0115-KDIT3.4011.523.2026.1.AK

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 czerwca 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest osobą samotną, obecnie w wieku 76 lat.

Na podstawie orzeczenia o stopniu niepełnosprawności z dnia (...) 2017 r. została zaliczona na stałe do znacznego stopnia niepełnosprawności.

Orzeczeniem lekarza orzecznika Zakładu Ubezpieczeń Społecznych z dnia (...) 2005 r. stwierdzono wobec niej całkowitą niezdolność do pracy oraz niezdolność do samodzielnej egzystencji na stałe.

W 1984 r. Wnioskodawczyni uzyskała spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego.

W 2007 r. na podstawie aktu notarialnego ustanowiono odrębną własność lokalu i przeniesiono jego własność na Wnioskodawczynię.

W dniu 30 lipca 2021 r. Wnioskodawczyni zawarła ze swoim siostrzeńcem umowę dożywocia, na podstawie której przeniosła na niego własność lokalu mieszkalnego w zamian za zapewnienie jej dożywotniego utrzymania.

W kolejnych latach stan zdrowia Wnioskodawczyni uległ znacznemu pogorszeniu. (...).

W dniu 3 marca 2025 r. siostrzeniec złożył pisemne oświadczenie, że z uwagi na własny stan zdrowia nie jest w stanie wykonywać obowiązków wynikających z umowy dożywocia.

W związku z powyższym strony zawarły w dniu 29 maja 2025 r. akt notarialny obejmujący rozwiązanie umowy dożywocia oraz zwrotne przeniesienie własności lokalu mieszkalnego na Wnioskodawczynię.

W akcie notarialnym strony zgodnie oświadczyły, że:

1.  rozwiązują umowę dożywocia ze skutkiem natychmiastowym,

2.  Wnioskodawczyni zrzeka się wszelkich roszczeń wobec siostrzeńca,

3.  siostrzeniec nie żąda zwrotu spełnionych świadczeń,

4.  nie występują pomiędzy stronami żadne rozliczenia pieniężne ani inne świadczenia wzajemne.

Wnioskodawczyni odzyskała własność tego samego lokalu mieszkalnego, którego była właścicielką przed zawarciem umowy dożywocia.

W związku z całkowitą utratą wzroku oraz niemożnością zapewnienia opieki przez rodzinę Wnioskodawczyni została zmuszona do opuszczenia dotychczasowego miejsca zamieszkania i zamieszkania w domu pomocy społecznej dla osób (...).

Lokal mieszkalny wymaga generalnego remontu. Wnioskodawczyni zamierza go sprzedać w celu uzyskania środków niezbędnych do finansowania kosztów leczenia, zakupu leków, środków pomocniczych i innych wydatków związanych z niepełnosprawnością oraz pobytem w DPS.

Pytanie

Czy w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego po dniu 29 maja 2025 r. pięcioletni termin określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od pierwotnego nabycia prawa do lokalu przez Wnioskodawczynię, tj. najpóźniej od ustanowienia odrębnej własności lokalu w 2007 r., czy też od dnia zwrotnego przeniesienia własności lokalu na Wnioskodawczynię w związku z rozwiązaniem umowy dożywocia w dniu 29 maja 2025 r.?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni sprzedaż lokalu mieszkalnego nie będzie stanowiła źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ pięcioletni termin należy liczyć od wcześniejszego nabycia prawa do lokalu, a nie od dnia zwrotnego przeniesienia własności po rozwiązaniu umowy dożywocia.

Rozwiązanie umowy dożywocia i zwrotne przeniesienie własności lokalu nie stanowiło nowego nabycia nieruchomości przez Wnioskodawczynię. Czynność ta miała charakter restytucyjny i prowadziła jedynie do przywrócenia stanu istniejącego przed zawarciem umowy dożywocia. Wnioskodawczyni odzyskała własność tej samej nieruchomości, której była właścicielką przez wiele lat przed zawarciem umowy dożywocia.

Nie nastąpiło żadne przysporzenie majątkowe, nabycie nowego składnika majątkowego ani wzbogacenie Wnioskodawczyni. Zwrotne przeniesienie własności nie nastąpiło w wyniku zapłaty ceny, darowizny ani innej czynności mającej na celu nabycie nieruchomości, lecz wyłącznie jako konsekwencja rozwiązania wcześniej zawartej umowy dożywocia. Strony nie dokonywały również żadnych wzajemnych rozliczeń pieniężnych.

W ocenie Wnioskodawczyni pojęcie „nabycia” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych powinno być rozumiane jako uzyskanie nowego prawa majątkowego lub przysporzenia majątkowego. W analizowanej sprawie takie przysporzenie nie wystąpiło, ponieważ Wnioskodawczyni odzyskała jedynie prawo, które wcześniej posiadała.

W konsekwencji pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinien być liczony od daty wcześniejszego nabycia prawa do lokalu przez Wnioskodawczynię, tj. najpóźniej od ustanowienia odrębnej własności lokalu w 2007 r., a nie od dnia rozwiązania umowy dożywocia i zwrotnego przeniesienia własności w 2025 r.

W związku z powyższym planowana sprzedaż lokalu mieszkalnego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady opodatkowania podatkiem dochodowym dochodów osób fizycznych określają przepisy ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.).

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ww. ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Pani wniosek

Z treści wniosku wynika m.in., że:

·      w 1984 r. Wnioskodawczyni uzyskała spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego.

·      w 2007 r. na podstawie aktu notarialnego ustanowiono odrębną własność lokalu i przeniesiono jego własność na Wnioskodawczynię.

·      30 lipca 2021 r. Wnioskodawczyni zawarła ze swoim siostrzeńcem umowę dożywocia.

·      29 maja 2025 r. strony zawarły akt notarialny obejmujący rozwiązanie umowy dożywocia oraz zwrotne przeniesienie własności lokalu mieszkalnego na Wnioskodawczynię.

·      Po 29 maja 2025 r. Wnioskodawczyni rozważa możliwość sprzedaży lokalu mieszkalnego

Wątpliwości Pani budzi kwestia czy w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego po 29 maja 2025 r. pięcioletni termin określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od pierwotnego nabycia prawa do lokalu przez Wnioskodawczynię, tj. najpóźniej od ustanowienia odrębnej własności lokalu w 2007 r., czy też od dnia zwrotnego przeniesienia własności lokalu na Wnioskodawczynię w związku z rozwiązaniem umowy dożywocia w dniu 29 maja 2025 r.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Zatem rozstrzygając, czy w analizowanej sprawie przeniesienie prawa własności nieruchomości na podstawie umowy o rozwiązaniu dożywocia – stanowi nabycie tej nieruchomości w rozumieniu ww. przepisu – należy odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Jak wynika z przywołanego przepisu – przez umowę o dożywocie właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę, nabywca zaś zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, pomoc i pielęgnację. Umowa o dożywocie jest zatem umową zobowiązującą i wzajemną.

Natomiast stosownie do art. 910 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Do takiego obciążenia stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych.

W myśl art. 910 § 2 Kodeksu cywilnego:

W razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nabywca ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte, chyba że stały się wymagalne w czasie, kiedy nieruchomość nie była jego własnością. Osobista odpowiedzialność współwłaścicieli jest solidarna.

Powyższe oznacza, że nabywca nieruchomości pomimo nałożonych zobowiązań wynikających z ustanowionego dożywocia nie jest ograniczony w rozporządzaniu nabytą nieruchomością i może ją zbyć.

Niewątpliwie umowa o dożywocie jest jedną z form zbycia nieruchomości (przeniesienia własności). Zgodnie z brzmieniem art. 908 Kodeksu cywilnego treść umowy o dożywocie polega na tym, że jedna ze stron przenosi na drugą własność nieruchomości, druga zaś zobowiązuje się w zamian za to do dożywotniego utrzymania zbywcy.

Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem tej nieruchomości prawem dożywocia, do którego to obciążenia stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych (art. 910 § 1 Kodeksu cywilnego).

Z istoty prawa dożywocia jako prawa do uzyskania przez dożywotnika (zbywcy nieruchomości lub osoby mu bliskiej) dożywotniego utrzymania wynika, że zakres związanych z tym obowiązków nabywcy powinien sięgać tak daleko, aby uprawniony nie był zmuszony poszukiwać dodatkowo środków utrzymania z innych źródeł.

Oznacza to, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości dożywotnik w ramach dożywotniego utrzymania otrzymuje określone świadczenia także o charakterze majątkowym mające zaspokoić jego potrzeby życiowe.

W tym znaczeniu zbycie nieruchomości w drodze dożywocia jest zbyciem na podstawie umowy nie tylko wzajemnej, ale także odpłatnej (ekwiwalentnej), przy którym otrzymywane przez dożywotnika (zbywcę lub osobę mu bliską) środki utrzymania stanowią odpłatę za zbytą nieruchomość.

Z kolei odpłatne czynności prawne charakteryzują się tym, że każda ze stron uzyskuje jakąś korzyść majątkową, niekoniecznie w postaci pieniężnej: mogą to być także świadczenia innego rodzaju (usługi, rzeczy, wierzytelności, inne prawa), byleby dały się określić w pieniądzu.

Dla ustalenia charakteru umowy o dożywocie istotne są dalsze regulacje kodeksowe tej instytucji, a mianowicie art. 913 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.

W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie.

Potwierdzają bowiem one odpłatność umów o dożywocie. Stanowią, że jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.

Rzeczowe skutki rozwiązania umowy o dożywocie należy, wobec tego ocenić kierując się treścią regulacji Tytułu XXXIV, Działu II Kodeksu cywilnego.

Skoro zawarcie umowy o dożywocie powoduje przeniesienie własności nieruchomości z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia, to niewątpliwie w takim przypadku dochodzi do zbycia nieruchomości.

Z takim samym skutkiem mamy do czynienia w sytuacji odwrotnej, gdy następuje dobrowolne rozwiązanie umowy o dożywocie, wówczas z jednej strony następuje przeniesienie własności nieruchomości z powrotem na dożywotnika, a z drugiej strony ma miejsce wygaśnięcie prawa dożywocia. Rozwiązanie umowy rodzi więc skutek rzeczowy w postaci przeniesienia własności nieruchomości na dożywotnika, co niewątpliwie należy potraktować jako nabycie przez niego nieruchomości.

To z kolei oznacza, że termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od końca roku, w którym doszło do rozwiązania umowy o dożywocie i przeniesienia prawa własności nieruchomości na dożywotnika. Z tym dniem następuje bowiem ponowne nabycie przez niego własności nieruchomości.

Odnosząc zatem powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzam, że rozwiązanie w 2025 r. umowy o dożywocie, wywarło skutek w postaci ponownego nabycia przez Panią nieruchomości. W związku z tym, datą ponownego nabycia przez nią własności nieruchomości jest data rozwiązania umowy o dożywocie. Zatem, bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca 2025 r.

W konsekwencji, zajęte przez Panią stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe wyłącznie wobec Pani i tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.