0115-KDIT1.4011.354.2026.2.ASZ

 Interpretacja indywidualna

 – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

9 kwietnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismem z 9 lipca 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.    Zainteresowana będąca stroną postępowania: A. A;

2.    Zainteresowany niebędący stroną postępowania: B. A, (...).

Opis zdarzenia przyszłego

12.05.2007 r. małżonkowie, tj. A. A wraz z B. A, podpisali umowę rezerwacyjną na zakup nieruchomości – lokalu trzypokojowego z komórką lokatorską i garażem podziemnym w X za cenę 319.500 zł.

14.05.2007 r. małżonkowie A wpłacili ze środków własnych na rzecz dewelopera kwotę 20.000 zł tytułem kaucji, która została zaliczona na poczet ceny zakupu nieruchomości.

04.09.2007 r. w kancelarii notarialnej zawarta została umowa przedwstępna sprzedaży ww. nieruchomości za ustaloną cenę. Pełnomocnik dewelopera potwierdził wpłatę 20.000 zł. Zapłata pozostałej kwoty miała nastąpić w ratach, we wskazanych terminach. Do aktu notarialnego podpisany został 07.09.2007 aneks, w którym ustalono kwoty przyszłych rat oraz terminy płatności.

Zgodnie zapisami umowy 13.09.2007 r. małżonkowie A wpłacili ze środków własnych 75.000 zł tytułem zapłaty za lokal.

10.10.2007 roku została sporządzona, a 16.10.2007 roku podpisana umowa kredytu hipotecznego nr (...) na zakup domu na rynku pierwotnym oraz na refinansowanie poniesionych wydatków na cele mieszkaniowe. Umowa kredytu hipotecznego podpisana 16.10.2007 r. dotyczyła ww. nieruchomości przy ul. Y lokal I, numer działki II X.

Zgodnie z zapisami umowy rezerwacyjnej z deweloperem zapłata za lokal następowała w transzach, którą wypłacał bank. Wypłata kredytu w kwocie 71.000 zł nastąpiła 18.10.2007 r., z czego 31.000 wpłynęło na rachunek bankowy Państwa A (środki finansowe miały zostać wykorzystane na wykończenie mieszkania), zaś 40.000 zł na konto dewelopera. Kolejne transze wpłynęły na konto dewelopera 19.11.2007 r. – 30.000 zł, 09.01.2008 r. – 30.000 zł, 24.01.2008 r. – 30.000 zł, 22.02.2008 r. – 30.000 zł. Pozostałe transze zostały wstrzymane z uwagi na brak postępu prac na placu budowy. Bank wypłacił kwotę 191.000 zł.

Zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości miało nastąpić w terminie do 31.12.2008 r. Do zawarcia tej umowy nie doszło.

Pismem z 18.05.2009 r. Państwo A odstąpili od przedmiotowej umowy. 02.07.2009 r. A. A wraz z B. A podpisali z deweloperem ugodę, na mocy której deweloper miał dokonać m.in. zwrotu wpłaconych kwot. Z uwagi na niewywiązanie się z zapisów ugody pełnomocnik Wnioskodawców 08.07.2009 r. złożył do sądu pozew w postępowaniu nakazowym na kwotę 265.200 zł wraz z odsetkami i kosztami sądowymi. 15.07.2009 r. sąd wydał nakaz w postępowaniu nakazowym uwzględniając w całości ich roszczenie.

20.08.2009 r. Sąd orzekający w sprawie Wnioskodawców nadał ww. orzeczeniu klauzulę wykonalności i na tej podstawie wszczęta została egzekucja komornicza z roszczenia Państwa A względem dewelopera. Na podstawie tytułu wykonawczego zasądzona wierzytelność została zabezpieczona hipoteką przymusową kaucyjną.

22.12.2009 r. postanowieniem sąd upadłościowy we Wrocławiu ogłosił upadłość dewelopera obejmującą likwidację majątku dłużnika (sygn. akt 49/09). W toku postępowania upadłościowego pełnomocnik Wnioskodawców dokonał zgłoszenia wierzytelności wynikającej z tytułu wykonawczego. Postanowieniem z 10.01.2012 r. sędzia komisarz zatwierdził podstawową oraz listy uzupełniające wierzytelności. Na ten dzień uznane wierzytelności opiewały na kwotę ok. 20 mln (większość w kategorii IV). Wierzytelność Państwa A została uznana w kwocie 295.105,95 zł w kategorii IV. Wierzytelność zabezpieczona była hipoteką przymusową kaucyjną do kwoty 275.753 zł ustanowioną na nieruchomości będącej własnością upadłego dewelopera.

W toku postępowania upadłościowego w związku z uchwałą Rady Wierzycieli Syndyk wypłacił na rzecz Państwa A 21.06.2017 r. kwotę 220.585,60 zł. Pozostała jeszcze do wypłaty kwota 74.520,35 zł, której z dużym prawdopodobieństwem Wnioskodawcy nie odzyskają.

Po otrzymaniu ww. kwoty Wnioskodawcy spotkali się z przedstawicielem banku, wówczas Ó, aby bank w ramach ich umowy kredytu udzielił im dodatkowych środków, aby Państwo A mogli zakupić nieruchomość (inną niż wcześniejsza). Wnioskodawcy otrzymali odmowę z Ó. Po konsultacji z doradcą finansowym Państwo A otrzymali kredyt hipoteczny w innym banku (kwota 200 tys.) i dokonali zakupu innej nieruchomości, której są właścicielami.

W opisanym okresie od momentu zaciągnięcia kredytu hipotecznego, tj. 10.10.2007 r., systematycznie bez żadnych opóźnień Wnioskodawcy spłacają kredyt (obecnie jest on spłacany w walucie CHF). Obecnie podmiotem obsługującym umowę kredytową nr (...) sporządzoną 10.10.2007 zawartą z Państwem A (dalej: Kredytobiorca lub Wnioskodawca) a innym bankiem jest Q z uwagi na połączenia organizacji jakie wystąpiły na przestrzeni tego okresu.

Kredyt nr (...) sporządzony 10.10.2007 r. obsługiwany przez Q zaciągnięty został na zakup domu na rynku pierwotnym oraz na refinansowanie poniesionych wydatków na cele mieszkaniowe, a Państwo A nie korzystali z zaniechania poboru podatku od kwot umorzonych wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego na inną nieruchomość.

08.12.2025 został przygotowany tekst ugody, jednak jeszcze niepodpisany.

Uzupełnienie wniosku

Umowa z deweloperem dotyczyła kupna lokalu mieszkalnego trzypokojowego wraz z balkonem oraz pomieszczeniem przynależnym, tj. komórką lokatorską. Przedmiotem kupna był także udział w garażu wielostanowiskowym znajdującym się w podziemiu budynku w postaci miejsca postojowego. Umowa dotyczyła jednej ww. nieruchomości.

Bank zgodnie z warunkami umowy udzielił A A oraz B A kredytu na zakup lokalu mieszkalnego trzypokojowego wraz z balkonem i pomieszczeniem przynależnym, tj. komórką lokatorską oraz miejsca postojowego w garażu podziemnym. Dodatkowo kredyt został udzielony na refinansowanie poniesionych wydatków na celem mieszkaniowe. Chodzi o wydatki związane z wykończeniem wnętrza mieszkania, które było w stanie deweloperskim i wymagało przed zamieszkaniem wykończenia. Wydatki dotyczyły jednej nieruchomości, tj. nabywanego od dewelopera lokalu mieszkalnego trzypokojowego wraz z balkonem i pomieszczeniem przynależnym, tj. komórką lokatorską oraz miejsca postojowego w garażu podziemnym.

Kredyt z 16.10.2007 r. nie został zabezpieczony hipoteką z uwagi na fakt, iż nieruchomość będąca przedmiotem zakupu nie została wybudowana, a Wnioskodawca dysponował inną nieruchomością.

Środki przyznane w ramach kredytu z 16.10.2007 r. na zakup lokalu mieszkalnego trzypokojowego wraz z balkonem i pomieszczeniem przynależnym, tj. komórką lokatorską oraz miejscem postojowym w garażu podziemnym zostały przeznaczona na zakup innej nieruchomości niż ta, o której mowa w umowie kredytu z 16.10.2007 r. Pierwotna umowa kredytowa nie została zmieniona w zakresie przedmiotu umowy.

Zgodnie z treścią propozycji ugodowych bank zwalnia kredytobiorców z długu (umarza zadłużenie) na kwotę wynikającą z ksiąg rachunkowych banku wyrażoną w walucie CHF w wysokości zadłużenia kredytobiorców z tytułu umowy kredytu z 16.10.2007 r. po przeliczeniu na walutę polską po średnim kursie NBP z dnia poprzedzającego dzień sporządzenia ugody. Bank umarza kapitał kredytu oraz naliczone odsetki umowne, poza tym jeżeli klienci mają przeterminowaną zaległość to również ona zostaje umorzona, w tym przeterminowane odsetki umowne oraz odsetki karne. Pozostałe opłaty czy koszty okołokredytowe nie zostają umorzone.

Pytanie (sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy w sytuacji umorzenia części zobowiązań kredytowych na podstawie ugody z bankiem Wnioskodawca (A. A) oraz jej małżonek B. A mogą skorzystać z zaniechania poboru podatku, o którym mowa w rozporządzeniu?

Państwa stanowisko w sprawie

Na tak sformułowane pytanie należy odpowiedzieć twierdząco. Uzyskany przychód z tytułu umorzenia przez bank na podstawie ugody wierzytelności (kapitału, odsetek umownych, odsetek skapitalizowanych, przeterminowanych oraz karnych) wynikających z umowy kredytu z 16 października 2007 r. korzysta w całości z zaniechania poboru podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie przepisów Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 11 marca 2022 r. w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe (zwanego dalej „Rozporządzeniem”).

Zgodnie z § 1 pkt 1 Rozporządzenia, zarządza się zaniechanie poboru podatku dochodowego od osób fizycznych od dochodów (przychodów) kredytobiorców z tytułu umorzenia wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego, w przypadku gdy kredyt mieszkaniowy został zaciągnięty na realizację jednej inwestycji mieszkaniowej, a kredytobiorca nie korzystał z zaniechania poboru podatku od innych kredytów. W rozumieniu Rozporządzenia kredytem mieszkaniowym jest kredyt zabezpieczony hipoteką, zaciągnięty na cele strukturalnie związane z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych (art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o PIT).

W analizowanym stanie faktycznym kluczowego rozważenia wymagają dwa elementy, które ze względów obiektywnych odbiegają od literalnego, standardowego przebiegu procesu kredytowego: brak ostatecznego ustanowienia hipoteki oraz zmiana nieruchomości, na którą ostatecznie wydatkowano środki, spowodowana niewywiązaniem się dewelopera z umowy.

1.  Kwestia przeznaczenia środków na inną nieruchomość (jedna inwestycja mieszkaniowa): Rozporządzenie wymaga, aby kredyt był zaciągnięty na realizację „jednej inwestycji mieszkaniowej”. Cel ten w sensie ekonomicznym i prawnym został przez Wnioskodawcę zachowany. Kredyt od początku miał charakter celowy – mieszkaniowy. Fakt, że pierwotny deweloper nie wybudował lokalu zmusił A A i jej męża do relokacji środków i zakupu innej nieruchomości w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

W utrwalonej linii interpretacyjnej organów podatkowych oraz w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego dotyczących tzw. ulg mieszkaniowych (których wykładnia systemowa ma bezpośrednie zastosowanie do interpretacji celów Rozporządzenia) konsekwentnie przyjmuje się prymat wykładni celowościowej nad literalną. Podkreśla się, że jeśli podatnik z przyczyn od siebie niezależnych (np. nierzetelność dewelopera, upadłość budującego) zmuszony jest zmodyfikować pierwotny plan, ale ostatecznie przeznacza środki na analogiczny cel mieszkaniowy, warunek celowościowy zostaje spełniony. Środki z kredytu posłużyły sfinansowaniu dokładnie jednej (alternatywnej) inwestycji mieszkaniowej, co w pełni realizuje ratio legis przepisów ochronnych Ministerstwa Finansów, mających na celu odciążenie podatników likwidujących problematyczne kredyty frankowe. Wnioskodawcy nie realizowali wielu inwestycji – sfinansowali jedną nieruchomość służącą ich własnym potrzebom.

2.  Kwestia braku formalnego zabezpieczenia hipoteką: Zgodnie z definicją, kredyt mieszkaniowy to kredyt „zabezpieczony hipoteką”. W realiach rynkowych umowy kredytów hipotecznych na etapie budowy lokalu przez dewelopera są zabezpieczane przejściowo (np. ubezpieczeniem pomostowym) do czasu wybudowania nieruchomości i uzyskania wpisu w księdze wieczystej. W opisywanej sprawie do wpisu hipoteki nie doszło wyłącznie z przyczyn obiektywnych i niezależnych od Wnioskodawcy (lokal nie powstał).

Z punktu widzenia prawa bankowego i intencji stron umowa z 16 października 2007 r. była umową kredytu hipotecznego. To, że wskutek niewykonania umowy przez podmiot trzeci (dewelopera) nie doszło do technicznego i formalnego ziszczenia się aktu konstytutywnego wpisu hipoteki, nie zmienia faktu, że kredyt ten posiadał wszelkie cechy strukturalne i ryzyka kredytu hipotecznego. Odmowa prawa do zaniechania poboru podatku w sytuacji, gdy podatnik padł ofiarą oszustwa lub niewypłacalności dewelopera stałaby w rażącej sprzeczności z zasadą sprawiedliwości społecznej oraz celem instytucji zaniechania poboru podatku, która ma chronić kredytobiorców, a nie dodatkowo ich penalizować za nieszczęśliwe zbiegi okoliczności faktycznych.

W orzecznictwie sądów administracyjnych ugruntowany jest pogląd, że obiektywna niemożność dopełnienia warunku z przyczyn leżących wyłącznie po stronie podmiotu trzeciego nie pozbawia podatnika prawa do zwolnienia podatkowego. Jak wskazał m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w wyroku z 20 października 2015 r. (sygn. akt I SA/Ol 555/15): „Jeśli do nabycia nie dojdzie, zwłaszcza z przyczyn niezależnych od podatnika (np. bankructwo dewelopera), lecz wydatki były dokonywane niewątpliwie w celu nabycia, to w żadnej mierze nie pozbawia to podatnika prawa do ulgi”.

3. Zakres przedmiotowy umorzenia: Wnioskodawca wskazuje, że planowane umorzenie spełnia kryteria przedmiotowe określone w Rozporządzeniu. Umorzeniu podlega kapitał oraz odsetki (w tym karne i przeterminowane), co wprost wpisuje się w treść § 1 pkt 1 Rozporządzenia. Kwota umorzenia zostanie prawidłowo zarachowana i przeliczona na PLN według kursu NBP z dnia poprzedzającego dzień ugody, zgodnie z ogólnymi zasadami ustalania przychodu z nieodpłatnych świadczeń/zwolnienia z długu.

Mając na uwadze powyższe, wykładnia celowościowa, systemowa oraz proobywatelska przepisów Rozporządzenia prowadzi do wniosku, że Wnioskodawca (A. A) oraz jej małżonek (B. A) spełniają merytoryczne warunki do objęcia przychodu z tytułu ugody zaniechaniem poboru podatku dochodowego od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 9 ust. 2 ww. ustawy:

Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 23o, art. 23u, art. 24-24b, art. 24c, art. 24e, art. 30ca, art. 30da oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Jak stanowi art. 11 ust. 1 cytowanej ustawy:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Za przychody należy zatem uznać każdą formę przysporzenia majątkowego, zarówno formę pieniężną, jak i niepieniężną, w tym nieodpłatne świadczenia otrzymane przez podatnika. Dla celów podatkowych przyjmuje się, że nieodpłatne świadczenie obejmuje każde działanie lub zaniechanie na rzecz innej osoby oraz wszystkie zdarzenia prawne i zdarzenia gospodarcze w działalności podmiotów, których skutkiem jest przysporzenie majątku innej osoby, mające konkretny wymiar finansowy.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłami przychodów są inne źródła.

Stosownie do art. 20 ust. 1 ww. ustawy:

Za przychody z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9, uważa się w szczególności: kwoty wypłacone po śmierci członka otwartego funduszu emerytalnego wskazanej przez niego osobie lub członkowi jego najbliższej rodziny, w rozumieniu przepisów o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych, kwoty uzyskane z tytułu zwrotu z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego oraz wypłaty z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego, w tym także dokonane na rzecz osoby uprawnionej na wypadek śmierci oszczędzającego, zasiłki pieniężne z ubezpieczenia społecznego, alimenty, stypendia, świadczenia otrzymane z tytułu umowy o pomocy przy zbiorach, dotacje (subwencje) inne niż wymienione w art. 14, dopłaty, nagrody i inne nieodpłatne świadczenia nienależące do przychodów określonych w art. 12-14 i art. 17.

Użycie w powyższym przepisie sformułowania „w szczególności” wskazuje, że definicja przychodów z innych źródeł ma charakter otwarty i nie ma przeszkód, aby do tej kategorii zaliczyć również przychody inne niż wymienione wprost w przepisie art. 20 ust. 1 ustawy. O przychodzie podatkowym z innych źródeł będziemy mówić w każdym przypadku, kiedy u podatnika wystąpią realne korzyści majątkowe.

Instytucja kredytu uregulowana została przepisami ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 38). Zgodnie z treścią art. 69 ust. 1 tej ustawy:

Przez umowę kredytu bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas oznaczony w umowie kwotę środków pieniężnych z przeznaczeniem na ustalony cel, a kredytobiorca zobowiązuje się do korzystania z niej na warunkach określonych w umowie, zwrotu kwoty wykorzystanego kredytu wraz z odsetkami w oznaczonych terminach spłaty oraz zapłaty prowizji od udzielonego kredytu.

Umorzenie wierzytelności – co do zasady – skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Kwotę umorzenia należy zakwalifikować do przychodu z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Kwestia zaniechania poboru podatku od kwoty umorzonych wierzytelności została uregulowana w rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 11 marca 2022 r. w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1672).

Zgodnie z § 1 ww. rozporządzenia Ministra Finansów:

1. Zarządza się zaniechanie poboru podatku dochodowego od osób fizycznych od kwot:

1) umorzonych osobie fizycznej wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego, w przypadku gdy:

a) kredyt mieszkaniowy został zaciągnięty na realizację jednej inwestycji mieszkaniowej, a w przypadku więcej niż jednego kredytu mieszkaniowego – gdy kredyty mieszkaniowe zostały zaciągnięte na realizację wyłącznie jednej inwestycji mieszkaniowej, oraz

b) osoba fizyczna będąca stroną umowy kredytu mieszkaniowego nie korzystała z zaniechania poboru podatku od kwot umorzonych wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na realizację innej niż określona w lit. a inwestycji mieszkaniowej;

2) otrzymanych przez osobę fizyczną świadczeń z tytułu kredytu mieszkaniowego udzielonego w walucie obcej lub w złotych, lecz nominowanego lub indeksowanego do waluty obcej, w związku z powstaniem przychodu z tytułu zastosowania ujemnego oprocentowania.

2. Kwoty wierzytelności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, obejmują:

1) kwoty kredytu mieszkaniowego (kapitału);

2) odsetki, w tym odsetki skapitalizowane, i prowizje;

3) opłaty, jeżeli ich poniesienie przez kredytobiorcę było niezbędne do zawarcia umowy kredytu mieszkaniowego, z wyjątkiem kosztów usług dodatkowych, w szczególności ubezpieczeń.

3. W przypadku gdy kredyt mieszkaniowy został zaciągnięty również na wydatki inne niż określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2647, z późn. zm.), zaniechanie, o którym mowa w ust. 1 pkt 1, obejmuje kwotę wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego w części, w jakiej kwota kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na wydatki określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 tej ustawy pozostaje do całkowitej kwoty zaciągniętego kredytu mieszkaniowego.

4. W przypadku gdy kredyt mieszkaniowy został zastąpiony kredytem refinansowym lub gdy na jego spłatę został zaciągnięty kredyt konsolidacyjny, zaniechanie, o którym mowa w ust. 1 pkt 1, obejmuje odpowiednio kwotę wierzytelności z tytułu kredytu refinansowego lub konsolidacyjnego w części odpowiadającej kwocie wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego.

5. Przez jedną inwestycję mieszkaniową, o której mowa w ust. 1 pkt 1 lit. a, rozumie się inwestycję, której celem jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych:

1) jednego gospodarstwa domowego albo

2) więcej niż jednego gospodarstwa domowego, w przypadku gdy osoby fizyczne mające zajmować wspólnie jeden budynek mieszkalny, nie mniej niż jedna osoba fizyczna z każdego takiego gospodarstwa, są osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2023 r. poz. 1774 i 1843).

6. Przez jedno gospodarstwo domowe, o którym mowa w ust. 5, rozumie się gospodarstwo prowadzone przez osobę fizyczną zajmującą jeden lokal mieszkalny albo jeden budynek mieszkalny jednorodzinny, samodzielnie lub wspólnie z innymi osobami stale z nią zamieszkującymi i gospodarującymi.

7. W przypadku gdy stroną umowy kredytu mieszkaniowego na realizację jednej inwestycji mieszkaniowej, o której mowa w ust. 1 pkt 1 lit. a, są co najmniej dwie osoby fizyczne, zaniechanie poboru podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 1, ma zastosowanie wyłącznie do osób, o których mowa w ust. 1 pkt 1 lit. b.

Natomiast z § 3 ust. 1 ww. rozporządzenia wynika, że:

Ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o kredycie mieszkaniowym, należy przez to rozumieć kredyt, który został:

1) udzielony przed dniem 15 stycznia 2015 r. przez podmiot, którego działalność podlega nadzorowi państwowego organu nadzoru nad rynkiem finansowym, uprawniony do udzielania kredytów na podstawie odrębnych ustaw regulujących zasady funkcjonowania takich podmiotów, oraz

2) zabezpieczony w postaci hipoteki ustanowionej na nieruchomości lub udziale w nieruchomości lub prawie wieczystego użytkowania gruntu lub udziale w takim prawie, lub spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego lub udziale w takim prawie, lub prawie do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziale w takim prawie, oraz

3) zaciągnięty na wydatki, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z kolei § 4 ww. rozporządzenia stanowi, że:

Zaniechanie, o którym mowa w § 1 i § 2, ma zastosowanie do dochodów (przychodów) uzyskanych od dnia 1 stycznia 2022 r. do dnia 31 grudnia 2026 r.

Zaniechanie poboru podatku do umorzonych osobom fizycznym kwot wierzytelności z tytułu kredytów znajdzie zastosowanie, jeżeli zostaną spełnione łącznie następujące przesłanki:

•      kredyt był zaciągnięty na realizację inwestycji mieszkaniowej;

•      kredyt był udzielony przed dniem 15 stycznia 2015 r. przez podmioty uprawnione do udzielania kredytów na podstawie odrębnych ustaw;

•      kredyt został zabezpieczony hipotecznie;

•      kredytobiorca nie korzystał wcześniej z umorzenia zobowiązania z tytułu innego kredytu na własne cele mieszkaniowe zabezpieczonego hipotecznie.

Podkreślenia wymaga, że zaniechanie poboru podatku jest wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających to prawo należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów.

W myśl art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 341):

W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

Z kolei art. 67 ww. ustawy stanowi wyraźnie, że:

Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.

Wpis hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości jest zatem obowiązkowy, ponieważ jest warunkiem do jej powstania. Bez wpisu w księdze wieczystej zabezpieczenie w postaci hipoteki nie powstaje.

Użyty w § 3 ust. 1 pkt 2 ww. rozporządzenia warunek odnosi się do takich kredytów, dla zabezpieczenia których dokonano wpisu hipoteki ustanowionej na nieruchomości (lub innym prawie) w księdze wieczystej. Wynika z tego, że jeżeli wpis w księdze wieczystej nie został dokonany, to kredyt nie spełnia warunku uznania go za kredyt mieszkaniowy w rozumieniu § 3 ust. 1 rozporządzenia.

Literalna wykładnia przepisu § 3 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia nie pozwala więc na uznanie za prawidłowe Państwa stanowiska, że mogą Państwo skorzystać z zaniechania poboru podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie rozporządzenia Ministra Finansów z 11 marca 2022 r. O kredycie zabezpieczonym w postaci hipoteki możemy mówić dopiero wtedy, gdy został dokonany stosowny wpis w księdze wieczystej. Warunkiem wynikającym z przepisu jest to, aby kredyt został zabezpieczony hipotecznie (tj. na podstawie stosownego wpisu w księdze wieczystej).

Przepisy ww. rozporządzenia ustanawiają wyjątek od konstytucyjnej zasady powszechności opodatkowania, w związku z czym użyte w nich zwroty powinny być interpretowane literalnie, zgodnie z ich językowym brzmieniem. Regulacje te w żaden sposób nie wskazują, że uzyskanie kredytu przed 2015 r., przeznaczonego na realizację jednej inwestycji mieszkaniowej, udzielonego przez podmiot do tego uprawniony wystarczy do skorzystania z przedmiotowego zaniechania. Jednym z obligatoryjnych bowiem warunków wynikających z § 3 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia jest okoliczność zabezpieczenia kredytu poprzez wpis hipoteki.

Wobec powyższego, w Państwa sytuacji nie znajduje zastosowania zaniechanie poboru podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 11 marca 2022 r. w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy  z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowaną, która jest stroną postępowania

Zainteresowana będący stroną postępowania – (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

•      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną  (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.