0114-KDIP4-2.4012.413.2026.1.WH

Interpretacja indywidualna - stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

• nieprawidłowe - w zakresie braku opodatkowania sprzedaży Wydzielanej Nieruchomości,
• prawidłowe - w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z zakupem Wydzielanej Nieruchomości.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

19 maja 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowana będąca stroną postępowania:

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2)  Zainteresowany niebędąca stroną postępowania:

B.B.

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcy i planowana transakcja:

Niniejszy wniosek stanowi wniosek wspólny, którego Stronami są:

B.B. - Wnioskodawca, będący zainteresowanym w sprawie (dalej: Sprzedający) będący osobą fizyczną, nieposiadającym zarejestrowanej działalności gospodarczej w rozumieniu Prawa przedsiębiorców.

Spółka I - Wnioskodawca, będący stroną postępowania (dalej: Kupujący) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem VAT. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przedmiotem przeważającej działalności Kupującego jest 52.21.Z - Działalność usługowa wspomagająca transport lądowy, polegająca na prowadzeniu parkingów dla samochodów na terenie całej Polski.

Na dzień złożenia niniejszego wniosku Sprzedający jest właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w (…), stanowiącej działkę gruntu o numerze 1, obręb ewidencyjny (…), o obszarze 3,2094 ha, dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) (dalej: Nieruchomość).

Sprzedający nabył Nieruchomość na mocy umowy darowizny od swojego brata. W momencie nabycia przez Sprzedającego, Nieruchomość miała charakter nieruchomości rolnej i taki charakter zachowuje do dziś. W stosunku do Nieruchomości nie zostały wydane jak dotąd żadne decyzje o jej wyłączeniu z produkcji rolnej. Zgodnie z danymi ujętymi w ewidencji gruntów i budynków oraz ujawnionymi w KW, Nieruchomość posiada przeznaczenie R-grunty orne.

Nieruchomość była wykorzystywana rolniczo, przy czym wykorzystującym rolniczo tę Nieruchomość tak przed nabyciem przez Sprzedającego w drodze darowizny, jak i obecnie jest brat Sprzedającego. Aktualnie, brat korzysta z tej Nieruchomości na podstawie zawartej ze Sprzedającym umowy dzierżawy, w zamian płacąc niewielki, symboliczny czynsz odpowiadający połowie otrzymywanej dopłaty obszarowej, co ma na celu przede wszystkim pokrycie ciężarów związanych z posiadaniem gruntu. Podkreślenia wymaga, że dzierżawa Nieruchomości na rzecz brata była motywowana wyłącznie chęcią kontynuacji dotychczasowego, wieloletniego sposobu wykorzystania gruntu, który istniał już w momencie darowizny. Działanie to nie było podyktowane zamiarem prowadzenia działalności gospodarczej przez Sprzedającego, lecz wynikało z relacji rodzinnych oraz dbałości o utrzymanie gruntów w należytej kulturze rolnej (zapobieżenie ich degradacji i zarastaniu), stanowiąc przejaw racjonalnego zarządu majątkiem prywatnym, a nie profesjonalnego wykorzystywania mienia w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Nieruchomość jest położona na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta (…) nr (…) z 2024 roku, zgodnie z którym Nieruchomość położona jest na terenach oznaczonych symbolem 15-P/U41, których podstawowym przeznaczeniem jest zabudowa produkcyjno-usługowa - produkcja (w tym produkcja energii w źródłach OZE bez ograniczeń mocy - solarnych, geotermalnych i aerotermalnych), składy, bazy i magazyny lub usługi, z dopuszczeniem: mieszkań integralnie związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą oraz przedsięwzięć z zakresu gospodarki odpadami, niewymagających przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko. Należy podkreślić, że uchwalenie MPZP dla ww. terenu odbyło się całkowicie bez udziału Sprzedającego, który w trakcie procedury uchwalania Planu nie podejmował żadnych aktywnych działań.

Ponadto, Nieruchomość jest położona na obszarze ograniczonego użytkowania (…) utworzonym na mocy Uchwały nr (…) Sejmiku Województwa (…) z 2016 r. w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania wokół (…).

Aktualnie Sprzedający zamierza sprzedać część Nieruchomości na rzecz Kupującego na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Przedmiotem sprzedaży ma być działka, o planowanej powierzchni 1,4000 ha, która zostanie wydzielona z Nieruchomości w wyniku jej podziału (dalej Wydzielana Nieruchomość).

Na Wydzielanej Nieruchomości - po jej nabyciu Kupujący - zamierza przeprowadzić inwestycję w postaci budowy naziemnego parkingu wielkopowierzchniowego dla samochodów osobowych. Po zakończeniu inwestycji Nabywca zamierza wykorzystywać Wydzielaną Nieruchomość wyłącznie w działalności opodatkowanej, tj. zamierza wynajmować miejsca postojowe na wybudowanym parkingu.

Sprzedający nie ogłaszał zamiaru sprzedaży Nieruchomości. Z ofertą nabycia Wydzielanej Nieruchomości zgłosił się do niego bezpośrednio Kupujący. Sprzedający oraz Kupujący nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustaw o podatkach dochodowych.

W kwietniu 2026 r. Sprzedający oraz Kupujący zawarli już przedwstępną umowy sprzedaży, w której zobowiązali się do zawarcia - w terminie 14 dni od spełnienia wszystkich określonych, niżej wymienionych, warunków, jednakże nie później niż w terminie do 31 grudnia 2026 r.- przyrzeczonej umowy sprzedaży, na podstawie której Sprzedający sprzeda Kupującemu wolną od wszelkich obciążeń i praw osób trzecich Wydzielaną Nieruchomość za uzgodnioną w umowie cenę, a Kupujący ją zakupi. Umowa została zawarta pod pewnymi warunkami, w tym m.in.:

1.  na rzecz Sprzedającego zostanie wydana ostateczna i prawomocna w sądowo-administracyjnym toku instancji decyzja zatwierdzająca podział Nieruchomości, zasadniczo zgodny z planem, stanowiącym załącznik do umowy przedwstępnej, w wyniku której powstanie Wydzielana Nieruchomość,

2.  w chwili zawarcia Umowy Przyrzeczonej brak będzie jakichkolwiek zaległości podatkowych Sprzedającego, obciążeń lub ciężarów, ograniczeń, hipotek, praw osób trzecich dotyczących Nieruchomości, z zastrzeżeniem już istniejących służebności,

3.  przeprowadzenia przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego, glebowo - środowiskowego i technicznego Nieruchomości, w tym dostępu do drogi publicznej, w terminie do 15 września 2026 r. i satysfakcjonującego wyniku tej analizy,

4.  uzyskania przez Kupującego uchwały zgromadzenia wspólników wyrażającej zgodę na nabycie nieruchomości,

5.  Kupujący przez zawarciem umowy przyrzeczonej wpłaci do depozytu notarialnego, resztę ceny sprzedaży (tj. cenę sprzedaży pomniejszoną o kwotę już uiszczonej zaliczki),

6.  zostanie wydana interpretacja podatkowa w przedmiocie ustalenia, czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT).

Jednocześnie ustalono, że Kupującemu przysługuje jednostronne prawo rezygnacji z całości lub niektórych warunków określonych w umowie, a także prawo do zawarcia umowy przyrzeczonej pomimo nie spełnienia się warunków określonych w umowie.

Na podstawie postanowień umowy przedwstępnej Kupujący wpłacił już część ustalonej ceny sprzedaży tytułem zaliczki, przy czym zapłata tej kwoty nastąpiła poprzez przelew na depozyt notarialny, przy czym kwota ta ma zostać przekazana Sprzedającemu najpóźniej następnego dnia po zawarciu umowy przyrzeczonej.

Ponadto z umowy wynika, że przeprowadzenie czynności związanych i niezbędnych dla przeprowadzenia podziału Nieruchomości, w tym w szczególności opracowanie projektu podziału podlegającego zatwierdzeniu w toku postępowania administracyjnego przez właściwy organ, zostaną podjęte na koszt i staraniem Kupującego. W związku z tym Sprzedający zobowiązał się udzielić osobom wskazanym przez Kupującego pełnomocnictwa do reprezentowania jego osoby w postępowaniu administracyjnym dotyczącym podziału Nieruchomości. Sprzedający zobowiązał się również do nieodwoływania przedmiotowego pełnomocnictwa, a także do nie składania żadnych środków zaskarżenia od orzeczeń wydanych w toku postępowania w sprawie podziału Nieruchomości.

W umowie przedwstępnej Sprzedający oraz Kupujący uzgodnili także, że cena sprzedaży, pomniejszona o kwotę zaliczki zapłaconej przez Kupującego Sprzedającemu w związku z zawarciem umowy przedwstępnej, zostanie zapłacona Sprzedającemu z depozytu notarialnego, który ustanowi Kupujący oraz, że Wydzielana Nieruchomość zostanie wydana Kupującemu przez Sprzedającego w dniu podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Z umowy przedwstępnej wynika, że na stronach umowy ciążą następujące obowiązki:

Po stronie Sprzedającego:

• przystąpienie do przyrzeczonej umowy sprzedaży Wydzielanej Nieruchomości,
• obowiązek przedłożenia stosownych dokumentów formalnoprawnych potwierdzających stan prawny Wydzielanej Nieruchomości,
• niepodejmowanie działań, które mogłyby utrudnić uzyskanie formalnych zgód/pozwoleń na realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji budowy parkingu,
• obowiązek współdziałania w celu złożenia wspólnego wniosku o interpretację w celu ustalenia czy planowana transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT,
• złożenie w umowie przeniesienia własności nieruchomości oświadczeń o poddaniu się egzekucji z aktu notarialnego co do obowiązku wydania Wydzielanej Nieruchomości,
• wydanie Wydzielanej Nieruchomości Kupującemu po zapłacie całej łącznej ceny sprzedaży, w terminie jednego dnia roboczego od zawarcia umowy przeniesienia własności,
• udzielenie Kupującemu (opisanego poniżej) pełnomocnictwa na cele budowlane.

Po stronie Kupującego:

• przystąpienie do przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości,
• dokonanie procesu due dilligence Nieruchomości,
• obowiązek współdziałania w celu złożenia wspólnego wniosku o interpretację w celu ustalenia czy planowana transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT,
• obowiązek zapłaty pozostałej części ceny sprzedaży za pośrednictwem depozytu notarialnego, który ustanowi Kupujący najpóźniej na dzień przed zawarciem umowy przyrzeczonej.

Ponadto, w odniesieniu do Nieruchomości, Sprzedający udzielił Kupującemu w umowie przedwstępnej zgody na podjęcie przez Kupującego wszelkich czynności w celu uzyskania pozwolenia na budowę dla planowanej przez Kupującego na Wydzielanej Nieruchomości inwestycji polegającej na budowie parkingu naziemnego, w szczególności na wszczęcie wymaganych prawem postępowań administracyjnych, w tym postępowań w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę oraz innych postępowań wymaganych prawem lub według uznania Kupującego, a także podjęcia wszelkich czynności faktycznych w celu przygotowania przeprowadzenia inwestycji. W powyższym zakresie Sprzedający wyraził zgodę na dysponowanie Wydzielaną Nieruchomością na cele budowlane, przy czym Kupujący zobowiązał się, że do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej nie będzie wykonywać na Wydzielonej Nieruchomości jakichkolwiek robót budowlanych, jak również nie realizować jakichkolwiek naniesień.

W umowie przedwstępnej ustalono również, że Kupujący będzie miał prawo wstępu w każdym czasie obowiązywania umowy przedwstępnej na Nieruchomość w celu dokonania na własny koszt niezbędnych badań lub pomiarów w związku z planową inwestycją, przy czym po każdym takim badaniu Kupujący zobowiązał się przywrócić Nieruchomość do stanu poprzedniego. Kupujący zobowiązał się także do naprawienia szkód wyrządzonych Sprzedającemu w czasie badań i pomiarów oraz zwolnić Sprzedającego z wszelkich roszczeń osób trzecich, jakie powstaną w związku z działaniem Kupującego w czasie badań i pomiarów. Wreszcie Kupujący zobowiązał się do poniesienia lub zwrócenia Sprzedającemu wszelkich kosztów wynikłych w związku z realizacją czynności przygotowawczych w zakresie dotyczącym planowanej inwestycji, w tym w szczególności poniesienia kosztów związanych z wyłączeniem gruntu z produkcji rolnej.

Podkreślenia również wymaga, że na dzień złożenia niniejszego wniosku Kupujący nie podjął jeszcze żadnych konkretnych działań w zakresie tej zgody (umocowania). Nie można wszakże wykluczyć, że jeszcze przed zawarciem umowy przyrzeczonej, Kupujący takowe działania podejmie, w szczególności, że uzyska prawomocne pozwolenie na budowę. Należy zaznaczyć, że o ile działania te zostaną podjęte, to zostaną podjęte jego własnym staraniem i w jego własnym interesie, tj. miały na celu przygotowanie Wydzielonej Nieruchomości do planowanej inwestycji.

Podkreślenia zarazem wymaga, że ewentualne skorzystanie przez Kupującego z ww. uprawnienia, nie miało i nie będzie mieć wpływu na ostateczną cenę Wydzielanej Nieruchomości.

Sprzedający, w celu dokonania sprzedaży Wydzielanej Nieruchomości nie podejmował żadnych aktywnych działań mających na celu uzbrojenie terenu w postaci doprowadzenia mediów, ani innego rodzaju przygotowania Nieruchomości do inwestycji budowlanej (uzyskiwanie zgód, pozwoleń, wyrównywanie terenu, itp.), jak również nie prowadził żadnych działań m.in. o charakterze marketingowym w celu zwiększenia atrakcyjności Nieruchomości. Sprzedający od momentu nabycia nie ponosił również żadnych wydatków związanych z Nieruchomością, a w szczególności nie czynił żadnych nakładów na Nieruchomość, nie licząc typowych nakładów rolniczych.

Sprzedający aktualnie nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Jednakże, gdyby ww. interpretacja potwierdziła, że Sprzedający z tytułu planowanej transakcji jest podatnikiem podatku VAT, to Sprzedający niezwłocznie podejmie działania zmierzające do rejestracji jako podatnik VAT czynny, taki też status będzie posiadał w momencie dokonywania transakcji.

Pytania

1)  Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców, że planowana sprzedaż przez Sprzedającego Wydzielanej Nieruchomości na rzecz Kupującego nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT?

2)  Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 1 będzie przecząca (tj. dostawa Wydzielanej Nieruchomości będzie wiązać się z obowiązkiem naliczenia przez Sprzedającego należnego podatku VAT), to czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego na wystawionej przez Sprzedającego fakturze dokumentującej dostawę Wydzielanej Nieruchomości oraz ewentualnej fakturze dokumentującej otrzymanie przez Sprzedającego zaliczki na poczet ceny sprzedaży (przy założeniu, że w momencie powstania obowiązku podatkowego Sprzedający będzie czynnym podatnikiem podatku VAT)?

Państwa stanowisko w sprawie

Wnioskodawcy uważają, że planowana sprzedaż (dostawa) przez Sprzedającego Wydzielanej Nieruchomości na rzecz Kupującego nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT i na Sprzedającym nie będzie ciążył obowiązek naliczenia VAT z tego tytułu.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej ustawy o VAT), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Stosownie natomiast do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W związku z powyższym, co do zasady dostawa gruntu, który zgodnie z przepisami ustawy o VAT mieści się w definicji towaru, stanowi odpłatną dostawę towarów w rozumieniu ustawy.

Tym niemniej, nie każda czynność stanowiąca odpłatną dostawę towarów stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT. Dostawa gruntu podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z ustępem 2 powyższego przepisu działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe regulacje należy stwierdzić, że pod pojęciem podatnika prowadzącego działalność gospodarczą ustawa rozumie:

1.  działalność wykonywaną przez osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne,

2.  działalność wykonywaną bez względu na cel i rezultat takiej działalności,

3.  działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody,

4.  działalność obejmującą w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jednocześnie, należy zauważyć, że ocena czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Konieczne jest każdorazowo ustalenie, że w odniesieniu do tej czynności występował on będzie w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do tego gruntu.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając grunt wchodzący w skład jej majątku prywatnego działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną. Podsumowując powyższe, opodatkowaniu VAT podlegają jedynie te czynności, w stosunku do których zostały spełnione kumulatywnie dwie przesłanki:

1) podmiotowa - podmiot mający cechę podatnika dokonał transakcji, w ramach której działał w charakterze podatnika VAT oraz

2) przedmiotowa - działanie stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT (np. dostawę towarów lub świadczenie usług).

Zdaniem Wnioskodawców, transakcja dotycząca dostawy Wydzielanej Nieruchomości, która jest przedmiotem niniejszego wniosku, nie stanowi transakcji podlegającej opodatkowaniu VAT z uwagi na niespełnienie pierwszej z wyżej wymienionych przesłanek. Wynika to z faktu, że Sprzedający nie będzie działać w ramach planowanej transakcji jako podatnik VAT wykonujący działalność gospodarczą, lecz będzie dokonywać sprzedaży majątku prywatnego.

Jak już wskazano, uznanie, czy dany podmiot działa jako podatnik VAT w odniesieniu do konkretnej czynności, każdorazowo wymaga oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. W tym zakresie należy przywołać wyrok Trybunału Sprawiedliwości UE z 15 września 2011 r. w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10 (Słaby oraz Kuć i Jeziorska-Kuć), w których Trybunał dał istotne wskazówki dotyczące zasad opodatkowania gruntów. W orzeczeniu tym wskazano, że dostawa gruntu przeznaczonego pod zabudowę podlega VAT, gdy państwo członkowskie skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy Rady 2006/112/WE i wprowadziło w prawie krajowym odpowiednie regulacje. Przepis ten daje możliwość opodatkowania VAT sprzedaży gruntów pod zabudowę, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Polska nie skorzystała jednak z „opcji opodatkowania”. Ponadto po wyroku uchylono przepis przyzwalający na opodatkowanie sprzedaży „w okolicznościach wskazujących na zamiar częstotliwego działania”.

Z przywołanego orzeczenia TSUE wynika, że:

• osoby fizycznej nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej, gdy sprzedaje grunt, na którym prowadziła działalność rolniczą, jeśli został on przekształcony wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, niezależnie od woli tej osoby, w grunt przeznaczony pod zabudowę. Sprzedaż ta nie podlega VAT, pod warunkiem że następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby;
• osobę fizyczną można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej, gdy w celu sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Z powyższego wynika zatem, że nie zawsze sprzedaż nieruchomości stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT. Decyduje o tym szereg czynników. Jeżeli wszakże dana osoba jedynie sprzedaje swój majątek prywatny, to niezależnie od rozmiarów transakcji (liczby działek, częstotliwości transakcji, wartości) nie powinna uzyskać z tego tytułu statusu podatnika VAT.

Na bazie stanowisk wyrażanych przez organy podatkowe oraz w orzecznictwie w sprawach dotyczących sprzedaży działek można wskazać na kryteria, które mogą prowadzić do wniosku o prowadzeniu działalności w charakterze podatnika:

• uzbrajanie nieruchomości, np. w sieć wodociągową czy kanalizacyjną,
• prowadzenie działań marketingowych w celu sprzedaży, które wykraczają poza zwykłe formy ogłoszenia,
• cykliczne i powtarzalne nabywanie nieruchomości za środki uzyskiwane z poprzednich sprzedaży, wydzielanie dróg wewnętrznych,
• uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy czy o pozwoleniu na budowę,
• występowanie z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (aktywne działanie w zakresie opracowania takiego planu),
• działania podatnika skierowane na wyłączenie terenu z produkcji rolnej,
• krótki odstęp czasu między nabyciem prawa własności gruntu a uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy oraz rozpoczęciem procedury podziału na wiele działek budowlanych,
• zakup „w celu inwestycyjnym” w połączeniu z faktycznym „niezadysponowaniem” gruntem w żaden sposób dla celów prywatnych.

Przy czym dla uznania kogoś za podatnika zwykle potrzeba wystąpienia kilku z powyższych przesłanek razem, a nie pojedynczej przesłanki.

Mając na uwadze powyższe, należy przyjąć, że w ramach niniejszej transakcji Sprzedający nie będzie występować w roli podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą. Niniejsza transakcja sprzedaży Wydzielanej Nieruchomości stanowi rozporządzenie majątkiem prywatnym Sprzedającego (nie jest prowadzona w ramach działalności profesjonalnej w zakresie obrotu nieruchomościami).

Na potwierdzenie powyższego można wskazać w szczególności następujące argumenty:

1)  nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego nie zostało dokonane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej;

2)  Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, ani żadnej innej działalności na własny rachunek;

3)  Sprzedający w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości, nie podejmował aktywnych działań mających na celu uzbrojenie terenu w postaci doprowadzenia mediów w celu zwiększenia atrakcyjności Nieruchomości;

4)  Sprzedający nie prowadził również działań o charakterze marketingowym w celu zwiększenia atrakcyjności Nieruchomości;

5)  Sprzedający nie podejmował żadnych działań mających na celu zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w celu uatrakcyjnienia Nieruchomości.

Sprzedający nie prowadził zatem żadnych działań w związku z przedmiotową transakcją, które można byłoby uznać za działania profesjonalnego podmiotu zajmującego się obrotem nieruchomościami.

Dla oceny powyższej kwestii bez znaczenia pozostaje fakt, że dla terenu, na którym znajduje się przedmiotowa Nieruchomość został uchwalony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego przewidujący przeznaczenie tego terenu pod zabudowę. Podkreślenia bowiem tu wymaga, że uchwalenie MPZP dla Nieruchomości odbyło się całkowicie bez udziału Sprzedającego, który w trakcie procedury uchwalania Planu nie podejmował żadnych aktywnych działań.

Podobnie, oceny tej nie może zmienić fakt udzielenia przez Sprzedającego w umowie przedwstępnej upoważnienia dla Kupującego do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane. Nie ma również znaczenia, czy Kupujący - na bazie tego pełnomocnictwa - podejmie działania przygotowawcze celem realizacji inwestycji, czy też nie. W tym kontekście należy zauważyć, że ewentualne działania, które Kupujący jest uprawniony na bazie tego umocowania podjąć, będą działaniami podjętymi wyłącznie w jego interesie.

Jak wskazał WSA w Szczecinie w wyroku z 11 sierpnia 2021 r., sygn. I SA/Sz 486/21, czynnikiem decydującym o kwalifikacji aktywności jako działalności gospodarczej nie może być wyłącznie zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości oraz upoważnienie nabywcy do wykonania stosownych czynności, gdyż czynności te podejmuje nabywca, aby jak najlepiej przystosować tę nieruchomość do własnych celów. Zdaniem sądu jest to jedynie akt racjonalnego zarządzania majątkiem prywatnym, co trudno nazwać aktywnością wykonywaną zawodowo.

Ponadto, jak już wskazano, dla uznania kogoś za podatnika potrzeba wystąpienia kilku z powyższych przesłanek razem, a nie pojedynczej przesłanki. Wszystkie zaś inne przesłanki w sposób jednoznaczny świadczą o tym, że Sprzedający dokonując sprzedaży udziałów w Nieruchomości będzie to czynić, jako dysponent majątku prywatnego.

Oceny tej nie zmienia fakt udostępnienia przez Sprzedającego Nieruchomości bratu na podstawie zawartej z nim umowy dzierżawy. Oddanie Nieruchomości bratu do odpłatnego korzystania nie zmienia prywatnego charakteru władztwa Sprzedającego nad tym gruntem. Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, dzierżawa ta ma charakter incydentalny, rodzinny i służy wyłącznie zachowaniu nieruchomości w należytej kulturze rolnej do czasu podjęcia decyzji o jej ostatecznym przeznaczeniu. Jak podkreśla się w orzecznictwie samo wykorzystywanie nieruchomości (np. poprzez najem czy dzierżawę) nie jest wystarczające do uznania, że każda kolejna czynność (w tym sprzedaż) jest dokonywana w ramach działalności gospodarczej.

Potwierdza to wyrok NSA 21 stycznia 2022 r., I FSK 1421/18, w którym Sąd podkreślił, że jeżeli podatnik będący osobą fizyczną sprzedaje nieruchomość, to okoliczność, że przedtem tę nieruchomość wynajmował, nie świadczy o tym, że sprzedaż następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej, a tym samym podlega podatkowi VAT.

W tym kontekście podkreślenia wymaga, że w niniejszej sprawie Sprzedający, udostępniając Nieruchomość bratu bezsprzecznie nie podejmuje działań o charakterze profesjonalnym, a pobierany czynsz ma charakter symboliczny i nie jest nastawiony na zysk sensu stricto, lecz na pokrycie ciężarów związanych z posiadaniem gruntu. Dzierżawa ta stanowi zatem formę racjonalnego wykonywania prawa własności, a nie element zorganizowanego handlu nieruchomościami.

W związku z powyższym, Wnioskodawcy uważają, że sprzedaż Wydzielanej Nieruchomości przez Sprzedającego należy uznać za zbycie składnika majątku prywatnego, które nie jest dokonywane w ramach działalności gospodarczej w myśl przepisów ustawy o VAT. Nie można bowiem uznać, że dysponowanie majątkiem prywatnym w przedstawionych okolicznościach może zostać uznane za działanie profesjonalisty (handlowca).

Stanowisko Wnioskodawców, znajduje potwierdzenie w przywołanym już wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10 (Słaby oraz Kuć i Jeziorska-Kuć), a także wyrokach sądów administracyjnych oraz interpretacjach organów podatkowych.

Mając powyższe na uwadze Wnioskodawcy uważają, że transakcja sprzedaży Wydzielanej Nieruchomości, niezależnie od tego, czy Kupujący, na bazie udzielonego mu pełnomocnictwa, podejmie przed sprzedażą działania przygotowawcze zmierzające do realizacji inwestycji nie będzie stanowić czynności podlegającej opodatkowaniu VAT, i Sprzedający nie będzie w związku z tym zobligowany do naliczenia VAT z tytułu przedmiotowych transakcji.

Uzasadnienie stanowiska ad 2)

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, „w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (...)”.

Z treści wskazanej powyżej regulacji wynika zatem, iż prawo do odliczenia podatku naliczonego przysługuje podatnikom w sytuacji, gdy towary i usługi, przy nabyciu których został naliczony podatek, są następnie wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych - pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy o VAT.

Jak już zostało to wskazane, po nabyciu Nieruchomości Kupujący jako czynny podatnik VAT będzie wykorzystywać nabytą Nieruchomość wyłącznie w działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (realizacji przedsięwzięcia o charakterze komercyjnym: budowy parkingu i uzyskiwania w przyszłości przychodów z najmu miejsc postojowych).

Mając na uwadze, iż Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość do wykonywania wyłącznie czynności opodatkowanych VAT, warunek przewidziany w przywołanym powyżej art. 86 ust. 1 ustawy o VAT zostanie niewątpliwie spełniony.

Jednocześnie nie będzie zachodziła żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 ustawy o VAT. Po pierwsze Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i taki też status będzie mieć na dzień dokonywania transakcji sprzedaży udziałów. Ponadto należy uznać, że nie zaistnieją również okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT.

Jak wynika to wprost z powyższej regulacji prawo do odliczenia VAT naliczonego po stronie nabywcy uzależnione jest od tego, czy dana transakcja:

• podlega opodatkowaniu (tj. nie zaistniały przesłanki wyłączające transakcję spod regulacji ustawy o VAT), oraz
• nie jest zwolniona od podatku.

Kwestia podlegania opodatkowaniu (istnienia przesłanek wyłączających transakcję spod regulacji ustawy o VAT) stanowi istotę odpowiedzi na pytanie nr 1 wniosku. O ile zatem, Organ interpretacyjny przesądzi, że przedmiotowa transakcja nie mieści się w ramach zwykłego gospodarowania majątkiem prywatnym Sprzedającego, to konsekwentnie należało będzie uznać, że transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jednocześnie w takim przypadku przedmiotowa transakcja nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT, albowiem przedmiotem dostawy będzie nieruchomość niezabudowana, która stanowi w rozumieniu ustawy teren budowlany. Dostawa takich terenów nie korzysta zaś ze zwolnienia z opodatkowania VAT, stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 9 a contrario ustawy o VAT.

W powyższej sytuacji należy zatem uznać, iż wyłączenie z prawa do odliczenia VAT naliczonego przewidziane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania.

W świetle wskazanych powyżej uwag, oznacza to - zdaniem Wnioskodawców - że Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego z tytułu nabycia Wydzielanej Nieruchomości.

Jak już bowiem wskazano, Kupujący zamierza bowiem po nabyciu wykorzystywać Wydzielaną Nieruchomość wyłącznie dla celów działalności opodatkowanej (prowadzenie parkingu dla samochodów).

Wskazać należy, że kwotę podatku naliczonego stanowić będzie dla Kupującego zarówno kwota podatku VAT naliczonego na fakturze otrzymanej tytułu nabycia Wydzielanej Nieruchomości, jak i podatku naliczonego z faktury dokumentującej zapłatę przez Kupującego zaliczki na poczet ceny nabycia (art. 86 ust. 2 VATu).

W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług, nie wcześniej jednak niż w rozliczeniu za okres, w którym Kupujący otrzyma fakturę wystawioną przez Sprzedającego.

W świetle powyższego - zdaniem Wnioskodawców - po powstaniu obowiązku podatkowego i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury dokumentującej sprzedaż nieruchomości, tudzież otrzymanie należności (zaliczki) na poczet ceny sprzedaży Wydzielanej Nieruchomości Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z nabycia Wydzielanej Nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:

• nieprawidłowe - w zakresie braku opodatkowania sprzedaży Wydzielanej Nieruchomości,
• prawidłowe - w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z zakupem Wydzielanej Nieruchomości.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, w świetle powołanych powyżej przepisów zbycie nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów bądź świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie (za wynagrodzeniem).

Jednocześnie wskazać należy, iż nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zdefiniowane zostały w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE:

Wyjaśnić należy, że określony w ustawie o podatku od towarów i usług zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z przytoczonych wyżej regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

W tym miejscu należy wskazać, że z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu, albo na działaniach marketingowych.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Wyjaśnić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Zatem przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, co istotne w niniejszej sprawie, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług dla określenia jego praw i obowiązków. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku VAT, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający jest właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu o numerze 1. Sprzedający nabył Nieruchomość na mocy umowy darowizny od swojego brata. Nieruchomość była wykorzystywana rolniczo, przy czym wykorzystującym rolniczo tę Nieruchomość tak przed nabyciem przez Sprzedającego w drodze darowizny, jak i obecnie jest brat Sprzedającego. Aktualnie, brat korzysta z tej Nieruchomości na podstawie zawartej ze Sprzedającym umowy dzierżawy, w zamian płacąc niewielki, symboliczny czynsz odpowiadający połowie otrzymywanej dopłaty obszarowej, co ma na celu przede wszystkim pokrycie ciężarów związanych z posiadaniem gruntu. Aktualnie Sprzedający zamierza sprzedać część Nieruchomości na rzecz Kupującego na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Przedmiotem sprzedaży ma być działka, o planowanej powierzchni 1,4000 ha, która zostanie wydzielona z Nieruchomości w wyniku jej podziału (Wydzielana Nieruchomość). Sprzedający nie ogłaszał zamiaru sprzedaży Nieruchomości. Z ofertą nabycia Wydzielanej Nieruchomości zgłosił się do niego bezpośrednio Kupujący. Z umowy wynika, że przeprowadzenie czynności związanych i niezbędnych dla przeprowadzenia podziału Nieruchomości, w tym w szczególności opracowanie projektu podziału podlegającego zatwierdzeniu w toku postępowania administracyjnego przez właściwy organ, zostaną podjęte na koszt i staraniem Kupującego. W związku z tym Sprzedający zobowiązał się udzielić osobom wskazanym przez Kupującemu pełnomocnictwa do reprezentowania jego osoby w postępowaniu administracyjnym dotyczącym podziału Nieruchomości. Ponadto, w odniesieniu do Nieruchomości, Sprzedający udzielił Kupującemu w umowie przedwstępnej zgody na podjęcie przez Kupującego wszelkich czynności w celu uzyskania pozwolenia na budowę dla planowanej przez Kupującego na Wydzielanej Nieruchomości inwestycji polegającej na budowie parkingu naziemnego, w szczególności na wszczęcie wymaganych prawem postępowań administracyjnych, w tym postępowań w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę oraz innych postępowań wymaganych prawem lub według uznania Kupującego, a także podjęcia wszelkich czynności faktycznych w celu przygotowania przeprowadzenia inwestycji. W powyższym zakresie Sprzedający wyraził zgodę na dysponowanie Wydzielaną Nieruchomością na cele budowlane. Sprzedający, w celu dokonania sprzedaży Wydzielanej Nieruchomości nie podejmował żadnych aktywnych działań mających na celu uzbrojenie terenu w postaci doprowadzenia mediów, ani innego rodzaju przygotowania Nieruchomości do inwestycji budowlanej (uzyskiwanie zgód, pozwoleń, wyrównywanie terenu, itp.), jak również nie prowadził żadnych działań m.in. o charakterze marketingowym w celu zwiększenia atrakcyjności Nieruchomości. Sprzedający od momentu nabycia nie ponosił również żadnych wydatków związanych z Nieruchomością, a w szczególności nie czynił żadnych nakładów na te Nieruchomość, nie licząc typowych nakładów rolniczych.

Państwa wątpliwości dotyczą w pierwszej kolejności ustalenia, czy planowana sprzedaż przez Sprzedającego Wydzielanej Nieruchomości na rzecz Kupującego nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

W rozpatrywanej sprawie należy zwrócić szczególną uwagę na sposób wykorzystania gruntu przez Sprzedającego. Jak Państwo wskazali Nieruchomość była wykorzystywana rolniczo, przy czym wykorzystującym rolniczo Nieruchomość, zarówno przed jak i po nabyciu przez Sprzedającego jest brat Sprzedającego. Brat korzysta z tej Nieruchomości na podstawie zawartej ze Sprzedającym umowy dzierżawy.

Zgodnie z treścią art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Tak więc dzierżawa stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą na strony - zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę - określone przepisami obowiązki.

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W związku z powyższym sposób wykorzystania gruntu, który jest przedmiotem umowy dzierżawy wskazuje, że grunt ten nie był wykorzystywany do celów prywatnych w celu zaspokojenia potrzeb osobistych Sprzedającego.

Dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy oraz nosi znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

W kontekście analizowanej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług czynność może być odpłatna albo nieodpłatna. Jeżeli tylko czynność została wykonana za wynagrodzeniem to jest odpłatna. Nie ma znaczenia czy wynagrodzenie pokrywa koszty świadczenia tej czynności, czy kreuje dla podatnika zysk. Także czynności wykonane „po kosztach” ich świadczenia, bądź poniżej tych kosztów, są czynnościami odpłatnymi, o ile tylko pobrano za nie wynagrodzenie.

W rozpatrywanej sprawie istotny jest też ww. wyrok TSUE C-291/92. Z orzeczenia tego wynika bowiem, że aby uznać daną nieruchomość za majątek osobisty muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych w całym okresie jej posiadania. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

W analizowanej sprawie grunt, jak Państwo podali, jest przedmiotem umowy dzierżawy, co mieści się w pojęciu wykonywania działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Dzierżawa polega bowiem na wykorzystywaniu przedmiotu umowy w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Tym samym, ww. grunt utracił charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Sprzedającego w sposób ciągły dla celów zarobkowych nieruchomości spowodowało, że była ona wykorzystywana w prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Ze względu na sposób wykorzystywania nieruchomości do celów dzierżawy, tj. do czynności noszących znamiona działalności gospodarczej, a także biorąc pod uwagę przywołane orzeczenie TSUE C-291/92, należy stwierdzić, że Sprzedający nie wykorzystywał nieruchomości, w tym również Wydzielanej Nieruchomości wyłącznie do celów osobistych przez cały okres jej posiadania. Nieruchomość, w tym również Wydzielana Nieruchomość, nie służyła przez cały okres jej posiadania wyłącznie do zaspokajania potrzeb prywatnych Sprzedającego. Tym samym, planowana sprzedaż Wydzielanej Nieruchomości nie będzie stanowiła czynności rozporządzania majątkiem prywatnym.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że planowana transakcja sprzedaży Wydzielanej Nieruchomości, będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W konsekwencji powyższego, czynność dostawy Wydzielanej Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, a Sprzedający dokonując sprzedaży Wydzielanej Nieruchomości, będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo być opodatkowana.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wskazali Państwo we wniosku, że nieruchomość jest położona na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nieruchomość położona jest na terenach oznaczonych symbolem 15-P/ U41, których podstawowym przeznaczeniem jest zabudowa produkcyjno-usługowa - produkcja (w tym produkcja energii w źródłach OZE bez ograniczeń mocy - solarnych, geotermalnych i aerotermalnych), składy, bazy i magazyny lub usługi, z dopuszczeniem: mieszkań integralnie związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą oraz przedsięwzięć z zakresu gospodarki odpadami, niewymagających przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko.

Tym samym, przedmiotowa nieruchomość będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z wniosku, Sprzedający nabył własność przedmiotowej nieruchomości na mocy umowy darowizny od swojego brata. Nie można tym samym uznać, że Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Ponadto Sprzedający wykorzystuje nieruchomości, w tym również Wydzielaną Nieruchomość na potrzeby dzierżawy (czynność opodatkowana VAT).

Tym samym, do sprzedaży Wydzielanej Nieruchomości nie będzie miało zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie są spełnione warunki określone w tym przepisie. W związku z tym sprzedaż Wydzielanej Nieruchomości będzie opodatkowana właściwą stawką podatku.

Sprzedający będzie więc zobowiązany wystawić na rzecz Kupującego fakturę dokumentującą sprzedaż Wydzielanej Nieruchomości na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy, zgodnie z którym:

Jak wynika z przywołanego wyżej przepisu - co do zasady - podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe.

Ponadto Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego na wystawionej przez Sprzedającego fakturze dokumentującej dostawę Wydzielanej Nieruchomości oraz ewentualnej fakturze dokumentującej otrzymanie przez Sprzedającego zaliczki na poczet ceny sprzedaży (przy założeniu, że w momencie powstania obowiązku podatkowego Sprzedający będzie czynnym podatnikiem podatku VAT.

Wskazać należy, że podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z cytowanego wyżej art. 86 ust. 1 ustawy wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto należy zauważyć, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, w świetle którego:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wskazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W oparciu o art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższą regulacją z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Jak zostało ustalone powyżej Sprzedający w odniesieniu do planowanej dostawy Wydzielanej Nieruchomości będzie działał w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą, zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy, a sprzedaż Wydzielanej Nieruchomości, będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 bądź pkt 2 ustawy.

Ponadto zgodnie z Państwa wskazaniem, Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Na Wydzielanej Nieruchomości - po jej nabyciu Kupujący - zamierza przeprowadzić inwestycję w postaci budowy naziemnego parkingu wielkopowierzchniowego dla samochodów osobowych. Po zakończeniu inwestycji Nabywca zamierza wykorzystywać Wydzielaną Nieruchomość wyłącznie w działalności opodatkowanej, tj. zamierza wynajmować miejsca postojowe na wybudowanym parkingu.

Zatem spełnione będą warunki określone w art. 86 ust. 1 ustawy, wobec tego Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od wydatków poniesionych na zakup Wydzielanej Nieruchomości. W przedmiotowej sprawie nie zaistnieją przesłanki negatywne określone w art. 88 ust. ust. 3a pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedawcę dokumentującej dostawę Wydzielanej Nieruchomości oraz ewentualnej fakturze dokumentującej otrzymanie przez Sprzedającego zaliczki na poczet ceny sprzedaży Wydzielanej Nieruchomości.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W odniesieniu do powołanych przez Państwa wyroków należy zaznaczyć, że każde rozstrzygnięcie dotyczy unikalnego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego i w zasadzie wyłącznie do niego się ogranicza. Ocena omawianej kwestii, tj. uznania sprzedaży działek za sprzedaż dokonaną w ramach działalności gospodarczej oraz ustalenia podatników podatku od towarów i usług z tytułu tej sprzedaży, nie jest kwestią uniwersalną dającą się odnieść do ogólnych okoliczności w analizowanych sprawach, lecz opiera się na wielu przesłankach podnoszonych wyżej przez organ podatkowy i powinna być dokonywana z punktu widzenia każdego odrębnego stanu faktycznego.

Należy zwrócić uwagę na to, że we wskazanych wyrokach zakres okoliczności faktycznych nie jest tożsamy do sprawy będącej przedmiotem wydanego rozstrzygnięcia. Ponadto specyfika działalności podmiotów jest na tyle różnorodną, że niekiedy nawet podobne pozornie okoliczności faktyczne nie spowodują analogicznych konsekwencji dla przedsiębiorcy, a tym samym nie mogą być tożsamo traktowane.

Zatem z uwagi na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw, powołane przez Państwa wyroki nie mogą stanowić podstawy do rozstrzygnięcia w rozpatrywanej sprawie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tj. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.