0114-KDIP4-3.4012.242.2026.1.DS

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 14 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży udziału w działkach. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca (wraz z żoną, wspólność małżeńska majątkowa) ze względu na stan zdrowia małżonków, wyzbywa się majątku - działek położonych w miejscowości (...), gmina (…),
pow. (...), woj. (...), dla których księgi wieczyste prowadzi Wydział (...) Sądu Rejonowego w (...).

W tym celu sprzedaje udziały w nieruchomościach będących niezabudowanymi działkami rolnymi o numerach: 1, 2, 3, 4, 5, 6 oraz udziały w działkach 7, 8 i 9, które też są rolne lecz w części użytki zostały zmienione na „Bi - inne tereny zabudowane”.

Zmiana nazw użytków dotyczy wyłącznie udziałów należących do nowych właścicieli, na których wybudowali oni domki letniskowe o powierzchni zabudowy 35m², które są uwidocznione na mapach. Sami występowali o możliwość posadowienia tych budowli.

I tak działka 7 posiada domek na części/udziale A oraz domek na części/udziale F, co wiąże się z tym, że te dwa udziały mają teraz użytek Bi. Cała działka ma powierzchnię 4001 m², z czego 2843 m² zajmują grunty orne, 25 m² łąki trwałe i 1133 m² inne tereny zabudowane.

Na działce 8 na części/udziale A znajduje się jeden domek i ta część ma zmieniony użytek na Bi. Cała działka ma powierzchnię 3585 m², z czego 2746 m² to grunty orne, 242 m² to łąki trwałe, a 597 m² to inne tereny zabudowane.

Na działce 9 na jej części/udziale H znajduje się jeden domek rekreacyjny i ta część ma zmieniony użytek na Bi. Cała działka 9 ma powierzchnię 4828 m², z czego 4407 m² to grunty orne, a 421 m² to inne tereny zabudowane. Wszystkie „inne tereny zabudowane” na ww. działkach nie należą już do Wnioskodawcy.

Nieruchomości te przed podziałem wchodziły w skład jednej działki o powierzchni 5,4758 ha i o numerze 10, dla której Sąd Rejonowy w (...) Wydział (...) Ksiąg Wieczystych prowadził (...).

Działkę 10 Zainteresowany ( wraz z żoną) nabył 13 grudnia 2004 r. na podstawie Umowy Warunkowej Sprzedaży (akt not. rep. (…)) oraz Umowy Przeniesienia z 7 maja 2005 r. (akt not. rep. (…)) z myślą o użytkowaniu jej po zakończeniu pracy zawodowej.

Jednakże życie zrewidowało plany Wnioskodawcy (i Jego żony). Małżonka Wnioskodawcy (niebędąca stroną postępowania) uległa wypadkowi, w wyniku czego doznała złamania kręgosłupa, później wykryto u niej wadę serca, co spowodowało konieczność wszczepienia rozrusznika. Wnioskodawca zaś, będący stroną postępowania, zachorował na cukrzycę i dyskopatię oraz musiał się poddać wszczepieniu stentów wieńcowych.

Na dzień pisma Wnioskodawca jest emerytem niezdolnym do prowadzenia gospodarstwa rolnego. Żadne z jego dzieci też nie jest tym zainteresowane. Na dzień złożenia wniosku Wnioskodawca (jak też jego żona) nie prowadzą działalności gospodarczej. Nieruchomości przedmiotowe są prywatnym majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą, nigdy (za czas posiadania) niewykorzystanym do pozarolniczej działalności gospodarczej.

Nieruchomości te nie były też przedmiotem umowy najmu lub dzierżawy.

Od chwili zakupu działki 10 (2004 r.) fragment pola przez niedługi czas nieodpłatnie uprawiał poprzedni właściciel, a większą część stanowiły łąki i nieużytki, które systematycznie zarastały krzewami.

W czerwcu 2022 roku, po przejściu na emeryturę i po nieudanych próbach zbycia działki 10 w całości, Wnioskodawca nieco uporządkował teren i dokonał podziału na działki o powierzchni nie mniejszej niż 3000 m², gdyż taki jest wymóg odnośnie ziemi rolnej.

W ten sposób powstało kilka działek.

Opis działek powstałych w wyniku podziału działki 10 w 2022 roku:

1) działka nr 11: a) grunty orne RIVb = 0,1675ha + b) grunty orne RV = 0,1656; łącznie 0,5331 ha;

2) działka 1: a) łąki trwałe ŁIV = 0,0404ha + b) grunty orne RIVb = 0,2616ha, łącznie 0,304 ha;

3) działka 7: a) łąki trwałe ŁIV = 0,0025ha + b) grunty orne RIVb = 0,3976, łącznie 0,4001 ha;

4) działka 8: a) łąki trwałe ŁlV = ŁIV=0,0242ha + b) grunty orne RIVb = 0,3343ha, łącznie 0,3585 ha;

5) działka 2: a) łąki trwałe ŁIV = 0,0241 ha + b) grunty orne RIVa = 0,1619 + c) grunty orne RIVb = 0,1724ha, łącznie 0,3584ha;

6) działka 3: a) łąki trwałe ŁIV = 0,0005ha + b) grunty orne RlVa = 0,3540ha + c) grunty RIVb = 0,0040 ha, łącznie 0,3585ha;

7) działka 9: grunty orne RIVa = 0,4828 ha;

8) działka 12: a) łąki trwałe ŁlV = 0,5068 ha5068ha + b) grunty orne RIVb = 0,0134, łącznie 0,5202 ha;

9) działka 13: a) łąki trwałe ŁIV = 0,1916 + b) grunty orne RIVa = 0,1072, łącznie 0,3008 ha;

10) działka 14: a) łąki trwałe ŁIV = 0,0131 ha + b) grunty orne RIVa = 0,3403, łącznie 0,3534 ha;

11) działka 4: a) lasy LsVI = 0,2297 + b) łąki trwałe ŁIV = 0,2388, łącznie 0,4685 ha;

12) działka 5: a) lasy LsVl = 0,0623 ha + b) łąki trwałe ŁIV = 0,3401 ha + c) grunty orne RIVa = 0,0072, łącznie 0,4096 ha;

13) działka 6: a) łąki trwałe ŁIV = 0,2298ha + b) grunty orne RIVa = 0,2140 + c) grunty orne RIVb = 0,1660 + d) grunty orne RV = 0,0181 ha, łącznie 0,6279 ha.

Obecnie w gminie (...), jak w innych gminach (...), nie można dzielić ziemi rolnej na działki o powierzchni poniżej 3000 m², ale praktycznie niemożliwym jest znalezienie kupca na tak duży areał w takim miejscu. W związku z tym, sprzedawane są udziały poszczególnych działek (oznaczone umownie literami), których wielkość wyrażona jest w ułamkach, gdzie w liczniku jest wymieniona ilość metrów kwadratowych danej działki do wyłącznej dyspozycji poszczególnego kupującego, a w mianowniku widnieje powierzchnia całej działki również w metrach kwadratowych.

Na tej zasadzie Wnioskodawca (wraz z żoną) rozpoczął sprzedaż udziałów w gruncie. Pierwsza sprzedaż odbyła się na podstawie umowy przedwstępnej zawartej pomiędzy stronami w grudniu 2022 roku, potwierdzonej w akcie notarialnym w roku następnym.

W roku 2023 sprzedano kilka udziałów, w roku 2024 kilkanaście udziałów, w roku 2025 dziewięć udziałów, w bieżącym roku 2026 do dnia pisma sprzedano dwa udziały, a jeden jest w trakcie sprzedaży.

Działkę 11, dwa udziały w działce 14 oraz jeden udział w działce 9 Wnioskodawca (wraz z żoną) przekazał dzieciom aktem darowizny.

Notarialna sprzedaż następuje dwuetapowo:

1)  pierwszy akt notarialny to Warunkowa umowa sprzedaży, z której wynika, że Zainteresowany wraz z żoną sprzedaje określony ułamkowy udział w wybranych działkach danemu kupującemu pod warunkiem, że KOWR nie wykona prawa pierwokupu na podstawie art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2022 r. poz. 461). A następnie

2)  po miesiącu, gdy KOWR nie skorzysta z prawa pierwokupu, dochodzi do podpisania drugiego aktu notarialnego: Umowa przeniesienia, Umowa ustalenia sposobu korzystania z nieruchomości oraz Pełnomocnictwo.

W przypadku dwóch działek (4 i 5) z prawa pierwokupu w pierwszej kolejności mogą skorzystać Lasy Państwowe na podstawie art. 37a ust. 1 ustawy o lasach z dnia 28 września 1991 roku (Dz. U. z 2022 r. poz. 672).

Pełnomocnictwo udzielane wraz z umową przeniesienia dotyczy działki 6, przez którą będzie można dojeżdżać do pozostałych nieruchomości.

W akcie notarialnym Kupujący nabywają również udział w tej działce.

Z zaświadczenia wydanego przez Wójta Gminy (…) z 8 listopada 2022 r. wynika, że działki o numerach geodezyjnych 11, 1, 7, 8, 2, 3 , 9, 12, 13, 14, 4, 5, 6 znajdujące się w obrębie (...), położone są na terenie nie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Działki 11, 1, 7, 8, 2, 3 , 9, 6 znajdują się częściowo w „strefie rolniczej przestrzeni produkcyjnej z możliwością agroturystyki i częściowo z zakazem zabudowy”.

Zaś pozostałe działki, tj. 12, 13, 14, 4, 5 stanowią „tereny rolne z zakazem zabudowy”.

W przedmiotowym zaświadczeniu Gminy (...) dodano: „Jednocześnie informuję, że Rada Gminy (...) nie podjęła uchwał: o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego, obszaru rewitalizacji oraz o ustanowieniu na obszarze rewitalizacji Specjalnej Strefy Rewitalizacji, obejmującej swym zasięgiem nieruchomość - działka nr 11, 1, 7, 8, 2, 3 , 9, 12, 13, 14, 4, 5, 6 obręb (...)”.

Ponieważ w aktach notarialnych zawarty jest zapis, że poszczególne działki znajdują się na terenie rolnym z zakazem zabudowy, Wnioskodawca chciał zapewnić ewentualnych kupujących, że pomimo takiego zapisu, będzie można postawić domki letniskowe do 35 m² powierzchni zabudowy. W związku z tym, zwrócił się do Starostwa Powiatowego w (...) o pozwolenie na wybudowanie domków na zgłoszenie. Po złożeniu odpowiednich wniosków udostępnionych w Starostwie z Wydziału (...) Wnioskodawca m.in. otrzymał decyzję (…) o umorzeniu postępowania administracyjnego w myśl art. 14 § 1 k.p.a. w sprawie wyłączenia z produkcji rolnej przedmiotowych działek o numerach od 11 do 6 w (...) , gdyż nie jest wymagana taka decyzja, gdy dotyczy użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V, VI wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego, a tylko takie występują na ww. działkach.

Aby przejść procedurę prowadzącą do możliwości wybudowania domków letniskowych na gruncie, który określono jako „z zakazem zabudowy” (aby pokazywać ją potencjalnym kupcom), Wnioskodawca złożył odpowiednie zgłoszenia, wnioski, oświadczenia i rysunki do Wydziału (...) Starostwa Powiatowego w (...). Zrobił to dla wybranych losowo działek o numerach 12 i 14.

15 lutego 2023 roku Wnioskodawca (oraz żona) otrzymali ZAŚWIADCZENIE (…) informujące, że w oparciu o art. 29 ust. 1 pkt. 16 oraz art. 30 ust. 5 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.) nie zgłoszono sprzeciwu do przedmiotowego zakresu robót.

Według dokumentacji, jaką Wnioskodawca posiada w zakresie możliwości posadowienia/wybudowania budynku nie wymagającego pozwolenia na budowę, wskazuje na:

1.  Decyzję Starosty Powiatowego w (...) Wydział (...) o nr (…) z 20 grudnia 2022 r. w której to czytamy: „na podstawie art. 13 i 14 Ustawy z 14 czerwca 1960 r. KPA oraz art. 5 i art. 11 ustawy z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych - po rozpatrzeniu wniosku Pani A.A., w sprawie wyłączenia z produkcji rolnej gruntów rolnych klasy ŁIV o pow. 0,5068 ha oraz klasy RIVb o pow. 0,0134 ha pochodzenia mineralnego, stanowiących działkę 12 położoną w obrębie (...), gmina (...) pod planowaną inwestycję polegającą na budowie domków do 35m² powierzchni zabudowy, orzekam umorzyć postepowanie administracyjne w sprawie wyłączenia z produkcji rolnej gruntów rolnych klasy ŁIV o pow. 0,5068 ha oraz klasy RIVb o pow. 0,0134 ha pochodzenia mineralnego stanowiących działkę nr 12 położoną w obrębie ewidencyjnym (...), gmina (...). Uzasadnienie: niniejsza decyzja została wydana na wniosek Pani A.A. z 23 listopada 2022 r., który wpłynął…., w sprawie :....(jw.). Zgodnie z treścią Księgi Wieczystej (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (...), (…), działka nr 12 położona w obrębie ewidencyjnym (...) stanowi wspólność ustawową majątkową małżeńską Państwa A. i B.A. Zgodnie z mapą glebowo-rolniczą wydaną przez (...) Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w (...) z 14 listopada 2022 r., grunty w działce nr 12 położonej w obrębie ewidencyjnym (...) oznaczone symbolami 8D: gs - utwory glebowe mineralne wytworzone z glin, oraz 2z Emt - utwory glebowe pochodzenia mineralnego namuły glin średnich i iłów na torfie dobrze rozłożonym zamulonym.

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych wyłączenie z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V, VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne - może nastąpić po wydaniu decyzji zezwalających na takie wyłączenie. Wobec tego przyjąć należy, że nie jest wymagana decyzja zezwalająca na wyłączenie z produkcji użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V, VI wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego. Nie ma zatem podstawy materialno-prawnej do wydania decyzji załatwiającej sprawę przez rozstrzygnięcie jej co do istoty. Bezprzedmiotowość postepowania skutkuje umorzeniem postepowania w myśl art. 14 Par. 1 KPA”... oraz

2.  Zaświadczenie Starostwa Powiatowego w (...), Wydział (...) nr (...) z 15 lutego 2023 r. z którego wynika że „w związku ze zgłoszeniem z 8 lutego 2023 r. zamiaru budowy dziesięciu parterowych z antresolą, trwale związanych z gruntem budynków rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy do 35m² każdy, na nieruchomości położonej w m. (...), gm. (...), na działkach o numerach geodezyjnych: 12 (osiem budynków) i 14 (dwa budynki) w obrębie (...) informuję ze w oparciu o art. 29 ust. 1 pkt 16 oraz art. 30 ust. 5 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane NIE ZGŁOSZONO SPRZECIWU do przedmiotowego zakresu robót. Budynki rekreacji indywidualnej zlokalizować zgodnie z załączoną kopią mapy zasadniczej, tj. budynki na działce o numerze geodezyjnym 12 zlokalizować w odległości 6 m od granicy z działką o numerze geodezyjnym 6 oraz w odległości 6,37 m (dotyczy budynku pierwszego od strony północno‑zachodniej) od granicy z działką o nr 1, natomiast budynki na działce o numerze geodezyjnym 14 zlokalizować w odległości 8,17 m od granicy z działką o numerze 6 oraz odległości 9,43 m (dotyczy budynku pierwszego...) od granicy z działką 1/2. Przy wykonywaniu robót budowlanych inwestor zobowiązany jest zapewnić wykonanie geodezyjnych pomiarów powykonawczych obiektów i sporządzenie dokumentacji. Do wykonania robót budowlanych oraz rozbiórkowych można przystąpić nie później niż w okresie trzech lat od określonego w zgłoszeniu terminu realizacji. Otrzymują: A.A. i B.A., a Do wiadomości otrzymują: (...) Inspektor Nadzoru Budowlanego w (...) i (...) Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w (...)”.

Wnioskodawca wskazuje, że dokonuje (wraz z żoną w ramach zarządu majątkiem wspólnym małżeńskim) sprzedaży udziałów w poszczególnych działkach gruntu poszczególnym osobom od końca roku 2022. Udziały w działkach, dla porządku, zostały oznaczone literami alfabetu od A, a wielkość sprzedawanego udziału określona jest ułamkiem, gdzie w liczniku jest ilość kupowanych metrów kwadratowych, a w mianowniku powierzchnia całej działki, również w metrach kwadratowych. Sprzedawany obszar do wyłącznego korzystania przez konkretnych kupców zaznaczony jest kolorem i odpowiednią literą na wyrysie konkretnej działki, opatrzony podpisami stron oraz notariusza i dołączony do aktu notarialnego.

Dla działki oznaczonej pierwotnie nr 13 Sąd Rejonowy w (...) Wydział Cywilny zniósł współwłasność (Sygnatura akt …), a Decyzja ta uprawomocniła się 12 maja 2025 roku. W wyniku zniesienia współwłasności powstały odrębne działki o nr 15, 16, 17, 18, 19, 20. Wszystkie te działki należą do nowych właścicieli.

Na działce 16 o powierzchni 512 m², która od 2 stycznia 2023 roku nie jest własnością Wnioskodawcy (ani jego żony), posadowione są dwa domki letniskowe, których właściciel nie starał się o warunki zabudowy, gdyż w tamtym okresie wystarczało tylko-zgłoszenie chęci budowy domu do Starostwa. Na wniosek tego właściciela, po zgłoszeniu zakończenia budowy, przeklasyfikowano jego fragment działki na użytek Bi, pismem z dnia 3 lipca 2024 r. Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w (...). Miało to miejsce jeszcze wtedy, gdy nie było zniesionej współwłasności. Użytek Bi pojawił się tylko na tej części, która należy do tego właściciela (wcześniej współwłaściciela) działki na powierzchni 512 m². Pozostałe udziały nadal były i są ziemią rolną (RIV i Ł). To się nie zmieniło również po zniesieniu współwłasności i pozostałe działki powstałe z podziału 13 również są rolne.

W roku 2022 i 2023 dokonano sprzedaży części udziałów w działce 7. Nabywcy z roku 2023 (23 października 2023 r.) wystąpili do Wójta Gminy (...) o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Wójt Gminy (...) Decyzją (…) z 26 września 2024 r. znak sprawy: (…) (decyzja o warunkach zabudowy) ustalił warunki zabudowy dla dwóch budynków rekreacji indywidualnej niemieszkalne (kod PKOB 1212) wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na działce w (...), Obr. (...), gm. (...). Z uwagi na niesprzedanie wszystkich udziałów w tej działce, Wnioskodawca (i żona) stał się stroną postępowania wraz z innymi współwłaścicielami. Powyższe oznacza, że po otrzymaniu ww. decyzji o warunkach zabudowy, pozostała niesprzedana do tego dnia (26 września 2024 r.) część działki teoretycznie posiada już wydaną decyzję o warunkach zabudowy (opis w dalszej części).

Na wnioski składane przez niektórych nowych właścicieli w 2025 roku Wójt Gminy (...) wydał też decyzję o warunkach zabudowy dla działki 8 (…), dla działki 3 (…) oraz dla działki 9 (…). Właściciele udziałów ww. działek mogą na tych działkach wybudować budynki niemieszkalne rekreacji indywidualnej (kod PKOB - 1212).

Dla działki 5 została wydana decyzja o warunkach zabudowy nr (…) (…), na mocy której właściciel zakupionego udziału może wybudować budynek mieszkalny jednorodzinny (kod PKOB 1110) oraz budynek rekreacji indywidualnej (kod PKOB 1212). Tym samym, właściciel małego udziału (165 m²) konsumuje (zabiera) cały możliwy metraż (2,33 %) pod zabudowę wynikający z WZ dla działki 5, która cała ma 4096 m².

W zakresie działki 6, która umożliwia dojazd do pozostałych działek i do drogi gminnej, 14 grudnia 2023 r. nastąpiła zmiana użytku z „łąki trwałe/grunty orne” na DR - drogi.

Reasumując:

Po transakcjach przeprowadzonych od grudnia 2022 roku, na dzień złożenia wniosku, we władaniu Zainteresowanych pozostają następujące działki lub ich części przeznaczone do sprzedaży:

1) Działka 1 (...), 0,1875 ha,

2) Działka 7 (...), 0,1307 ha (wydane WZ od 26 września 2024 r.),

3) Działka 8 (...) 0,2988 ha (wydane WZ od 25 marca 2025 r.),

4) Działka 2 (...), 0,2389 ha,

5) Działka 3 (...), 0,1793 ha (wydane WZ od 10 kwietnia 2025 r.),

6) Działka 9 (...), 0,0599 ha (wydane WZ od 28 maja 2025 r.),

7) Działka 4 (...), 0,4685 ha,

8) Działka 5 (...), 0,2589 ha (wydane WZ od 22 maja 2025 r.),

9) Działka 6 (...), 0,3020 ha.

Wszystkie wymienione wyżej działki leżą w miejscowości (...), gmina (...), powiat (...), województwo (...). Nie są objęte MPZP, ani specjalną strefą rewitalizacji gminy (...). Według Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (...), zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy Nr (...) z dnia 27 kwietnia 2023 roku, określono kierunek rozwoju struktury funkcjonalno-przestrzennej jako: RMAG - tereny rolne z dopuszczeniem agroturystyki i jednocześnie R tereny rolne z zakazem zabudowy - działki o numerach: 1, 7, 8, 2, 3, 9, 6 oraz R -tereny rolne z zakazem zabudowy  działki o numerach: 4, 5.

Wnioskodawca będący stroną postępowania, był wspólnikiem spółki cywilnej (wraz z małżonką) w okresie od 1 stycznia 1991 r. do 31 grudnia 2002 r., która to spółka prowadziła pozarolniczą działalność gospodarczą, polegającą na handlu materiałami wykończenia wnętrz i budowlanymi w firmie X spółka cywilna. Powyższe oznacza, że Wnioskodawca będący stroną postępowania (i jego żona, która nie jest stroną postępowania), prowadził działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej do 31 grudnia 2002 r. Po tym terminie Wnioskodawca nigdy nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej. Spółka cywilna (małżeńska) pod firmą X sp. c., której Wnioskodawca (i jego żona) byli wspólnikami, była czynnym podatnikiem VAT w okresie od 8 lipca 1993 r. do 31 grudnia 2002 r.). Po tym czasie Wnioskodawca nie był zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

W akcie notarialnym nabycia przedmiotowej nieruchomości wg rep.(...) z 27 maja 2005 r., tj. w umowie przenoszącej własność nieruchomości 10 na Wnioskodawcę (i jego żonę) w paragrafie 2 zapisano cyt.: „Ponadto A i B małżonkowie A oświadczają, że nabyta nieruchomość stanowi gospodarstwo rolne w myśl przepisów o podatku rolnym”. Fakt, iż nabyta nieruchomość stanowiła gospodarstwo rolne w myśl przepisów o podatku rolnym, nie jest tożsame z byciem (automatycznym poprzez posiadanie gospodarstwa rolnego) tzw. rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 ust. 1 pkt 19 ustawy VAT, czy też osobą prowadzącą działalność rolniczą, czy gospodarstwo rolne.

Przedmiotową nieruchomość Wnioskodawca wraz żoną zakupili wyłącznie na cele prywatne, do majątku prywatnego (rok 2004/2005, czyli ponad 20 lat temu), a w chwili zakupu nie prowadzili już żadnej działalności gospodarczej i nie zamierzali prowadzić już nigdy więcej, co potwierdza obecny okres (kwiecień 2026) że od 1 stycznia 2003 r., czyli po zaprzestaniu 31 grudnia 2002 r. prowadzenia działalności w formie spółki cywilnej (jak wyżej), nigdy nie prowadzili działalności gospodarczej, czy też rolniczej.

Przedmiotowa nieruchomość nie była przez Wnioskodawcę wykorzystywana do działalności gospodarczej, do wynajmu, dzierżawy, czy produkcji produktów rolnych, czy też do działalności rolniczej, gospodarstwa rolnego etc. Od zakupu do pierwszego zbycia / sprzedaży, działki przeleżały przeszło 20 lat, aż do emerytury właścicieli. Opisując stan faktyczny historyczny nabycia, wskazać należy również, iż zakup działki 10 przez Wnioskodawcę i jego żonę nie był udokumentowany fakturą od sprzedającego. Zakup przedmiotowej nieruchomości nastąpił wyłącznie na podstawie aktu notarialnego.

Działkę 10 nabyli 13 grudnia 2004 roku na podstawie Umowy Warunkowej Sprzedaży (akt not. rep. A nr (...)) oraz Umowy Przeniesienia z 7 maja 2005 roku (akt not. rep (...)). Sprzedawcami były osoby fizyczne, małżeństwo (nie firma) i do sprzedaży Wnioskodawca nie otrzymał żadnej faktury VAT od sprzedających. Według oświadczeń sprzedających w akcie notarialnym REP. A nr (...) - umowa warunkowa sprzedaży, w paragrafie 1 (str. 2 aktu) czytamy „Małżonkowie XXX oświadczają, że nieruchomość tę nabyli w trakcie trwania związku małżeńskiego na majątek objęty małżeńską wspólnością ustawową i do dnia dzisiejszego (tj. dzień aktu 13 grudnia 2004 r.) w ich związku obowiązuje majątkowy ustrój wspólności ustawowej .... itd.”.

Nabycie działki 10 przez Wnioskodawcę (i jego żonę) nastąpiło w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej, która trwa nadal. Do momentu podziału, działka 10 nie była przez Wnioskodawcę wykorzystywana w żaden sposób. Wnioskodawca myślał, że po przejściu na emeryturę wybuduje tam siedlisko, przeprowadzi się i będzie prowadził niewielkie gospodarstwo rolne, być może z agroturystyką. Plany pokrzyżowały poważne choroby. Ze względów zdrowotnych obydwoje małżonkowie nie są w stanie zrealizować wcześniejszych planów, a żadne z ich dzieci nie jest zainteresowane zmianą obecnego miejsca zamieszkania oraz pracy zawodowej.

Działka 10 od dnia zakupu stanowiła wspólny majątek osobisty Wnioskodawcy (i jego żony), który po prostu był. Wnioskodawca mógł po tej działce pospacerować, nacieszyć się jej widokiem i snuć plany na przyszłość. Podkreśla się, że nieruchomość ta nigdy nie była przedmiotem umowy najmu lub dzierżawy. Od chwili zakupu działki 10, przez jakiś czas niewielki fragment pola nieodpłatnie uprawiał poprzedni właściciel, a większą część stanowiły łąki i nieużytki, które systematycznie zarastały krzewami i drzewami.

Działki i ich sprzedane części nie były i nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenu. Wnioskodawca nie wie, czy taki plan będzie w przyszłości i nie wiadomo, czy za swego życia Wnioskodawca doprowadzi sprzedaż do końca. Wg zaświadczenia z Urzędu Gminy (...) działki 4, 5 znajdują się w strefie rolniczej przestrzeni produkcyjnej z zakazem zabudowy, zaś działki 1, 7, 8, 2, 3, 9, 6 częściowo w strefie rolniczej przestrzeni produkcyjnej z możliwością rozwoju agroturystyki i częściowo z zakazem zabudowy.

Nie wyznaczono linii rozgraniczających obszary o różnym przeznaczeniu. Aby teren stał się możliwy do sprzedaży, Zainteresowany dokonał jego wyrównania, wytyczenia i prostego utwardzenia działki 6, którą będzie można dojeżdżać z większości działek do drogi gminnej. Firma (...) doprowadziła energię elektryczną. Aby móc zaoferować do sprzedaży posiadany teren, Wnioskodawca umieścił materiał informacyjny o działkach, położeniu, atrakcyjności miejsca (w tym filmik z drona) na portalu (...) oraz postawił na jednej z działek tablicę informacyjną. Nie korzystał, nie korzysta i nie zamierza korzystać z żadnego pośrednika ani z biura nieruchomości. Podjęte czynności wystawienia oferty sprzedaży są bardzo prostymi, nieprofesjonalnymi czynnościami. Ogłoszenie w Internecie na gotowych formularzach platform może zrobić każdy, tak samo jak prostą tablicę informacyjna „na sprzedaż”. Tego typu proste czynności, podejmowane przez Wnioskodawcę, nie noszą żadnych cech profesjonalnej działalności, tylko są sposobem na poinformowanie ogółu osób o ofercie własnej. Do dnia wniesienia wniosku Wnioskodawca (ani żona) nie udzielał żadnych pełnomocnictw kupującym, firmom pośredniczącym i nie planuje ich udzielać.

W tym kontekście Wnioskodawca wskazuje na przytoczone w stanie faktycznym okoliczności, iż w stosunku do wyżej opisanych działek lub ich części, udziałów w działkach:

1)    nie dokonywał przyłączy mediów/uzbrojenia działek, za wyjątkiem złożenia wniosku o przyłącze energetyczne, wykorzystując moment, gdy firma (...) doprowadzała prąd do działek sąsiada. Firma energetyczna zgodnie ze swoimi procedurami doprowadziła prąd do drogi oraz postawiła w drodze przy działkach kilka skrzynek elektrycznych; innych mediów nie ma i Wnioskodawca nie ma zamiaru ich doprowadzać;

2)    nie prowadził prac budowlanych polegających na wznoszeniu jakichkolwiek obiektów budowlanych na sprzedaż;

3)    nie prowadzi i nie prowadził nigdy działalności gospodarczej na rozpatrywanym terenie lub z jego wykorzystaniem oraz jakiejkolwiek innej działalności gospodarczej w czasie, gdy rozpatrywany teren jest jego (i żony) własnością;

4)    nie wprowadzał tych nieruchomości do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej (bo takowej nie prowadził), a tym samym nie ujmował w kosztach działalności wydatków związanych z zakupem działki, czy uzyskaniem wszelkich decyzji (związanych ze statusem działki, czy uzyskanym pozwoleniem na budowę); gdyż działalności gospodarczej nie prowadzi;

5)    nie zawierał z nikim umów pośrednictwa w zakresie sprzedaży działek;

6)    odprowadzał dotychczas i odprowadza nadal od działek podatek rolny;

7)    nabył działkę od osób fizycznych, zaś przy nabyciu odprowadzono podatek p.c.c. (nie wystąpiły przesłanki opodatkowania VAT transakcji zakupu);

8)    nie zamierza dokonywać na działkach przeznaczonych do sprzedaży żadnych wydatków inwestycyjnych, modyfikacji i ulepszeń.

Uzupełniając stan faktyczny, 15 maja 2023 roku Wnioskodawca wraz z żoną złożyli Wniosek wspólny (WS) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący podatku od towarów i usług. Otrzymali Postanowienie o zastosowaniu do sprawy interpretacji ogólnej (UNP: (...)) oraz interpretację indywidualną (UNP: (...)) datowane na 31 sierpnia 2023 roku.

W interpretacji ogólnej na str. 8 napisano m.in.: „Co ważne, analiza przepisów prowadzi do wniosku, że w obecnym stanie prawnym, tereny budowlane (a więc te, które należy opodatkować 23% stawka podatku VAT) to wyłącznie tereny, dla których: a) bądź określone zostało przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, bądź b) wydano decyzję o warunkach zabudowy i w aktach tych teren jest oznaczony jako budowlany”.

Podkreślenia wymaga fakt, iż działki przedmiotowe stanowią ziemię rolną o użytkach R IVa, R IVb, Ł IV oraz LS VI, nie są objęte planem zagospodarowania przestrzennego, a zgodnie z zapisami w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (...), zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy (...) nr (...) z 27 kwietnia 2023 roku, dla działek: 1, 7, 8, 2, 3, 9 określono kierunek rozwoju struktury funkcjonalno-przestrzennej jako RMAG - tereny rolne z dopuszczeniem agroturystyki i jednocześnie R - tereny rolne z zakazem zabudowy,
a dla działek 4, 5 R - tereny rolne z zakazem zabudowy. Ponadto Rada Gminy (...) nie podjęła uchwał o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego oraz obszaru rewitalizacji oraz o ustanowieniu na obszarze rewitalizacji Specjalnej Strefy Rewitalizacji obejmującej swym zasięgiem wyżej opisane działki.

Wnioskodawca (wraz z żoną) był w Urzędzie Skarbowym w (...) aby, po wyjaśnieniu wątpliwości, złożyć deklarację VAT-R (ewentualną konieczność rejestracji do VAT), przedstawił pracownikom wszelkie okoliczności i sposób sprzedaży udziałów w działkach oraz specyfikę warunków zabudowy, jakie otrzymali niektórzy nowi właściciele.

Z przedstawionej wyżej charakterystyki działek wynika, że po sprzedaży udziałów w działce rolnej, udziały pozostałe do zbycia są nadal ziemią rolną, nawet na tych działkach, na których kupujący wcześniej otrzymał WZ. Są one jednak tak określone, że tylko niektórzy właściciele będą mogli z nich skorzystać tzn. kto pierwszy zgłosi budowę do Starostwa, dla tego starczy powierzchni zabudowy wynikającej z warunków zabudowy. A to oznacza, że jeżeli nawet Wnioskodawca nadal posiada udziały w konkretnej działce o konkretnym numerze, (ponieważ po sprzedaży części udziałów nadal posiada kolejne udziały do sprzedaży), a działka o konkretnym numerze posiada wydane WZ (dla wcześniejszych nabywców udziałów), to Wnioskodawca lub kupujący kolejne udziały w danej konkretnej działce może uzyskać odmowę prawa zabudowy czy też postawienia/posadowienia jakiegokolwiek domku, w tym domku rekreacyjnego z uwagi na treść WZ. Pozwolenia na budowę ze Starostwa Powiatowego może też nie uzyskać nabywca, który już jest współwłaścicielem działki i otrzymał WZ, gdyż przynajmniej do tej pory warunki zabudowy są mało korzystne ze względu na proponowaną zbyt ograniczoną powierzchnię zabudowy i zbyt dużą powierzchnię biologicznie czynną. Zatem areał kolejny, który pozostał po zbyciu udziałów innym nabywcom (i który jest oferowany do dalszej sprzedaży) może okazać się bez prawa możliwości posadowienia jakiegokolwiek budynku w tym do 35m².

Oczywiście nie musi też tak być, gdyby kolejni nabywcy otrzymali inne (lepsze) WZ.

Warunki zabudowy, które są przyznawane starającym się o nie, nie są imponujące. I tak dla działek, które mają wydane warunki zabudowy (o które to warunki nie występował Wnioskodawca (ani jego żona) i nie są wydane dla Niego) WZ kształtują się następująco:

1)  Działka 7 (...) (wydane WZ od 26 września 2024 r.) decyzja nr (...) o warunkach zabudowy NR (...) z dnia 26 września 2024 r. wydana dla Wnioskodawców C.C. i I.I. stanowi wg cz. 2a decyzji: że wielkość powierzchni zabudowy wynosi do 2,91 % powierzchni działki nr 7, natomiast w cz. „b” decyzji zapisano, że powierzchnia terenu biologicznie czynna - co najmniej 30% powierzchni terenu. Należy dodać, że w 2024 roku wydawano jeszcze WZ z tak określoną minimalną powierzchnią biologicznie czynną (30%), co było korzystne (w przeciwieństwie do niewielkiej maksymalnej powierzchni zabudowy). To wcale nie oznacza, że pozostała część może podlegać zabudowie, gdyż powierzchnia zabudowy wynosi tylko 2,91 %. Tylko dla tej działki minimalna powierzchnia biologicznie czynna określona jest na 30 %, gdyż takie były normy w 2024 roku. W następnych decyzjach minimalna powierzchnia „zielona” musi zajmować już ponad 94,8 %.

2)  Działka 8 (...) (wydane WZ od 25 marca 2025 r.) - decyzja nr (...) o warunkach zabudowy (...) z 25 marca 2025 r. dla Wnioskodawcy D.D.: powierzchnia zabudowy max. 5,05 %, powierzchnia biologicznie czynna min. 94,96 %.

3)  Działka 3 (...) (wydane WZ od 10 kwietnia 2025 r.) - decyzja nr (...) o warunkach zabudowy (...) z 10 kwietnia 2025 r. wydana dla Wnioskodawców E.E.i J.J.: powierzchnia zabudowy max. 5,17%, powierzchnia biologicznie czynna min. 94,83%.

4)  Działka 9 KW (...) (wydane WZ od 28 maja 2025 r.) - decyzja nr (...) o warunkach zabudowy NR (...) z 28 maja 2025 r. wydana dla Wnioskodawcy F.F. stanowi wg cz. 2a decyzji: że wielkość powierzchni zabudowy wynosi do 5,167% powierzchni działki nr 9, natomiast w cz. „b” decyzji zapisano ze powierzchnia terenu biologicznie czynna - co najmniej 95,83% powierzchni terenu.

5)  Działka 5 (...) (wydane WZ od 22 maja 2025 r.) - decyzja nr (...) o warunkach zabudowy (...) z 22 maja 2025 r. dla Wnioskodawcy G.G.: powierzchnia zabudowy max. 2,33 %, powierzchnia biologicznie czynna min. 97,68 %.

Jak widać np. powierzchnia zabudowy dla całej działki, nie dla poszczególnego udziału to: 2.33 %, 2,91 %, 5,05 %, 5,167 %, 5,17 %, co daje odpowiednio: 95,3 m² (na 6 udziałów), 116,4 m² (na 7 udziałów), 181 m² (na 6 udziałów), 185,3 m² (na 6 udziałów), 249,4 m² (na 9 udziałów). Powierzchnia biologicznie czynna określana jest od 2025 roku w przedziale od 94,83 % do 97,68 %.

I tak każdy kolejny nabywca musi się starać o warunki zabudowy na tych działkach, które nadal figurują jako rolne. Co prawda, nawet gdy jego współwłaściciel już je otrzymał, ale on ma prawo do korzystania tylko ze swojej części ściśle określonej w akcie notarialnym i ewentualne pozwolenie na budowę ze starostwa, uzyska dla swojego kawałka danej działki, który już nie jest własnością Wnioskodawcy (ani jego żony).

Wnioskodawca nie występował o warunki zabudowy na żadnej z tych działek i sprzedaje następne udziały w ziemi rolnej, dla których nowi właściciele muszą się starać we własnym zakresie o warunki zabudowy, jeżeli chcieliby tam coś wybudować. Są też nabywcy udziałów w działkach, którzy chcą przyjeżdżać przyczepami, kamperami lub pod namiot i nie są zainteresowani warunkami zabudowy. Jeszcze inni będą chcieli się budować, ale nie będą mieli możliwości, gdyż ktoś wcześniej „skonsumuje” przeznaczony pod zabudowę limit powierzchni zabudowy ograniczony jeszcze powierzchnią biologicznie czynną, która ma obejmować zdecydowaną większość powierzchni całkowitej działek (94,83% - 97,68%).

O tym, że de facto warunki zabudowy dotyczą tylko konkretnego udziału w działce świadczy fakt, że zmiana użytku na BI odbywa się tylko na części należącej do tego klienta, który starał się o warunki zabudowy i dokonał odbioru budynku, pozostałe części działki nadal są rolne i tylko takie podlegają sprzedaży przez Wnioskodawcę, co opisane było wyżej w przypadku działki 13, dla której zniesiono współwłasność.

Działka 6 od daty nabycia to: a) łąki trwałe ŁlV = 0,2298ha + b) grunty orne RIVa = 0,2140 + c) grunty orne RIVb = 0,1660 + d) grunty orne RV = 0,181 ha, łącznie 0,6279 ha.

Według wypisu z rejestru gruntów z 14 grudnia 2023 roku Starosty Powiatu (...)ego, jednostka ewidencyjna: (...), obręb ewidencyjny: (...), miejscowość (...), który Wnioskodawca posiada, wynika, że dokonano zmiany klasyfikacji gruntów ze stanu dotychczasowego Ł, R IV, IVa, IVb,V na oznaczenie rodzaju użytku i klasy: DR. Jednakże wg zaświadczenia Wójta Gminy (...), Referat Planowania Przestrzennego z 27 maja 2025 r. Nr (...) wynika, iż cyt.: „działka o nr geodezyjnym 6 w obrębie (...), gmina (...) położona jest na terenie nie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy w (...)u Nr (...) z 27 kwietnia 2023 r. dla przedmiotowej działki określono kierunek rozwoju struktury funkcjonalno-przestrzennej jak: *RMAG-tereny rolne z dopuszczenie agroturystyki i R - tereny rolne z zakazem zabudowy - działka nr 6”.

Działka 6 jest szlakiem komunikacyjnym dla wszystkich właścicieli udziałów w różnych działkach wymienionych w stanie faktycznym. Nabywający udziały w poszczególnych działkach (w konkretnej działce o konkretnym numerze) nabywają również częściowe udziały w działce 6 jako dojście, dojazd do swojej części. Jest to szlak komunikacyjny - droga wewnętrzna dla wszystkich właścicieli udziałów w gruntach.

Reasumując:

·         Wnioskodawca (wraz z żoną) sprzedaje udziały w ziemi rolnej, którą zakupił ponad 20 lat temu,

·         od chwili zakupu nigdzie nie prowadził On, ani małżonka, żadnej działalności gospodarczej, a w szczególności na terenie tych działek,

·         teren ten nigdy nie był dzierżawiony i nigdy nie była tam prowadzona żadna działalność gospodarcza,

·         na niektórych działkach/udziałach, nowi właściciele (udziałów w gruncie/działce) otrzymali warunki zabudowy (WZ) opisane wyżej, które pozwalają im (tym którzy wystąpili o WZ) na swoim ułamku gruntu, na wybudowanie domku o ile Starostwo Powiatowe wyda pozwolenie uwzględniając ograniczenia zawarte w WZ (niski procent możliwej zabudowy),

·         zdecydowana większość powierzchni działek wg warunków zabudowy musi pozostać biologicznie czynna (nawet 97,09 %),

·         w zaświadczeniach o przeznaczeniu gruntu cały czas działki te figurują jako rolne, sześć z nich częściowo z możliwością rozwoju agroturystyki i jednocześnie częściowo z zakazem zabudowy, a dwie z zakazem zabudowy na całej powierzchni.

W biurze notarialnym Wnioskodawca dowiedział się, że tylko jeden klient (który prowadzi działalność gospodarczą) sprzedaje działki rolne z VAT, a pozostali nie są „VATowcami.”

Ponieważ zarówno dla Wnioskodawcy, jak i dla pracowników Urzędu Skarbowego, w którym Wnioskodawca wraz z żoną przedstawiali swój problem, sprawa ta wydaje się skomplikowana i niejednoznaczna, zaproponowano, aby poczekać z ewentualną rejestracją do VAT (VAT-R) do czasu uzyskania odpowiedzi z KIS.

Do końca sierpnia 2025 r. Wnioskodawca wraz żoną sprzedawał udziały w działkach, dla których nie było wydanych warunków zabudowy i, stosując się do posiadanej interpretacji indywidualnej oraz postanowienia o zastosowaniu interpretacji ogólnej, nie rejestrował się (ani Wnioskodawca ani Jego żona) do podatku VAT (jako podatnicy VAT czynni).

Numery otrzymanych interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w zakresie VAT:

1.  Postanowienie z 31 sierpnia 2023 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.474.2023.1.IZ o zastosowaniu do sprawy interpretacji ogólnej Ministra Finansów z dnia 14 czerwca 2013 roku, znak PT10/033/12/207/WLI/13/RD58639 oraz

2.  Interpretacja indywidualna znak 0114-KDIP1-1.4012.267.2023.2.IZ z 31 sierpnia 2023 r.

Oba wymienione wyżej pisma, tj. interpretacja i postanowienie, zostały wydane dla Wnioskodawcy oraz Jego żony w zakresie odpowiedzi na wspólny wniosek, który wpłynął do KIS 15 maja 2023 r.

Do 1 września 2025 roku były sprzedawane jedynie udziały w działkach, dla których nie wydano wcześniej warunków zabudowy.

1 września 2025 r. nastąpiła sprzedaż części D działki 9 (Umowa warunkowa 1 września 2025 r., Umowa przeniesienia 14 listopada 2025 r.) dla której czterech nowych właścicieli (kupujących wcześniej udziały w tej działce) otrzymało warunki zabudowy. Cała działka ma 4827 m². Z otrzymanych WZ wynika, że minimum 95,83 % powierzchni działki musi pozostać biologicznie czynna.

Ponieważ jest to działka stosunkowo duża, to ewentualne domy, altany, tarasy i garaże łącznie mogą zająć maksymalnie 249 m² powierzchni. To jednak jest do dyspozycji dziewięciu udziałowców tej działki. Obecnie można budować domki letniskowe do 70 m² powierzchni zabudowy, więc tego limitu starczy na trzy lub cztery udziały. I tylko te udziały po odbiorze geodezyjnym domów będą mogły mieć zmieniony użytek z RIV na Bi. Pozostałe nadal będą ziemią rolną.

Część D działki 9 kupiła p. H.H. - znajoma córki i zięcia Wnioskodawcy, która przez przypadek, na jednym ze spotkań dowiedziała się, że rodzice podarowali dzieciom grunt nad morzem i zapragnęła mieć również działkę koło nich. Proponowano jej inne kawałki, gdzie nie ma jeszcze wydanych WZ, ale się uparła, że musi być właśnie ta.

1 września 2025 roku została podpisana Warunkowa umowa sprzedaży, a Umowa przeniesienia datowana jest na 14 listopada 2025 r.

Należność została uregulowana w trzech ratach: przedpłata (...) w dn. 4 sierpnia 2025 r., (...) w dn. 13 listopada 2025 r., 28 800 zł w dn. 14 listopada 2025 r., razem (...) zł.

W 2025 roku dla ośmiu udziałów sporządzono 8 umów warunkowych i 8 umów przeniesienia, a dla dwóch udziałów tylko umowy warunkowe, a umowy przeniesienia podpisano w roku bieżącym. W 2026 r. była tylko jedna (do dnia pisma) nowa umowa (warunkowa i przeniesienia) dla działki bez WZ.

Za sprzedaż udziałów w działkach bez WZ (warunków zabudowy) przed pierwszą umową warunkową z dn. 1 września 2025 r. na udział D w działce 9, dla której wcześniej wydano WZ (opisane wyżej) wpłynęło na konto Wnioskodawcy (...) zł. Wszystkie umowy przeniesienia z 2025 roku zamknęły się w kwocie (...) zł. Całkowita kwota sprzedaży udziałów w roku kalendarzowym/podatkowym 2025 przekroczyła jak widać dla Wnioskodawcy (...) zł. przychodu, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT ale w pozostałych latach nie musi tak być.

W roku bieżącym do chwili złożenia wniosku jest jedna nowa umowa warunkowa i przeniesienia (na kwotę (...) zł.) oraz dwie umowy przeniesienia dla sprzedaży warunkowych z poprzedniego roku; jedna na udział bez WZ ((...) zł.), a druga na część C działki 5 z WZ: Umowa warunkowa z 20 listopada 2025 r., Umowa przeniesienia 3 lutego 2026 r. Zapłata w dwóch ratach: (...) zł. w dn. 19 listopada 2025 r., (...) zł 3 lutego 2026 r., razem (...) zł. Nabywcy to K.K. i L.L. Tych klientów namówił właściciel dwóch innych udziałów na tej działce, chcieli mieć granicę z tym znajomym i tak się stało. Na tej działce w WZ określono dopuszczalną powierzchnię zabudowy na 2,33%, tj. 95 m² na 6 udziałów. Powierzchnię tę wykorzystał już pierwszy kupujący, który dostał pozwolenie na dwa domki.

Definicje ustawowe VAT stanowią m.in.

Art. 2 pkt 33) ustawy VAT zawiera definicję terenów budowlanych, przez które rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Art. 43 ust. 1 pkt 9) ustawy VAT: zwalnia się z podatku VAT 9) „dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane”.

Art. 113. [Zwolnienia podmiotowe] 1. Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika posiadającego siedzibę działalności gospodarczej na terytorium kraju, u którego wartość sprzedaży, z wyłączeniem podatku, nie przekroczyła w poprzednim ani bieżącym roku podatkowym kwoty 200 000 zł.

Art. 113 ust. 13. Zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników:

1) ....dokonujących dostaw: d)....terenów budowlanych”...

Bezspornym w stanie faktycznym jest, że:

1.    Sprzedawane udziały w działkach opisanych w stanie faktycznym - to działki dla których nie ma MPZP,

2.    Sprzedawane udziały są w działkach nadal rolnych,

3.    Niektórzy nabywcy wystąpili o WZ dla działki, w której udział kupili. Otrzymane przez wcześniej kupujących WZ nie są WZ uprawniającym Wnioskodawcę, czy też następcę prawnego Wnioskodawcy (czyli np. kolejnego kupującego) do zabudowy; nawet nie każdy obecny właściciel udziału, który otrzymał już WZ, dostanie ze Starostwa Powiatowego pozwolenie na wybudowanie czegokolwiek ze względu na takie warunki zabudowy, jakie są obecnie wydawane. Chodzi głównie o mały procent możliwej powierzchni zabudowy i duży procent powierzchni biologicznej czynnej, gdyż nadal jest to ziemia rolna. Kolejni Kupujący z uwagi na przywołane w stanie faktycznym przepisy mogą nie otrzymać WZ i nic tam nie wybudują, więc jak można mówić o terenie budowlanym?

4.    Kolejni Kupujący mogą nie być zainteresowani budową czegokolwiek bo, jak wspominano, mogą przyjeżdżać z przyczepami, kamperami czy pod namiot lub w ogóle nie korzystać z działki, traktując ją jedynie jako lokatę kapitału.

5.    W ramach sprzedaży udziałów w działkach następuje wyprzedaż prywatnego majątku małżonków, którego chcą się pozbyć, nie związanego nigdy z prowadzoną jakąkolwiek działalnością gospodarczą, a nadto grunty, w których są sprzedawane udziały, nie były nigdy przedmiotem najmu ani dzierżawy.

6.    Sprzedający nie korzysta z żadnej profesjonalnej obsługi sprzedaży, z pośredników czy pełnomocników.

7.    Sprzedaży, a raczej wyprzedaży, dokonuje Wnioskodawca wraz z żoną. Obydwoje są emerytami oraz osobami niepełnosprawnymi.

Oprócz interpretacji VAT z 2023 r. (jw.), 3 listopada 2025 r. Wnioskodawca otrzymał interpretację prawa podatkowego z zakresu PIT z 30 października 2025 r. Nr 0115-KDIT1.4011.656.2025.2.MST.

W związku z wątpliwościami odnośnie ewentualnej rejestracji do VAT, które nie zostały rozwiane w Urzędzie Skarbowym, Wnioskodawca zwrócił się z Wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej, który wpłynął do KIS 17 listopada 2025 r. - znak pisma: 0114-KDIP1-1.4012.952.2025.1.IZ. Po czym został wezwany do uzupełnienia wniosku (17 grudnia 2025 r.). Z powodu komplikacji zdrowotnych i rodzinnych, spóźnił się z wysłaniem odpowiedzi o jeden dzień i z tego powodu wcześniejszy Wniosek nie został rozpatrzony, a Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał Postanowienie o pozostawieniu wniosku bez rozpatrzenia, znak pisma: 0114-KDIP1-1.4012.952.2025.2.IZ z 5 marca 2026 r.

Składany obecnie wniosek jest zaktualizowany do stanu faktycznego na dzień tego wniosku i uzupełniony o uwagi i pytania zawarte w wezwaniu.

Wnioskodawca, stosując się oraz uwzględniając otrzymaną w 2023 r. interpretację indywidualną oraz postanowienie o zastosowaniu interpretacji ogólnej, wskazuje iż zakres tego wniosku dotyczy stawek VAT jakie Wnioskodawca musi ewentualnie zastosować przy dokonanej 1 września 2025 r. oraz przy dalszej sprzedaży udziałów w wymienionych w piśmie gruntach, uwzględniając obecny stan faktyczny, aczkolwiek Wnioskodawca uważa, że w ogóle nie powinien ani On (a tym samym też żona) zostać uznanym, że czynności które wykonuje spełniają kryteria definicji działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów VAT, w tym art. 15 ustawy VAT i uważa że sprzedaż udziałów w gruntach w Jego stanie faktycznym w ogóle nie powinna podlegać pod przepisy ustawy o VAT.

Zakres tego wniosku obejmuje wszystkie wymienione w tym wniosku działki ze szczególnym uwzględnieniem, działek dla których na wniosek wcześniejszych kupujących, zostały wydane warunki zabudowy dla tychże wnioskujących. Zakres wniosku obejmuje rozstrzygnięcie w indywidualnej interpretacji podatkowej w zakresie przepisów VAT obowiązku lub jego braku dla Wnioskodawcy opodatkowania stawką VAT 23% sprzedaży kolejnych udziałów w działkach, dla których są wydane (dla kogoś innego) tzw. Warunki Zabudowy (WZ) opisane w stanie faktycznym, bądź też możliwości skorzystania ze zwolnienia z podatku z VAT na podstawie art. 43, w szczególności art. 43 ust 1 pkt 9 ustawy o VAT pomimo, że działka ma tzw. WZ, ale uwzględniając opisany stan faktyczny istniejący na dzień tego wniosku.

Pytania dotyczą udziałów we wszystkich wymienionych we wniosku działek do sprzedaży (1, 7, 8, 2, 3, 9, 4, 5, 6) tj. uwzględniając stan faktyczny w zakresie określenia czy są terenami budowlanymi w myśl ustawy o VAT czy nie, a zatem czy mogą korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust 1 pkt 9 ustawy o VAT czy też nie, co by oznaczało, że każda sprzedaż udziału w gruncie posiadającym WZ (o które Wnioskodawca się nie starał) stanowi dla Wnioskodawcy sprzedaż opodatkowaną 23% VAT-em, pomimo że ani on ani następca prawny nie dostanie zezwolenia na budowę, chociaż otrzymał wcześniej niekorzystne WZ.

Art. 113 ust. 1 ustawy VAT: do 31 grudnia 2025 r. limit wskazany w tym przepisie dla 1 osoby (podatnika) wynosił 200.000 zł, co by oznaczało że w przypadku gdybym nie mógł skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ustawy VAT, wówczas miałbym prawo do skorzystania ze zwolnienia wg art. 113 ust. 1 Ustawy o VAT w kwocie do 31 grudnia 2025 r. 200.000 zł (Wnioskodawca osobiście), a uwzględniając wspólność majątkową z żoną jej również przysługuje kwota zwolnienia 200.000 zł czyli łączne przychody w kwocie 400.000 zł Jednakże od 1 stycznia 2026 r. limit art. 113 ust. 1 wynosi dla podatnika (1 osoby) 240.000 zł.

Według Ustawy z dnia 24 czerwca 2025 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług, Art. 1. W ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2025 r. poz. 775 i 894) w ust. 1 wyrazy „kwoty 200 000 zł” zastępuje się wyrazami „kwoty 240 000 zł”.

Natomiast Art. 2. ust 1 tej ustawy zmieniającej stanowi „Podatnicy posiadający siedzibę działalności gospodarczej na terytorium kraju, u których wartość sprzedaży w 2025 r. była wyższa niż 200 000 zł i nie przekroczyła 240 000 zł, mogą skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy zmienianej w art. 1, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą.”

Pytania

Pytanie 1

Czy sprzedaż dokonana 1 września 2025 r. udziałów w działce nr 9 (…) o powierzchni 599 m² oznaczonej jako użytek R IVa wg stanu faktycznego opisanego powyżej dotyczącego działki 9, dla której wcześniejsi nabywcy udziałów wystąpili i otrzymali decyzje o warunkach zabudowy, a tym samym działka 9 posiada wydane WZ, powinna zostać sprzedana ze stawką VAT zwolniony z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT czy też już ze stawką 23% VAT? Tym bardziej w sytuacji, gdy nie wiadomo czy nabywający udziały otrzyma zgodę na zabudowę lub posadowienie jakiegokolwiek budynku?

Pytanie nr 2

dotyczy działki 9 i jest drugą częścią pytania nr 1

Czy sprzedaż ostatniego udziału w działce 9 w opisanym stanie faktycznym może korzystać ze zwolnienia z VAT z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, czy też ten udziały musi być sprzedany ze stawką VAT 23%, tym bardziej w sytuacji, gdy nie wiadomo czy ten i wcześniejsi nabywcy udziałów otrzymają zgodę na zabudowę lub posadowienie jakiegokolwiek budynku?

Pytanie nr 3

Czy sprzedaż dalszych udziałów w działkach, dla których na wniosek wcześniejszych kupujących udziały w tychże działkach, zostały wydane warunki zabudowy (WZ), jak opisano w stanie faktycznym powyżej, tj. dla działek nr 7, 8, 3, 9, 5 ma następować ze stawką VAT zwolniony z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, czy też udziały mają zostać sprzedawane ze stawką VAT 23%? Tym bardziej w sytuacji, gdy nie wiadomo czy kolejny nabywający udziały otrzyma zgodę na zabudowę lub posadowienie budynku?

Pytanie 4

Czy Wnioskodawca ma obowiązek dokonać zgłoszenia rejestracyjnego do VAT (VAT-R) od transakcji, która zaistniała 1 września 2025 r. (Umowa warunkowa) dla działki 9 według pytania nr 1? Czy może od daty Umowy przeniesienia z dn. 14 listopada 2025 r.? Czy nie ma takiego obowiązku?

Pytanie 5

Czy w sytuacji gdyby Wnioskodawca nie mógł korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, przy sprzedaży udziałów w gruncie, dla których komuś wydano WZ, to czy przysługuje mu zwolnienie z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT dla Wnioskodawcy (odrębnie dla żony) w zakresie sprzedaży udziałów w działkach, dla których zostały wydane warunki zabudowy (WZ) czy też nie przysługuje w tym zakresie zwolnienie z art. 113 ust. 1 uwzględniając art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy VAT lub jeżeli przysługuje zwolnienie wg art. 113 ust. 1 ustawy VAT to w jakiej wysokości w roku 2025 oraz w roku 2026 uwzględniając zmianę kwoty limitu z 200.000 zł na 240.000 zł?

Pytanie nr 6

Czy w ogóle w opisanym stanie faktycznym, sprzedając udziały w działkach, dla których wydano Warunki zabudowy wcześniej kupującym, a Dyrektor KIS uznałby iż sprzedaż kolejnych udziałów w tych działkach podlega opodatkowaniu 23% VAT, to czy art. 113 ust. 1 ustawy o VAT znajduje zastosowanie uwzględniając art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy VAT?

Pytanie nr 7

Czy opisane w stanie faktycznym działki (tak scharakteryzowaną ziemię rolną, grunt), dla których wydano warunki zabudowy na wnioski dla wcześniejszych kupujących, można uznać za tereny budowlane określone w ustawie o VAT, aby od sprzedaży udziałów w tychże działkach z tzw. WZ trzeba było odprowadzać 23% VAT? Czy też są to działki/grunty, które ze względu na swoją klasyfikację jako rolne (opisano w stanie faktycznym), nie są w myśl ustawy o VAT terenami budowlanymi, a mogą stać się najwyżej „innymi zabudowanymi” po posadowieniu budynku letniskowego i to tylko na fragmencie należącym do konkretnego kupca, któremu uda się coś wybudować wykorzystując bardzo skromne warunki zabudowy, a co za tym idzie, sprzedaż udziałów w tychże gruntach/działkach pomimo, że niektórzy kupujący otrzymali Warunki zabudowy, dla Wnioskodawcy jest faktem bez znaczenia pod względem podatku VAT i Wnioskodawca ma prawo skorzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawi art. 43 ust 1 pkt 9 ustawy VAT przy kolejnych sprzedażach udziałów w tychże działkach posiadających wydane WZ?

Pytanie nr 8

Dotyczy działki nr 6.

Działka ta jak opisano w stanie faktycznym, jest według wypisu z rejestru gruntów z 14 grudnia 2023 r. oznaczona jako DR , natomiast według zaświadczenia wójta gminy (...) z 27 maja 2025 r. jest terenem rolnym z zakazem zabudowy. Czy sprzedaż udziałów w tej działce ma nastąpić ze stawką VAT zwolniony z art. 43 ustawy VAT czy też ze stawką VAT 23? Jeżeli według Dyrektora KIS sprzedaż nastąpić by miała ze stawką 23% VAT, to czy dokonując sprzedaży udziałów w innej działce ze stawką VAT zwolniony z art. 43 ustawy o VAT, niewielkie udziały (1 / 120 lub 2/120) w działce 6 należy sprzedawać ze stawką VAT 23%?

Pana stanowisko w sprawie

Własne stanowisko Wnioskodawcy dla pytania nr 1 , 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8

Ad Pytanie nr 1 i pytanie nr 2 i 3

Wnioskodawca uważa, że sprzedaż 1 września 2025 r. udziałów w działce nr 9 (umowna litera D) o powierzchni 599m² oznaczonej jako użytek R IVa wg stanu faktycznego opisanego powyżej, dotyczącego działki 9, dla której niektórzy wcześniejsi nabywcy udziałów wystąpili i otrzymali decyzje o warunkach zabudowy, a tym samym działka 9 posiada wydane WZ (ale wg tych warunków nie każdy z kupujących dostanie pozwolenie na budowę), jak też dalsza sprzedaż ostatniego udziału w działce 9 (wg pytania nr 2), jak też sprzedaż udziałów w działkach kolejnych, dla których zostały wydane warunki zabudowy na wniosek wcześniejszych nabywców (pytanie nr 3 - dla działek nr 7, 8, 3, 5) powinna zostać sprzedana ze stawką VAT zwolniony z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, bowiem nie wiadomo czy nawet ci, którzy już otrzymali WZ i ewentualni kolejni nabywcy udziałów otrzymają zgodę ze Starostwa Powiatowego na zabudowę lub posadowienie jakiegoś budynku, gdyż to może nie mieścić się już w określonym przez Urząd Gminy limicie zabudowy.

Jak wskazano w stanie faktycznym dla przykładu: powierzchnia zabudowy wynosi 2.33 %, 2,91 %, 5,05 %, 5,167 %, 5,17 % co daje odpowiednio 95,3 m² (na 6 udziałów), 116,4 m² (na 7 udziałów), 181 m² (na 6 udziałów), 185,3 m² (na 6 udziałów), 249,4 m² (na 9 udziałów). Powierzchnia biologicznie czynna określona jest w przedziale od 94,83 % do 97,09 %.

I tak każdy kolejny nabywca musi się starać o warunki zabudowy na tych działkach, które nadal figurują jako rolne. Nie jest zatem oczywiste, czy kolejny kupujący udziały: będzie występował o warunki zabudowy i ma chęć zabudowy, czy też nie. Albo czy otrzyma decyzję o warunkach zabudowy bo np. limit dla danej działki został już wyczerpany. A skoro limit zabudowy działek rolnych został wyczerpany, to nie można traktować sprzedaży udziałów w takiej działce jako sprzedaż terenów budowlanych, bo nawet fragmenty działek, gdzie udało się posadowić domki letniskowe, są przez Urząd Gminy sklasyfikowane jako „rolne”, a w rejestrze gruntów jako „inne tereny zabudowane”.

Ad Pytanie 4

Wnioskodawca uważa, uwzględniając swoje stanowisko dla pytania nr 1, 2, 3, że sprzedaż udziałów w działkach, dla których na czyjś wniosek działka posiada wydane WZ, nie jest to tożsame i nie oznacza automatycznie prawa do zabudowy dla kolejnych nabywców, ani też nie oznacza, że nabywający kolejne udziały otrzyma warunki zabudowy, a tym samym według Wnioskodawcy dla pytania 1, 2, 3 (wyrażonego powyżej), sprzedaż korzysta ze zwolnienia z VAT wg art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT, co powoduje, że Wnioskodawca nie ma obowiązku dokonania zgłoszenia rejestracyjnego do VAT (VAT-R) od transakcji, która zaistniała 1 września 2025 r. dla działki 9 według pytania nr 1, jak też nie będzie miał obowiązku rejestracji do VAT w związku z dalszą sprzedażą udziałów w działkach, dla których wydano komuś WZ, co opisano w stanie faktycznym i w uzasadnieniu odpowiedzi na pytanie nr 1, 2, 3.

Ad Pytanie 5

W sytuacji, gdyby Wnioskodawca nie mógł korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT przy sprzedaży udziałów w gruncie z tzw. WZ, to nie przysługuje mu zwolnienie z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie sprzedaży udziałów w działkach, dla których komuś zostały wydane warunki zabudowy uwzględniając przepisy art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy VAT w powiązaniu z art. 113 ust. 1 ustawy VAT.

Ponadto, Wnioskodawca uważa, że sprzedaż udziałów w terenach / gruntach / działkach rolnych (bo tak są nadal klasyfikowane wszystkie działki które Wnioskodawca posiada) korzysta ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, a zatem art. 113 ust. 1 oraz art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d nie znajdą zastosowania, bowiem Wnioskodawca będzie dokonywał sprzedaży udziałów w działkach rolnych, w których inny współwłaściciel posiada decyzję o warunkach zabudowy, która nie daje pewności czy będzie mógł ani Wnioskodawca ani nikt inny (kolejny kupujący, następca prawny części udziałów w działkach) a tym bardziej kolejni kupujący nie będą mogli wykorzystać do własnej zabudowy.

W sytuacji gdyby jednak Dyrektor KIS uznał inaczej to według Wnioskodawcy może on skorzystać ze zwolnienia z art. 113 ust. 1 w kwocie za rok 2025, 240.000 zł, co daje łącznie żoną kwotę 480.000 zł uwzględniając przepisy Ustawy z dnia 25 czerwca 2025 r. o zmianie ustawy o VAT, by oznaczało, że utrata zwolnienia z art. 113 ust. 1 nastąpiłaby dopiero po uzyskaniu w roku 2025 obrotu opodatkowanego VAT od 240.000 zł dla Wnioskodawcy (łącznie 480.000 dla małżonków). Do limitu tego (240.000 zł) nie będzie wliczany obrót uzyskany ze sprzedaży udziałów nieruchomościach dla której to sprzedaży znajdzie zastosowanie zwolnienie z art. 43 ustawy o VAȚ zgodnie z art. 113 ust. 2 ustawy VAT.

Ad Pytanie 6

Zdaniem Wnioskodawcy, gdyby Dyrektor KIS na pytania 1, 2, 3, 4, 5 miał odmienne stanowisko niż Wnioskodawca, czyli dalsza sprzedaż udziałów w działkach, dla których ktoś inny uzyskał WZ skutkowałaby tym, że dalsza sprzedaż nie może korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z VAT, co by oznaczało, ze Dyrektor KIS uznaje, iż działki dla których w ogóle zostały wydane WZ stanowią już tereny budowlane (a nie w przyszłości - jak się uda coś wybudować -„inne tereny zabudowane”), choć są rolne, nie mają MPZP i na których być może nie będzie można już uzyskać przez obecnych i kolejnych nabywców możliwości zabudowy (wynikających z tak określonych niekorzystnych warunków zabudowy), wówczas art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, tj. zwolnienie z VAT nie znajdzie zastosowania z uwagi na przepis art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy VAT.

Ad Pytanie 7

Według Wnioskodawcy, opisane w stanie faktycznym działki (tak scharakteryzowana ziemia, grunt), dla których wydano warunki zabudowy na wnioski dla wcześniejszych kupujących, nie można uznać za tereny budowlane określone w art. 2 pkt 33 ustawy VAT, jak też Wnioskodawca uważa że fakt, iż dla jednego ze współwłaścicieli działki, który umownie ma określone miejsce (swój udział do wyłącznego użytkowania) na działce, w którym to tylko on może postawić budynek wg warunków zabudowy o które się starał i tylko jego fragment działki może być w przyszłości nazwany w ewidencji gruntów Bi - inne tereny zabudowane, nie może przesądzać o tym, że pozostała część działki będzie ternem z możliwością posadowienia jakiegokolwiek obiektu budowlanego, czy też domku, a zatem, aby takie grunty figurujące jako rolne, określać terenem Bi, a co dopiero budowlanym wg ustawy o VAT. A to oznacza, że Wnioskodawca uważa, że pomimo iż ktoś uzyskał WZ, a przez sam fakt że jest współwłaścicielem całej działki, działka posiada tzw. warunki zabudowy, ale nie dotyczące wszystkich pozostałych współwłaścicieli działki tylko tego Wnioskodawcy WZ, tj. udziałowca w działce, aby od sprzedaży udziałów w tychże działkach dokonywanych przez Wnioskodawcę (a nie tego co uzyskał na swój wniosek WZ) tzn. od sprzedaży kolejnych udziałów w działach z tzw. WZ trzeba było odprowadzać 23% VAT.

Wnioskodawca uważa, że sprzedaż kolejnych udziałów w działkach, pomimo że są wydane WZ, o czym pisze powyżej, stanowi dla Wnioskodawcy sprzedaż zwolnioną z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Wnioskodawca podkreśla, że są to działki/grunty, które ze względu na swoją klasyfikację jako rolne (opisano w stanie faktycznym), nie powinny być w myśl ustawy o VAT określane czy kwalifikowane jako tereny budowlane o których mowa w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, a co za tym idzie, sprzedaż udziałów w tychże gruntach, działkach (opisanych we wniosku) pomimo, że niektórzy kupujący otrzymali na swój wniosek warunki zabudowy, dla Wnioskodawcy jest faktem bez znaczenia pod względem podatku VAT i Wnioskodawca ma prawo skorzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT przy kolejnych sprzedażach udziałów w tychże działkach posiadających wydane WZ.

Ad Pytanie nr 8

Dotyczy działki nr 6. Działka ta, jak opisano w stanie faktycznym, jest według wypisu z rejestru gruntów z 14 grudnia 2023 r. oznaczona jako DR, natomiast według zaświadczenia wójta gminy (...) z 27 maja 2025 r. jest terenem rolnym z zakazem zabudowy. Według Wnioskodawcy sprzedaż udziałów w tej działce ma nastąpić ze stawką VAT zwolniony z art. 43 ustawy VAT, bowiem zgodnie z zaświadczeniem Wójta Gminy (...) z maja 2025 r. działka 6 to teren rolny z zakazem zabudowy.

Wnioskodawca, jako współwłaściciel wskazanych w stanie faktycznym nieruchomości dokonujący sprzedaży udziałów w tychże, nie powinien musieć opodatkowywać 23% stawką podatku VAT dalszej sprzedaży udziałów w działkach, dla których wydano komuś indywidulane, nie dotyczące Wnioskodawcy Warunki Zabudowy, z których to ani Wnioskodawca, ani kolejni nabywcy być może nie będą mogli skorzystać, co opisano powyżej. A to oznacza, że do wszystkich sprzedaży udziałów w opisanych w stanie faktycznym działkach, które posiadają wydane komuś Warunki zabudowy, z których to ani Wnioskodawca ani jego następca prawny nie może skorzystać, czyli nie może na ich podstawie dokonać jakiejkolwiek zabudowy, Wnioskodawca powinien stosować zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, tym bardziej, że nawet części/udziały poszczególnych nowych właścicieli, na których udało się posadowić domki rekreacyjne, są klasyfikowane w ewidencji gruntów jako inne tereny zabudowane, a przez Urząd Gminy jako tereny rolne.

Wnioskodawca, dokonując wyprzedaży/pozbywania się prywatnych działek nie związanych nigdy z działalnością gospodarczą i stanowiących prywatny ponad 20-letni majątek rodzinny, w ogóle nie powinien zostać uznany w myśl VAT za osobę prowadzącą działalność gospodarczą, a zatem wg Wnioskodawcy przepisy ustawy o VAT w ogóle go nie powinny dotyczyć.

Jednakże, uwzględniając otrzymane interpretacje przywołane w tym piśmie, Wnioskodawca musi ubiegać się (ze względu na zmianę stanu faktycznego niektórych działek) o kolejną interpretację. Sprzedaż wszystkich wskazanych w opisie stanu faktycznego nieruchomości tj. działek gruntu bez względu na to czy ktoś otrzymał WZ czy nie, a działki nie są objęte MPZP, a nadto ani Wnioskodawca ani jego następcy prawni nie będą mogli ich zabudować, nie powinny być uznane za tereny budowlane o których mowa w ustawie o VAT ,w tym w art. 2 pkt 33 ustawy, co oznacza, że dalsza sprzedaż udziałów w gruntach z warunkami zabudowy powinna korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 poz. 1570) - dalej u.p.t.u. dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane zwolniona jest z VAT. Generalnie sprzedaż gruntów rolnych, jak też terenów niezabudowanych zwolniona jest z VAT.

Tereny budowlane jednak to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP – art. 2 pkt 33 u.p.t.u.). Skoro zatem w przedstawionym stanie faktycznym działki nie posiadają, nie są objęte MPZP, a WZ wydano wyłącznie niektórym wcześniejszym kupującym, to dla następnych kupujących mogą już nie być wydane warunki zabudowy (a mogą też być wydane, ale takie które nie pozwolą na jakąkolwiek zabudowę, bo wcześniejsi kupujący już wyczerpią dozwoloną powierzchnię zabudowy) a zatem sprzedawane udziały w gruncie mogą mieć prawo zabudowy lub nie, pomimo że są nadal terenami rolnymi i że mają lub nie WZ. Natomiast, jeżeli działki opisane w stanie faktycznym, dla których są wydane jakiekolwiek WZ, wg Dyrektora KIS stanowić będą w myśl przepisów o VAT (art. 2 pkt 33) tereny budowlane, a nie inne zabudowane, wówczas dostawa tychże terenów nie może być zwolniona podmiotowo, zgodnie z art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d u.p.t.u.).

I jeżeli Dyrektor KIS uzna, że do dokonanej 1 września 2025 r./14 listopada 2025 r. sprzedaży (Warunkowej) udziałów w działce z WZ należy zastosować 23% VAT to również należy dokonać rejestracji do VAT-7 (Ad pytanie 5).

Natomiast Wnioskodawca podkreśla, że uwzględniając otrzymane w 2023 interpretacje oraz postanowienie (oznaczające, że Jego transakcje objęte są przepisami VAT z uwagi na przepisy art. 15 ustawy o VAT, w szczególności art. 15 ust. 2 ustawy VAT) to wszystkie transakcje sprzedaży udziałów w wymienionych w stanie faktycznym działkach, również z wydanymi komuś WZ, powinny korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, a On sam (ani jego żona) nie miałby tym samym obowiązku do rejestracji do VAT.

Wnioskodawca oświadcza, że uzyskał w 2023 roku interpretację VAT oraz postanowienie o zastosowaniu interpretacji ogólnej VAT w stanie faktycznym roku 2023, co przywołuje i opisuje w tym wniosku, jednakże stan faktyczno-prawny w zakresie działek (wydanie warunków zabudowy) uległ zmianie w stosunku do stanu faktycznego i prawnego działek z roku 2023 i ze względu na tę zmianę składa niniejszy wniosek w zakresie VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.):

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntów czy udziałów
w nich) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów, co do zasady podlega opodatkowaniu VAT wówczas, gdy czynność ta jest wykonywana odpłatnie (za wynagrodzeniem).

Jednocześnie wskazać należy, iż nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zdefiniowane zostały w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziałów w działkach, istotne jest, czy w celu ich sprzedaży, podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwana dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z opisu sprawy wynika, że sprzedaje Pan wraz z żoną udziały w nieruchomościach będących niezabudowanymi działkami rolnymi o numerach: 1, 2, 3, 4, 5, 6 oraz udziały w działkach 7, 8 i 9.

Nieruchomości te przed podziałem wchodziły w skład jednej działki o powierzchni 5,4758 ha i o numerze 10. Działkę tą nabył Pan wraz z żoną 13 grudnia 2004 r. na podstawie Umowy Warunkowej Sprzedaży oraz Umowy Przeniesienia z 7 maja 2005 r. z myślą o użytkowaniu jej po zakończeniu pracy zawodowej. Ze względu na stan zdrowia wraz z małżonką zdecydował Pan sprzedać nieruchomość. Obecnie jest Pan emerytem niezdolnym do prowadzenia gospodarstwa rolnego. Żadne z Pana dzieci też nie jest tym zainteresowane. Na dzień złożenia wniosku ani Pan ani żona nie prowadzą działalności gospodarczej. Nieruchomości przedmiotowe są prywatnym majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą, nigdy (za czasu posiadania) niewykorzystanym do pozarolniczej działalności gospodarczej. Nieruchomości te nie były też przedmiotem umowy najmu lub dzierżawy.

Od chwili zakupu działki 10 (2004 r.) fragment pola przez niedługi czas nieodpłatnie uprawiał poprzedni właściciel, a większą część stanowiły łąki i nieużytki, które systematycznie zarastały krzewami. W czerwcu 2022 roku, po przejściu na emeryturę i po nieudanych próbach zbycia działki 10 w całości, nieco uporządkował Pan teren i dokonał podziału na działki o powierzchni nie mniejszej niż 3000 m², gdyż taki jest wymóg odnośnie ziemi rolnej. W ten sposób powstało kilka działek: nr 11, 1, 7, 8, 2, 3, 9, 12, 13, 14, 4, 5, 6.

Obecnie w gminie (...), jak w innych gminach (...), nie można dzielić ziemi rolnej na działki o powierzchni poniżej 3000 m², ale praktycznie niemożliwym jest znalezienie kupca na tak duży areał w takim miejscu. W związku z tym, sprzedawane są udziały poszczególnych działek (oznaczone umownie literami), których wielkość wyrażona jest w ułamkach, gdzie w liczniku jest wymieniona ilość metrów kwadratowych danej działki do wyłącznej dyspozycji poszczególnego kupującego, a w mianowniku widnieje powierzchnia całej działki również w metrach kwadratowych. Na tej zasadzie rozpoczął Pan wraz z żoną sprzedaż udziałów w gruncie. Pierwsza sprzedaż odbyła się na podstawie umowy przedwstępnej zawartej pomiędzy stronami w grudniu 2022 roku, potwierdzonej w akcie notarialnym w roku następnym. W roku 2023 sprzedano kilka udziałów, w roku 2024 kilkanaście udziałów, w roku 2025 dziewięć udziałów, w bieżącym roku 2026 do dnia pisma sprzedano dwa udziały, a jeden jest w trakcie sprzedaży.

Działkę 11, dwa udziały w działce 14 oraz jeden udział w działce 9 przekazał Pan wraz z żoną dzieciom aktem darowizny.

Notarialna sprzedaż następuje dwuetapowo: pierwszy akt notarialny to Warunkowa umowa sprzedaży, z której wynika, że Zainteresowany wraz z żoną sprzedaje określony ułamkowy udział w wybranych działkach danemu kupującemu pod warunkiem, że KOWR nie wykona prawa pierwokupu na podstawie art. 3 ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, a następnie po miesiącu, gdy KOWR nie skorzysta z prawa pierwokupu, dochodzi do podpisania drugiego aktu notarialnego: Umowa przeniesienia, Umowa ustalenia sposobu korzystania z nieruchomości oraz Pełnomocnictwo. W przypadku dwóch działek (4 i 5) z prawa pierwokupu w pierwszej kolejności mogą skorzystać Lasy Państwowe na podstawie art. 37a ust. 1 ustawy o lasach. Pełnomocnictwo udzielane wraz z umową przeniesienia dotyczy działki 6, przez którą będzie można dojeżdżać do pozostałych nieruchomości. W akcie notarialnym Kupujący nabywają również udział w tej działce.

Ponieważ w aktach notarialnych zawarty jest zapis, że poszczególne działki znajdują się na terenie rolnym z zakazem zabudowy, chciał Pan zapewnić ewentualnych kupujących, że pomimo takiego zapisu, będzie można postawić domki letniskowe do 35 m² powierzchni zabudowy. W związku z tym, zwrócił się Pan do Starostwa Powiatowego w (...) o pozwolenie na wybudowanie domków na zgłoszenie. Po złożeniu odpowiednich wniosków udostępnionych w Starostwie z Wydziału (...) m.in. otrzymał Pan decyzję o umorzeniu postępowania administracyjnego w myśl art. 14 § 1 k.p.a. w sprawie wyłączenia z produkcji rolnej przedmiotowych działek o numerach od 11 do 6 w (...) , gdyż nie jest wymagana taka decyzja, gdy dotyczy użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V, VI wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego, a tylko takie występują na ww. działkach. Aby przejść procedurę prowadzącą do możliwości wybudowania domków letniskowych na gruncie, który określono jako „z zakazem zabudowy” (aby pokazywać ją potencjalnym kupcom), złożył Pan odpowiednie zgłoszenia, wnioski, oświadczenia i rysunki do Wydziału (...) Starostwa Powiatowego w (...). Zrobił to Pan dla wybranych losowo działek o numerach 12 i 14.

15 lutego 2023 roku otrzymał Pan Zaświadczenie informujące, że w oparciu o art. 29 ust. 1 pkt 16 oraz art. 30 ust. 5 ustawy Prawo budowlane nie zgłoszono sprzeciwu do przedmiotowego zakresu robót.

Wraz z żoną w ramach zarządu majątkiem wspólnym małżeńskim, dokonuje Pan sprzedaży udziałów w poszczególnych działkach gruntu poszczególnym osobom od końca roku 2022.

Dla działki oznaczonej pierwotnie nr 13 Sąd Rejonowy w (...) Wydział Cywilny zniósł współwłasność, a Decyzja ta uprawomocniła się 12 maja 2025 roku. W wyniku zniesienia współwłasności powstały odrębne działki o nr 15, 16, 17, 18, 19, 20. Wszystkie te działki należą do nowych właścicieli.

W roku 2022 i 2023 dokonano sprzedaży części udziałów w działce 7. Nabywcy z roku 2023 (23 października 2023 r.) wystąpili do Wójta Gminy (...) o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Wójt Gminy (...) Decyzją z 26 września 2024 r. ustalił warunki zabudowy dla dwóch budynków rekreacji indywidualnej niemieszkalne (kod PKOB 1212) wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną. Z uwagi na niesprzedanie wszystkich udziałów w tej działce, stał się Pan stroną postępowania wraz z innymi współwłaścicielami. Powyższe oznacza, że po otrzymaniu ww. decyzji o warunkach zabudowy, pozostała niesprzedana do tego dnia (26 września 2024 r.) część działki teoretycznie posiada już wydaną decyzję o warunkach zabudowy.

Na wnioski składane przez niektórych nowych właścicieli w 2025 roku Wójt Gminy (...) wydał też decyzję o warunkach zabudowy dla działki 8, 3 oraz dla działki 9. Właściciele udziałów ww. działek mogą na tych działkach wybudować budynki niemieszkalne rekreacji indywidualnej (kod PKOB - 1212). Dla działki 5 została wydana decyzja o warunkach zabudowy nr (...) (z 22 maja 2025 r.) na mocy której właściciel zakupionego udziału może wybudować budynek mieszkalny jednorodzinny (kod PKOB 1110) oraz budynek rekreacji indywidualnej (kod PKOB 1212).

W zakresie działki 6, która umożliwia dojazd do pozostałych działek i do drogi gminnej, 14 grudnia 2023 r. nastąpiła zmiana użytku z „łąki trwałe/grunty orne” na DR - drogi.

Prowadził Pan działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej do 31 grudnia 2002 r. Po tym terminie nigdy nie prowadził Pan i nie prowadzi działalności gospodarczej. Po tym czasie nie był Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Nieruchomość zakupił Pan wraz z żoną wyłącznie na cele prywatne, do majątku prywatnego (rok 2004/2005, czyli ponad 20 lat temu).

Nieruchomość nie była przez Pana wykorzystywana do działalności gospodarczej, do wynajmu, dzierżawy, czy produkcji produktów rolnych, czy też do działalności rolniczej, gospodarstwa rolnego. Od zakupu do pierwszego zbycia / sprzedaży, działki przeleżały przeszło 20 lat, aż do emerytury właścicieli. Zakup działki 10 przez Pana i Pana żonę nie był udokumentowany fakturą od sprzedającego.

Do momentu podziału, działka 10 nie była przez Pana wykorzystywana w żaden sposób. Myślał Pan, że po przejściu na emeryturę wybuduje tam siedlisko, przeprowadzi się i będzie prowadził niewielkie gospodarstwo rolne, być może z agroturystyką. Plany pokrzyżowały poważne choroby. Ze względów zdrowotnych obydwoje małżonkowie nie są w stanie zrealizować wcześniejszych planów, a żadne z ich dzieci nie jest zainteresowane zmianą obecnego miejsca zamieszkania oraz pracy zawodowej.

Umieścił Pan materiał informacyjny o działkach, położeniu, atrakcyjności miejsca (w tym filmik z drona) na portalu (...) oraz postawił na jednej z działek tablicę informacyjną. Nie korzystał, nie korzysta i nie zamierza korzystać z żadnego pośrednika ani z biura nieruchomości. Do dnia wniesienia wniosku nie udzielał Pan (ani żona) żadnych pełnomocnictw kupującym, firmom pośredniczącym i nie planuje Pan ich udzielać. Nie dokonywał Pan przyłączy mediów/uzbrojenia działek, za wyjątkiem złożenia wniosku o przyłącze energetyczne, wykorzystując moment, gdy firma (...) doprowadzała prąd do działek sąsiada. Firma energetyczna zgodnie ze swoimi procedurami doprowadziła prąd do drogi oraz postawiła w drodze przy działkach kilka skrzynek elektrycznych, innych mediów nie ma i nie ma Pan zamiaru ich doprowadzać. Nie zamierza Pan dokonywać na działkach przeznaczonych do sprzedaży żadnych wydatków inwestycyjnych, modyfikacji i ulepszeń.

Nie występował Pan o warunki zabudowy na żadnej z tych działek i sprzedaje Pan następne udziały w ziemi rolnej, dla których nowi właściciele muszą się starać we własnym zakresie o warunki zabudowy, jeżeli chcieliby tam coś wybudować.

Pana wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą tego, czy sprzedaż udziałów w działkach o nr 9, 7, 8, 3, 5, 6 podlega/będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z uwzględnieniem zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Odnosząc się do Pana wątpliwości w przedmiotowej sprawie w pierwszej kolejności należy ustalić, czy w odniesieniu do dokonanej oraz planowanej sprzedaży opisanych udziałów w działkach spełnia/będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług, w zakresie ww. czynności w konsekwencji czego, sprzedaż udziałów w działkach podlega/będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W rozpatrywanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia udziałów w działkach będących przedmiotem wniosku, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż udziałów w działkach wypełniać będzie przesłanki działalności gospodarczej. Istotne w niniejszej sprawie jest to, że nie dokonywał Pan przyłączy mediów/uzbrojenia działek, za wyjątkiem złożenia wniosku o przyłącze energetyczne, wykorzystując moment, gdy firma (...) doprowadzała prąd do działek sąsiada. Firma energetyczna zgodnie ze swoimi procedurami doprowadziła prąd do drogi oraz postawiła w drodze przy działkach kilka skrzynek elektrycznych, innych mediów nie ma i nie ma Pan zamiaru ich doprowadzać. Nie zamierza Pan dokonywać na działkach przeznaczonych do sprzedaży żadnych wydatków inwestycyjnych, modyfikacji i ulepszeń. Umieścił Pan materiał informacyjny o działkach, położeniu, atrakcyjności miejsca (w tym filmik z drona) na portalu (...) oraz postawił na jednej z działek tablicę informacyjną. Nie korzystał, nie korzysta i nie zamierza Pan korzystać z żadnego pośrednika ani z biura nieruchomości. Do dnia wniesienia wniosku nie udzielał Pan żadnych pełnomocnictw kupującym, firmom pośredniczącym i nie planuje Pan ich udzielać. Nieruchomości przedmiotowe są prywatnym majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą, nigdy (za czasu posiadania) niewykorzystanym do pozarolniczej działalności gospodarczej. Nieruchomości te nie były też przedmiotem umowy najmu lub dzierżawy. Działania jakie Pan wykonał przez cały okres posiadania ww. działek, tj. ich podział, doprowadzenie sieci elektrycznej do drogi, czy też zapytanie do Starostwa Powiatowego w (...) o pozwolenie na wybudowanie domków na zgłoszenie na dwóch losowo wybranych działkach nie wynikały z chęci zwiększenia wartości nieruchomości ale jak wynika z wniosku, działania te wynikały z braku możliwości sprzedaży dużego areału, a ponieważ działki znajdują się na terenie rolnym z zakazem zabudowy, chciał Pan zapewnić ewentualnych kupujących, że pomimo takiego zapisu, będzie można postawić domki letniskowe do 35 m² powierzchni zabudowy.

Z przedstawionych informacji jednoznacznie wynika, że w odniesieniu zarówno do dokonanej jak i planowanej sprzedaży udziałów w działkach nie wystąpił/nie wystąpi ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. udziałów w działkach wypełnia/wypełni przesłanki działalności gospodarczej.

Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10.

Zatem dokonując sprzedaży opisanych we wniosku udziałów w działkach korzystał/będzie korzystać Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest/nie będzie wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. udziałów w działkach, a dostawę tych nieruchomości - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż udziałów w działkach, o których mowa we wniosku, nie jest/nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Pana stanowisko jest zatem nieprawidłowe. Twierdzi Pan bowiem, że sprzedaż udziałów w działkach powinna być zwolniona z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z czym nie można się zgodzić. Wskazane zwolnienie ma zastosowanie do czynności, które są opodatkowane podatkiem VAT, natomiast jak wskazałem, sprzedaż opisanych udziałów nie stanowiła i nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, nie działa Pan bowiem jak podatnik, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W przedstawionych przez Pana okolicznościach nie mamy zatem do czynienia z czynnością opodatkowaną podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy. Również zwolnienie podmiotowe, o którym mowa w art. 113 ustawy o podatku od towarów i usług będące przedmiotem Pana wątpliwości może znaleźć zastosowanie jedynie do podatników wykonujących działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. W związku z tym, w Pana sytuacji również nie ma zastosowania. Nie ma Pan także obowiązku dokonać zgłoszenia rejestracyjnego w odniesieniu do transakcji zbycia udziałów w działce nr 9.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24 października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 164/21, z 21 października 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

• zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
• stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku.

Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko Pana sytuacji prawnopodatkowej, nie dotyczy natomiast sytuacji Pana żony.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...) Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·       w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·       w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.