0115-KDST2-1.4011.337.2026.2.MR

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 maja 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie sposobu opodatkowania przychodów z tytułu najmu. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 24 czerwca 2025 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

A.A (dalej także: „Podatnik” lub „Wnioskodawca”) prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą X z siedzibą w (...) (dalej także: „Podatnik”).

Podatnik jest polskim rezydentem podatkowym i posiada numer identyfikacyjny NIP: (...) oraz REGON: (...).

Podatnik prowadzi działalność gospodarczą w następującym zakresie:

Przeważająca działalność gospodarcza (kod PKD 2007):

‒    70.22.Z Pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania.

Wykonywana działalność gospodarcza (kody PKD 2007):

‒    70.22.Z Pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania,

‒    55.10.Z Hotele i podobne obiekty zakwaterowania,

‒    68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Jednoosobowa działalność gospodarcza Podatnika jest opodatkowana według zasad określonych w ustawie z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 z późn. zm., dalej: „ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym”).

Podatnik jest właścicielem 30 lokali mieszkalnych i użytkowych, spośród których 2 lokale są jego majątkiem odrębnym, a 28 jest objętych majątkową wspólnością małżeńską. Podatnik samodzielnie rozlicza w całości przychód z wynajmu wszystkich 30 lokali. 27 lokali ma charakter mieszkalny (z tego obecnie 3 są wynajmowane na prowadzenie działalności gospodarczej), kolejne 3 lokale mają charakter użytkowy. Ponadto Podatnik posiada udziały w lokalach garażowych.

Podatnik oraz jego żona starają się jak najmniej angażować w obsługę najmu. Lokale są traktowane jako lokata kapitału pochodzącego z innych źródeł, w szczególności z działalności doradczej prowadzonej przez Podatnika. Podatnik świadczy usługi doradztwa w zakresie zarządzania i nie ma czasu zajmować się bieżącym zarządzaniem lokalami – większości z nich nigdy nie widział, nie zna najemców i nie spotyka się z nimi.

Umowy najmu mają charakter długoterminowy. Zdecydowana większość najemców wynajmuje lokale przez kilka lat, a część nawet przez 10 lat. Lokale usługowe również są wynajmowane na podstawie umów długoterminowych. W umowach, co do zasady, wskazywany jest minimalny okres najmu wynoszący rok, następnie podpisywane są aneksy przedłużające najem. W ostatnich latach zawarto jedynie 2 umowy na okres 6 miesięcy, jednak w obu przypadkach najemcy pozostali na dłuższy okres. Przeciętny faktyczny okres trwania najmu wynosi 2-3 lata, nierzadko 5-10 lat; przypadki, gdy najemca opuszcza lokal po upływie zaledwie roku lub wcześniej należą do rzadkości.

W celu pozyskania najemców Podatnik korzysta z usług zewnętrznej agencji pośrednictwa nieruchomości – nie zamieszcza ogłoszeń samodzielnie ani nie przeprowadza samodzielnie prezentacji lokali, nie spotyka się z najemcami. W zakresie bieżącej obsługi Podatnik współpracuje z agentem-pośrednikiem, któremu za zryczałtowanym miesięcznym wynagrodzeniem powierzone jest przeprowadzanie napraw, przekazań i odbiorów lokali oraz innych czynności eksploatacyjnych. Preferowani są najemcy samodzielnie organizujący drobne naprawy i bieżącą obsługę lokalu.

Podatnik nie posiada strony internetowej, nie prowadzi działań marketingowych ani nie dysponuje wyodrębnioną, zorganizowaną strukturą do obsługi wynajmu. Podatnik dąży do maksymalnego ograniczenia własnego zaangażowania w wynajem do niezbędnego minimum.

Wnioskodawca nie buduje ani nie planuje budowania struktury organizacyjnej służącej do zorganizowanego zarządzanie wynajmem posiadanych nieruchomości.

Podatnik nie wypracowuje określonej strategii działalności, a jedynie lokuje nadwyżki posiadanych środków (uzyskiwanych z innych źródeł przychodu, w szczególności z działalności w zakresie doradztwa zarządczego) w zakup nieruchomości, które następnie są wynajmowane.

Czynności podejmowane przez Podatnika lub jego żonę związane z wynajmem nieruchomości sprowadzają się do wystawiania faktur, podpisywania umów najmu (coraz częściej w sposób wyłącznie elektroniczny – zdalny) oraz rozliczania zaliczek na poczet mediów (raz do roku lub przy zakończeniu umowy najmu).

Wnioskodawca rozlicza obecnie wynajem nieruchomości w ramach działalności gospodarczej, tj. traktuje przychód z wynajmu lokali jako przychód ze źródła, o którym mowa w art. 6 ust. 1 w zw. z art. 1 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Przychód ten jest wykazywany w części D.1. deklaracji podatkowej PIT-28 jako przychód „z działalności prowadzonej na własne nazwisko” – nie zaś w części D.3. jako przychód „z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze (tzw. najem prywatny)”.

Podatnik planuje w przyszłości wykazywać przychód z wynajmu nieruchomości jako przychód z art. 6 ust. 1a w zw. z art. 1 pkt 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, a więc jako przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 z późn. zm.), tj. przychód z następujących źródeł: najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze. Co za tym idzie, Podatnik planuje wykazywać przychód z wynajmu w deklaracji PIT-28 w części D.3. jako przychód „z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze (tzw. najem prywatny)”.

Reasumując, Podatnik planuje wycofać posiadane lokale z działalności gospodarczej i rozliczać w przyszłości wynajem w ramach najmu prywatnego.

Poza przychodami z wynajmu nieruchomości, Podatnik opodatkowuje na zasadach ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym również przychód osiągany z tytułu doradztwa w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania.

Z uwagi na osiągane przychody z działalności doradczej, Podatnik zmierza do ustalenia czy przychód z najmu prywatnego jest wliczany do limitu 2 000 000 euro, którego przekroczenie pozbawia prawa do opodatkowania przychodów z działalności gospodarczej na podstawie ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Uzupełnienie

Lokale użytkowe były wprowadzone do ewidencji środków trwałych i były amortyzowane do końca 2021 roku. Po tej dacie żaden lokal (ani mieszkalny, ani użytkowy) nie znajdował się w ewidencji środków trwałych.

Z dniem 1 stycznia 2022 r. wszystkie lokale zostały wycofane z ewidencji środków trwałych.

Będące przedmiotem najmu lokale (lokal) nie są i nigdy nie były wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej dotyczącej świadczenia usług doradztwa w zakresie prowadzenia działalności.

Pytania

1.  Czy przychody osiągane z najmu nieruchomości mogą być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym w ramach tzw. najmu prywatnego (art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym), po ich wycofaniu z działalności (gospodarczej) do majątku prywatnego?

2.  Czy przychód z najmu prywatnego jest wliczany do limitu 2 000 000 euro, o którym mowa w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym, tj. czy na potrzeby obliczania limitu 2 000 000 euro przychodu uprawniającego do stosowania opodatkowania w formie ryczałtu, Podatnik powinien sumować przychody z dwóch różnych źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej oraz z najmu prywatnego?

Treść pytania nr 1 została sformułowana w uzupełnieniu wniosku.

Pana stanowisko w sprawie

Pytanie 1:

W ocenie Podatnika przychody osiągane z najmu nieruchomości mogą być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym w ramach tzw. najmu prywatnego (na podstawie art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym), po ich wycofaniu z działalności gospodarczej do majątku prywatnego.

Pytanie 2:

W ocenie Podatnika, przychód z najmu prywatnego nie jest wliczany do limitu 2 000 000 euro, o którym mowa w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym. Na potrzeby obliczania limitu 2 000 000 euro przychodu uprawniającego do stosowania opodatkowania w formie ryczałtu, Wnioskodawca nie powinien sumować przychodów z dwóch różnych źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej oraz z najmu prywatnego.

Ustawodawca trzykrotnie w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym odwołuje się do limitu 2 000 000 euro, tj. w:

1.  art. 6 ust. 4 pkt 1 lit. a,

2.  art. 6 ust. 4 pkt 1 lit. b,

3.  art. 6 ust. 6 ustawy.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 ww. ustawy: Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych lub przedsiębiorstw w spadku z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 7a ust. 4 lub art. 14 ustawy o podatku dochodowym, z zastrzeżeniem ust. 1e-1g, w tym również gdy działalność ta jest prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych, spółki cywilnej osób fizycznych i przedsiębiorstwa w spadku lub spółki jawnej osób fizycznych, zwanych dalej „spółką”. Do przychodów przedsiębiorstwa w spadku nie stosuje się przepisu art. 12 ust. 10a.

Artykuł 6 ust. 1a stanowi, iż: Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Artykuł 6 ust. 4 określa, że „Podatnicy opłacają w roku podatkowym ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z działalności wymienionej w ust. 1, jeżeli:

1)  w roku poprzedzającym rok podatkowy:

a)  uzyskali przychody z tej działalności, prowadzonej wyłącznie samodzielnie, w wysokości nieprzekraczającej 2 000 000 euro, lub

b)  uzyskali przychody wyłącznie z działalności prowadzonej w formie spółki, a suma przychodów wspólników spółki z tej działalności nie przekroczyła kwoty 2 000 000 euro,

2)  rozpoczną wykonywanie działalności w roku podatkowym i nie korzystają z opodatkowania w formie karty podatkowej – bez względu na wysokość przychodów.

Artykuł 6 ust. 6 ustawy stanowi, że: Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych opłacają również podatnicy, którzy w roku poprzedzającym rok podatkowy prowadzili działalność samodzielnie lub w formie spółki, z której przychody były opodatkowane wyłącznie w formie karty podatkowej, lub za część roku były opodatkowane w formie karty podatkowej i za część roku na ogólnych zasadach, a łączne przychody w roku poprzedzającym rok podatkowy nie przekroczyły kwoty 2 000 000 euro; w tych przypadkach przychody opodatkowane w formie karty podatkowej oblicza się wyłącznie na podstawie wystawionych faktur lub rachunków. Do podatników tych stosuje się odpowiednio przepisy ust. 4 i 5.

De lege lata, limit 2 000 000 euro, o którym mowa w art. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym dotyczy wyłącznie przychodów określonych w art. 6 ust. 1 i art. 6 ust. 6 ustawy. Przychód z najmu prywatnego został uregulowany w art. 6 ust. 1a ustawy, nie jest więc on objęty limitem 2 000 000 euro.

Powyższe znajduje odzwierciedlenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. Jak trafnie wskazano w interpretacji z 16 września 2024 roku o sygn. 0115-KDIT3.4011.484.2024.3.MJ „Limit w wysokości 2 000 000 euro, o którym mowa w ww. art. 6 ust. 4 pkt 1 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ma zastosowanie wyłącznie do przychodów uzyskiwanych z pozarolniczej działalności gospodarczej, ponieważ powyższy przepis odsyła do przychodów z działalności wymienionej w art. 6 ust. 1 ustawy o ryczałcie, w którym mowa wyłącznie o przychodach z pozarolniczej działalności gospodarczej, nie do art. 6 ust. 1a tej ustawy dotyczącego najmu. Z treści powyższych przepisów wynika zatem, że limit 2 000 000 euro dotyczy przychodów uzyskiwanych z pozarolniczej działalności gospodarczej i nie podlega łączeniu z przychodem uzyskiwanym z najmu, o którym mowa w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. W związku z powyższym należy przyjąć, że do limitu 2 000 000 euro przychodu uprawniającego do stosowania opodatkowania w formie ryczałtu, o którym mowa w ww. art. 6 ust. 4 pkt 1 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne ryczałcie, nie zalicza się przychodów z najmu, o którym mowa w ww. art. 6 ust. 1a tej ustawy”.

Również w interpretacji z 27 lipca 2023 roku o sygn. 0115-KDIT1.4011.438.2023.1.MK organ potwierdził, że limit 2.000.000 euro obowiązuje wyłącznie w odniesieniu do przychodów uzyskiwanych z pozarolniczej działalności gospodarczej i nie podlega łączeniu z przychodem uzyskiwanym z najmu, o którym mowa w odrębnej jednostce redakcyjnej, tj. w art. 6 ust. 1a ustawy o ryczałcie. Na potrzeby obliczania limitu 2 000 000 euro przychodu uprawniającego do stosowania opodatkowania w formie ryczałtu, o którym mowa w art. 6 ust. 4 pkt 1 lit. a ustawy o ryczałcie, Wnioskodawca nie powinien sumować przychodów z powyższych dwóch różnych źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej oraz z najmu prywatnego.

Wobec powyższego, organ powinien stwierdzić, że stanowisko Podatnika jest prawidłowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Natomiast zgodnie z art. 9a ust. 6 ww. ustawy:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłami przychodów są:

·      pozarolnicza działalność gospodarcza;

·      najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zgodnie z którym:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej, oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z kolei, zgodnie z treścią art. 5b ust. 1 przywoływanej ustawy:

Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1)  odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2)  są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3)  wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z tych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki:

·       zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy, pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

·       nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ww. ustawy, oraz

·       wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać na podstawie postanowień wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.

Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Zatem podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Uchwałą NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21 stwierdzono, że:

To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem (...).

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zasadą jest kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.

Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną działalnością gospodarczą.

W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):

Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:

1)  prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą;

2)  osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2025 r. poz. 163, 340, 368, 620 i 680), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.

Stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 ww. ustawy:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych lub przedsiębiorstw w spadku z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 7a ust. 4 lub art. 14 ustawy o podatku dochodowym, z zastrzeżeniem ust. 1e-1g, w tym również gdy działalność ta jest prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych, spółki cywilnej osób fizycznych i przedsiębiorstwa w spadku lub spółki jawnej osób fizycznych, zwanych dalej „spółką”. Do przychodów przedsiębiorstwa w spadku nie stosuje się przepisu art. 12 ust. 10a.

Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 6 ust. 4 pkt 1 tej ustawy:

Podatnicy opłacają w roku podatkowym ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z działalności wymienionej w ust. 1, jeżeli:

1)  w roku poprzedzającym rok podatkowy:

a)  uzyskali przychody z tej działalności, prowadzonej wyłącznie samodzielnie, w wysokości nieprzekraczającej 2 000 000 euro, lub

b)  uzyskali przychody wyłącznie z działalności prowadzonej w formie spółki, a suma przychodów wspólników spółki z tej działalności nie przekroczyła kwoty 2 000 000 euro.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą opodatkowaną według zasad określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Jest Pan właścicielem 30 lokali mieszkalnych i użytkowych, spośród których 2 lokale są Pana majątkiem odrębnym, a 28 jest objętych majątkową wspólnością małżeńską. Samodzielnie rozlicza Pan w całości przychód z wynajmu wszystkich 30 lokali. 27 lokali ma charakter mieszkalny (z tego obecnie 3 są wynajmowane na prowadzenie działalności gospodarczej), kolejne 3 lokale mają charakter użytkowy. Ponadto posiada Pan udziały w lokalach garażowych.

Stara się Pan wraz żoną jak najmniej angażować w obsługę najmu. Lokale są traktowane jako lokata kapitału pochodzącego z innych źródeł, w szczególności z prowadzonej działalności w zakresie świadczenia usług doradztwa w zakresie zarządzania i nie ma Pan czasu zajmować się bieżącym zarządzaniem lokalami – większości z nich nigdy nie widział, nie zna najemców i nie spotyka się z nimi. Umowy najmu mają charakter długoterminowy. Zdecydowana większość najemców wynajmuje lokale przez kilka lat, a część nawet przez 10 lat. Lokale usługowe również są wynajmowane na podstawie umów długoterminowych. W umowach, co do zasady, wskazywany jest minimalny okres najmu wynoszący rok, następnie podpisywane są aneksy przedłużające najem.

W celu pozyskania najemców korzysta Pan z usług zewnętrznej agencji pośrednictwa nieruchomości – nie zamieszcza ogłoszeń samodzielnie ani nie przeprowadza samodzielnie prezentacji lokali, nie spotyka się z najemcami. W zakresie bieżącej obsługi Podatnik współpracuje z agentem-pośrednikiem, któremu za zryczałtowanym miesięcznym wynagrodzeniem powierzone jest przeprowadzanie napraw, przekazań i odbiorów lokali oraz innych czynności eksploatacyjnych.

Wskazał Pan, że nie posiada strony internetowej, nie prowadzi działań marketingowych ani nie dysponuje wyodrębnioną, zorganizowaną strukturą do obsługi wynajmu. Dąży Pan do maksymalnego ograniczenia własnego zaangażowania w wynajem do niezbędnego minimum.

Czynności podejmowane przez Pana lub żonę związane z wynajmem nieruchomości sprowadzają się do wystawiania faktur, podpisywania umów najmu (coraz częściej w sposób wyłącznie elektroniczny – zdalny) oraz rozliczania zaliczek na poczet mediów (raz do roku lub przy zakończeniu umowy najmu).

Rozlicza Pan obecnie wynajem nieruchomości w ramach działalności gospodarczej, tj. traktuje przychód z wynajmu lokali jako przychód ze źródła, o którym mowa w art. 6 ust. 1 w zw. z art. 1 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Wskazał Pan, że z dniem 1 stycznia 2022 r. wszystkie lokale zostały wycofane z ewidencji środków trwałych. Będące przedmiotem najmu lokale nie są i nigdy nie były wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej dotyczącej świadczenia usług doradztwa w zakresie prowadzenia działalności.

Planuje Pan wycofać posiadane lokale z działalności gospodarczej i rozliczać w przyszłości wynajem w ramach tzw. najmu prywatnego.

Poza przychodami z wynajmu nieruchomości, opodatkowuje Pan na zasadach ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym również przychód osiągany z tytułu doradztwa w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania.

Pana wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą możliwości opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodów osiąganych z najmu nieruchomości w ramach tzw. najmu prywatnego, po wycofaniu ich z działalności gospodarczej do majątku prywatnego.

Przenosząc powołane przepisy na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że przychody, które Pan uzyska w przedstawionych okolicznościach z tytułu najmu opisanych lokali, po ich wycofaniu z działalności gospodarczej i przeniesieniu do majątku prywatnego należy zaliczyć do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Skoro bowiem wycofa Pan opisane lokale z działalności gospodarczej to wówczas przedmiotem najmu nie będzie składnik majątku związany z działalnością gospodarczą. Przychody te będą podlegały opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne na zasadach określonych w art. 6 ust. 1a ww. ustawy.

Pana wątpliwości dotyczą również sposobu wyliczania limitu 2 000 000 euro przychodu, o którym mowa w art. 6 ust. 4 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, uprawniającego do opodatkowania przychodów z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej ryczałtem ewidencjonowanym, w przypadku, gdy będzie Pan uzyskiwał przychody dwóch różnych źródeł, tj. najmu prywatnego (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym) oraz pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym).

Jak wynika z wcześniej przytoczonych przepisów, przychody uzyskiwane z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym) oraz przychody z tzw. najmu prywatnego (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym), to przychody uzyskiwane z dwóch różnych źródeł.

Ponadto limit w wysokości 2 000 000 euro, o którym mowa w ww. art. 6 ust. 4 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ma zastosowanie wyłącznie do przychodów uzyskiwanych z pozarolniczej działalności gospodarczej, ponieważ powyższy przepis odsyła do przychodów z działalności wymienionej w art. 6 ust. 1 ww. ustawy, w którym mowa wyłącznie o przychodach z pozarolniczej działalności gospodarczej, nie odsyła natomiast do art. 6 ust. 1a tej ustawy dotyczącego tzw. najmu prywatnego (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym).

Zatem limit 2 000 000 euro dotyczy przychodów uzyskiwanych z pozarolniczej działalności gospodarczej i nie podlega łączeniu z przychodem uzyskiwanym z tzw. najmu prywatnego, o którym mowa w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Wobec powyższego Pana stanowisko w całości uznano za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania rozstrzygnięcia.

Ponadto należy podkreślić, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z treści art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa. W związku z tym, interpretacje te wywierają skutki prawne jedynie w stosunku do tego podmiotu, do którego są skierowane. Zatem, niniejsza interpretacja indywidualna dotyczy wyłącznie Pana jako osoby występującej z wnioskiem, natomiast nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób (Pana żony).

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji indywidualnych wskazać należy, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.); dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.