0114-KDIP4-2.4012.431.2026.1.MMA

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

20 maja 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie uznania Sprzedających za podatników z związku ze sprzedażą Nieruchomości.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowana będąca stroną postępowania:

A. A.

2. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

B. B.

Opis zdarzenia przyszłego

A. A. oraz B. B. nabyły 9 września 2022 roku w drodze dziedziczenia nieruchomość gruntową składającą się z działki nr 1, której sposób korzystania został określony jako Bi (inne tereny zabudowane) oraz działki o numerze 2, której sposób korzystania został określony jako R (grunty orne); dalej: Nieruchomość.

Udział każdej z Wnioskodawczyń we własności w Nieruchomości wynosi 1/2.

Nieruchomość nie jest zabudowana, niemniej znajdują się na niej 3 blaszane kontenery niezwiązane w sposób trwały z gruntem. Kontenery zostały postawione za życia rodziców Wnioskodawczyń. Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Dla obszaru, na którym położona jest Nieruchomość nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wnioskodawczynie dotychczas nie wynajmowały, ani nie sprzedawały nieruchomości.

Wnioskodawczynie nie korzystały z nabytej w drodze dziedziczenia nieruchomości gruntowej.

24 kwietnia 2026 roku, Wnioskodawczynie zawarły wraz z przyszłym Kupującym (deweloperem) - przedwstępną umowę sprzedaży działki ewidencyjnej nr 2 o powierzchni 0,1940 h.

To Kupujący znalazł właścicielki - będąc zainteresowanym ww. działkami. W umowie przedwstępnej zastrzeżono, że zawarcie umowy przyrzeczonej nastąpi o ile spełnią się łącznie następujące warunki zawieszające:

• dokonana przez Kupującego analiza stanu prawnego nieruchomości (działki będącej przedmiotem zainteresowania Kupującego) oraz przeprowadzone badania i oceny, wykażą że na działce można przeprowadzić zamierzenie inwestycyjne, polegające na wzniesieniu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej;
• Kupujący we własnym imieniu lub w imieniu Spółki z nim powiązanej, na własny koszt uzyska wszelkie decyzje administracyjne umożliwiające realizację inwestycji, w szczególności ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę, zgodną ze złożonym wnioskiem oraz planem zamierzenia inwestycyjnego;
• na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej stan prawny i fizyczny nieruchomości (działki będącej przedmiotem zainteresowania kupującego) nie ulegnie zmianie.

Ponadto, Kupujący ma prawo żądać zawarcia przez Wnioskodawczynie umowy przyrzeczonej, mimo niespełnienia się któregokolwiek lub wszystkich warunków.

W razie rozwiązania lub wygaśnięcia umowy, Kupujący zobowiązał się do przeniesienia na Wnioskodawczynie warunków zabudowy. Strony postanowiły, iż wydanie działki na rzecz Kupującego nastąpi z chwilą zawarcia umowy przyrzeczonej. Jednakże zgodnie z wolą stron, umowa przedwstępna stanowi tytuł prawny do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w szczególności w celu uzyskania przez Kupującego wszelkich uzgodnień, opinii, zezwoleń warunkujących uzyskanie przez Kupującego decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę dla potrzeb realizacji inwestycji, z wyjątkiem rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych przed podpisaniem umowy przyrzeczonej.

W przypadku spełnienia się wszystkich warunków, Kupujący zobowiązał się względem Sprzedających w terminie 6 miesięcy od zawarcia umowy przyrzeczonej do doprowadzenia do granicy działki ewidencyjnej nr 1 przyłączy: wodociągowego oraz kanalizacyjnego do istniejącej w sąsiedniej drodze sieci.

Pani A. A. prowadzi działalność gospodarczą w zakresie usług fryzjerskich i zabiegów kosmetycznych. Pani B. B. nie prowadzi działalności gospodarczej lecz świadczy pracę najemną.

Pytania

1.   Czy prawidłowym jest stanowisko Wnioskodawczyń, iż w przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie będą one dokonywać sprzedaży działki działając w charakterze podatnika VAT?

2.   W przypadku, gdyby Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że sprzedaży dokonują podatnicy VAT, czy prawidłowym jest stanowisko Wnioskodawczyń, iż zwolnienie z VAT z art. 43 ust. 1 pkt 9 można zastosować do opisywanej sprzedaży, o ile transakcja ta będzie mieć miejsce przed wydaniem dla działki decyzji o warunkach zabudowy?

Państwa stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, zdefiniowaną w kolejnym ustępie art. 15, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W niniejszym stanie faktycznym niewątpliwie Spółka akcyjna, która zobowiązała się nabyć pod warunkami zawieszającymi działkę, jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą związaną z obrotem nieruchomościami i podlegającym pod regulacje prawne w zakresie VAT.

Jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach o sygn. C-180/10 i C-181/10 czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Także okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

W wyroku o sygn. C-291/92 TSUE wyjaśnił, że majątkiem prywatnym jest taka część majątku osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Planowana transakcja zbycia działki przez Wnioskodawczynie (osoby fizyczne) nie wykazuje znamion zawodowego, stałego i zorganizowanego charakteru działalności w zakresie handlu nieruchomościami. Pani A. A. oraz Pani B. B. nie zabiegały o nabycie niniejszego terenu w celach inwestycyjnych, nie będą prowadzić we własnym imieniu działań zmierzających do zwiększenia wartości nieruchomości gruntowej oraz nie prowadziły działań marketingowych dotyczących obrotu nieruchomościami, w tym gruntowymi. Ewentualne korzyści związane z przeniesieniem na Wnioskodawczynie uzyskanej przez potencjalnego Kupującego decyzji o warunkach zabudowy działki, wystąpią dopiero w sytuacji gdy opisywana transakcja sprzedaży działki - nie dojdzie do skutku.

Wnioskodawczynie nie mają doświadczenia w działalności deweloperskiej ani działalności związanej z wynajmem czy obrotem nieruchomościami. Przedmiotowa działka nie była dotychczas wykorzystywana w sposób zarobkowy, np. poprzez oddanie w najem za odpłatnością.

W przypadku obu współwłaścicielek nabycie gruntów nastąpiło do majątku osobistego i w całym dotychczasowym okresie ich posiadania grunty nie zostały użyte do celów działalności gospodarczej (w rozumieniu VAT).

Wobec powyższego, Wnioskodawczynie stoją na stanowisku, że podczas transakcji zbycia działki, nie będą one działać w charakterze podatników VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Gdyby jednak Dyrektor KIS był odmiennego zdania, zasadną stanie się interpretacja art. 43 ust. 1 pkt 9 w związku z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, dla opisywanego stanu (zdarzenia przyszłego).

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. W niniejszym zdarzeniu przedmiotem dostawy będzie teren niezabudowany.

Art. 2 pkt 33 ustawy precyzuje, że przez tereny budowlane należy rozumieć grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zatem, zastosowanie wyżej przytoczonego zwolnienia z VAT, uzależnione będzie od tego czy w momencie sprzedaży działki, zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy tej działki.

Tylko w razie braku takiej decyzji w odniesieniu do przedmiotowej działki, transakcja sprzedaży podlegać będzie zwolnieniu z VAT. Sprzedaż po wydaniu decyzji o warunkach zabudowy, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, według stawki podstawowej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

W konsekwencji, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntów, budynków), jak również udziału we współwłasności nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy też zauważyć, że dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, rozumiana jest przez ustawodawcę, jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W określeniu „jak właściciel” zawiera się możliwość uznania za dostawę owego faktycznego przeniesienia władztwa nad rzeczą. W rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług „dostawa” oznacza wszelkiego rodzaju rozporządzanie towarem (sprzedaż, zamiana, darowizna, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego).

Zatem grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii opodatkowania sprzedaży działki o nr 2, istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży Sprzedające podjęły aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Sprzedających za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że:

·   Sprzedające nabyły 9 września 2022 roku w drodze dziedziczenia nieruchomość gruntową składającą się z działki nr 1 oraz działki o numerze 2. Udział każdej z Sprzedających we własności w Nieruchomości wynosi 1/2.

·  Nieruchomość nie jest zabudowana, niemniej znajdują się na niej 3 blaszane kontenery niezwiązane w sposób trwały z gruntem. Kontenery zostały postawione za życia rodziców Sprzedających.

·  Dla obszaru, na którym położona jest Nieruchomość nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Sprzedające dotychczas nie wynajmowały, ani nie sprzedawały nieruchomości oraz nie korzystały z nabytej w drodze dziedziczenia nieruchomości gruntowej.

·   24 kwietnia 2026 roku, Sprzedające zawarły wraz z przyszłym Kupującym (deweloperem) -przedwstępną umowę sprzedaży działki ewidencyjnej nr 2. To Kupujący znalazł właścicielki.

·   W umowie przedwstępnej zastrzeżono, że zawarcie umowy przyrzeczonej nastąpi o ile spełnią się łącznie następujące warunki zawieszające:

• dokonana przez Kupującego analiza stanu prawnego nieruchomości (działki będącej przedmiotem zainteresowania Kupującego) oraz przeprowadzone badania i oceny, wykażą, że na działce można przeprowadzić zamierzenie inwestycyjne, polegające na wzniesieniu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej;
• Kupujący we własnym imieniu lub w imieniu Spółki z nim powiązanej, na własny koszt uzyska wszelkie decyzje administracyjne umożliwiające realizację inwestycji, w szczególności ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę, zgodną ze złożonym wnioskiem oraz planem zamierzenia inwestycyjnego;
• na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej stan prawny i fizyczny nieruchomości (działki będącej przedmiotem zainteresowania kupującego) nie ulegnie zmianie.

·   Ponadto, Kupujący ma prawo żądać zawarcia przez Sprzedające umowy przyrzeczonej, mimo niespełnienia się któregokolwiek lub wszystkich warunków. W razie rozwiązania lub wygaśnięcia umowy, Kupujący zobowiązał się do przeniesienia na Sprzedające warunków zabudowy. Strony postanowiły, iż wydanie działki na rzecz Kupującego nastąpi z chwilą zawarcia umowy przyrzeczonej. Jednakże zgodnie z wolą stron, umowa przedwstępna stanowi tytuł prawny do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w szczególności w celu uzyskania przez Kupującego wszelkich uzgodnień, opinii, zezwoleń warunkujących uzyskanie przez Kupującego decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę dla potrzeb realizacji inwestycji, z wyjątkiem rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych przed podpisaniem umowy przyrzeczonej.

·   W przypadku spełnienia się wszystkich warunków, Kupujący zobowiązał się względem Sprzedających w terminie 6 miesięcy od zawarcia umowy przyrzeczonej do doprowadzenia do granicy działki ewidencyjnej nr 1 przyłączy: wodociągowego oraz kanalizacyjnego do istniejącej w sąsiedniej drodze sieci.

Przy tak przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego, Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia czy Sprzedające dokonując sprzedaży działki będą działać w charakterze podatników podatku VAT.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE prowadzi do wniosku, że dostawa działki o nr 2 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Sprzedające za podatników tego podatku.

Z zawartego we wniosku opisu sprawy nie wynika bowiem taka aktywność Sprzedających, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. działki będzie wypełniać przesłanki działalności gospodarczej.

Z wniosku wynika, że Sprzedające nabyły działkę w drodze dziedziczenia. Sprzedające dotychczas nie wynajmowały, ani nie sprzedawały nieruchomości oraz nie korzystały z nabytej w drodze dziedziczenia nieruchomości gruntowej.

24 kwietnia 2026 roku, Sprzedające zawarły wraz z przyszłym Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży działki ewidencyjnej nr 2. Umowa przedwstępna stanowi tytuł prawny do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w szczególności w celu uzyskania przez Kupującego wszelkich uzgodnień, opinii, zezwoleń warunkujących uzyskanie przez Kupującego decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę dla potrzeb realizacji inwestycji, z wyjątkiem rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych przed podpisaniem umowy przyrzeczonej.

Ponadto, Kupujący we własnym imieniu lub w imieniu Spółki z nim powiązanej, na własny koszt uzyska wszelkie decyzje administracyjne umożliwiające realizację inwestycji, w szczególności ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę, zgodną ze złożonym wnioskiem oraz planem zamierzenia inwestycyjnego.

Tym samym, biorąc pod uwagę powyższy opis sprawy wskazać należy, że samo dokonanie przez Kupującego analizy stanu prawnego nieruchomości, przeprowadzenia badań i oceny, które wykażą czy na działce można przeprowadzić zamierzenie inwestycyjne, polegające na wzniesieniu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz uzyskania przez Kupującego na własny koszt wszelkich decyzji administracyjnych umożliwiających realizację inwestycji, w szczególności ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, zgodną ze złożonym wnioskiem oraz planem zamierzenia inwestycyjnego - nie powoduje, że Sprzedające z tego powodu uznane zostaną za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży działki o nr 2, nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przez Sprzedające ww. działki wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedające nie podjęły takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że aktywność Sprzedających w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży działki o nr 2, Sprzedające będą korzystać z przysługującego im prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedające cech podatników podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży działki o nr 2, a dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży działki o nr 2, Sprzedające będą korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, sprzedaż działki o nr 2, nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym, nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii korzystania ze zwolnienia ww. czynności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Wobec powyższego stanowisko Sprzedających jest prawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym ich przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. A. (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.