlegają grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza.

Jedną z przesłanek wymienionych w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest konieczność zachowania charakteru rolnego gruntu.

Dla oceny, czy dokonana transakcja skutkuje utratą charakteru rolnego gruntu decydujący jest przede wszystkim:

·      cel jego nabycia,

·      faktyczny zamiar nabywcy co do dalszego przeznaczenia nieruchomości (bądź inne okoliczności związane z daną transakcją).

Ustawodawca w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych używa określenia „w związku” i nie definiuje, co należy rozumieć przez to pojęcie. Niewątpliwie więc chodzi mu o językowe, potoczne rozumienie tego pojęcia. Oznacza to, że chodzi o każdy związek, w następstwie którego grunty tracą swój charakter rolny, byle tylko można było go powiązać ze sprzedażą. Może to być związek uprzedni, rozumiany jako przygotowawczy do sprzedaży, bezpośrednio związany ze sprzedażą, czy też będący skutkiem sprzedaży.

Utrata charakteru rolnego musi być powiązana ze sprzedażą, choć ten związek nie może być tak rozumiany, że z chwilą dokonania czynności powinna nastąpić zmiana charakteru gruntu. Dla oceny utraty charakteru rolnego gruntu znaczenie mają okoliczności faktyczne, a nie formalnoprawne związane z charakterem gruntu wskazanym w ewidencji gruntów i budynków. Okoliczności te mogą dotyczyć zarówno podatnika, jak i nabywcy, którego zakres działalności bądź czynności faktyczne podejmowane przez niego przed zawarciem umowy, czy też w związku z zawartą umową, wskazują na to, że kupuje nieruchomość z zamiarem wykorzystania jej na cele inne niż rolne.

Oceniając spełnienie przesłanki dotyczącej zachowania charakteru rolnego gruntu należy zwrócić uwagę przede wszystkim na faktyczny zamiar nabywcy, co do dalszego przeznaczenia nieruchomości. Zamiar ten wynikać może z charakteru działalności prowadzonej przez nabywcę, jak również innych okoliczności związanych z daną transakcją.

Należy ponadto wskazać, że utrata charakteru rolnego w związku ze sprzedażą może wystąpić bezpośrednio po sprzedaży, ale może również nastąpić dopiero w przyszłości, jednakże w momencie sprzedaży strony umowy powinny być świadome celu zakupu i przeznaczenia gruntów.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 22 maja 2015 r., sygn. II FSK 378/14, podkreśla, że ocena spełnienia przesłanek zwolnienia wynikających z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych musi uwzględnić wszystkie, znane w dniu dokonywania sprzedaży, okoliczności dotyczące sposobu wykorzystywania gruntu przez nabywcę, w tym również obiektywnie i niewątpliwie wskazujące na to, że w wyniku sprzedaży charakter gruntu ulegnie zmianie. O możliwej zmianie charakteru gruntu mogą świadczyć takie okoliczności jak: położenie sprzedanej nieruchomości, jej wielkość, przydatność do działalności rolniczej po sprzedaży, rodzaj działalności prowadzonej przez nabywcę itp.

Jak wskazał Pan w opisie sprawy:

¾  nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży stanowiła użytki rolne, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym oraz wchodziła w skład gospodarstwa rolnego, w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym;

¾  przez cały okres posiadania, działka była użytkowana rolniczo i wykorzystywana na potrzeby prowadzonego gospodarstwa rolnego. Na przedmiotowej działce prowadził Pan uprawę traw na gruntach rolnych. Działka służyła wyłącznie działalności rolniczej prowadzonej w ramach gospodarstwa rolnego;

¾  na dzień sprzedaży, nieruchomość miała charakter rolny, nie została wyłączona z produkcji rolnej oraz nie zmieniono jej przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego;

¾  nabywca nie dokona zmiany przeznaczenia nieruchomości, a nieruchomość nadal będzie funkcjonować jako gospodarstwo rolne i zachowa swój rolniczy charakter;

¾  transakcja została poprzedzona uzyskaniem wymaganych zgód administracyjnych, w tym zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

Mając zatem na uwadze przedstawione przez Pana okoliczności faktyczne sprawy, stwierdzić należy, że przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, która nadal będzie funkcjonować jako gospodarstwo rolne a nabywca nie dokona zmiany jej przeznaczenia, może korzystać ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym Pana stanowisko w sprawie należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.