0114-KDIP3-1.4011.531.2026.2.MŁ

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 maja 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 9 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 9 czerwca 2026 r. (wpływ 9 czerwca 2026 r.) - w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W lutym 2022 roku Pana mama w formie darowizny przekazała Panu dwie działki rolne. Na dzień dzisiejszy prowadzi Pan gospodarstwo rolne. Nosi się Pan z zamiarem sprzedaży działek, rolnikowi, który chce powiększyć swoje gospodarstwo. W związku z planowaną sprzedażą grunty te nie utracą charakteru rolnego.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Przedmiotowa nieruchomość przez cały okres jej posiadania, od momentu otrzymania darowizną aż do chwili jej przyszłej sprzedaży, była/będzie wykorzystywana przez Pana wyłącznie do celów osobistych. W celu zaspokajania Pana własnych potrzeb osobistych i życiowych.

• Czy działki były użytkowane rolniczo (produkcja rolna)? Tak.
• Czy korzystał z nich Pan dla celów prowadzenia działalności gospodarczej? Nie.
• Czy korzystał z nich Pan dla swoich celów osobistych (w jaki sposób?)? Tak, wyłącznie dla Pana własnych celów osobistych. Jako zabezpieczenie Pana własnych bieżących i przyszłych potrzeb i/lub zabezpieczenie kapitałowe majątku prywatnego.
• Czy oddawał je Pan w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów? Nie

Nie poczynił Pan i do momentu sprzedaży nie poczyni żadnych działań zmierzających do uatrakcyjnienia nieruchomości , zmiany jej przeznaczenia czy podziału. Nieruchomość zostanie sprzedana w takim samym stanie fizycznym i prawnym, w jakim została przez Pana otrzymana darowizną. Pana działania ograniczały się wyłącznie do standardowego utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym (np. opłacanie podatków, bieżący dozór).

Przedmiotowa nieruchomość stanowi gospodarstwo rolne w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym. Łączna powierzchnia gruntów sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne wynosi 3,27 ha, a zatem przekracza normatywny próg 1 ha obszarowego określony w powołanym przepisie. Grunt ten przez cały okres posiadania zachowywał swój charakter rolny i nie był zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza.

Przedmiotowe działki są sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako R grunty orne i zajmują łączną powierzchnię 3,27 ha.

O tym, że przedmiotowe grunty w związku ze sprzedażą nie utracą charakteru rolnego, świadczą następujące okoliczności faktyczne i prawne:

W umowie sprzedaży (akcie notarialnym) nabywca złoży oficjalne oświadczenie, iż grunt ten kupuje na cele rolnicze i włączy go do swojego gospodarstwa rolnego; Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego grunt ten utrzymuje przeznaczenie wyłącznie rolnicze; W stosunku do nieruchomości nie wydano decyzji o warunkach zabudowy dla celów innych niż rolnicze; Po transakcji na gruncie będzie kontynuowana dotychczasowa działalność rolnicza, a nieruchomość nie zostanie faktycznie wyłączona z produkcji rolnej.

W akcie notarialnym umowy sprzedaży udziału w przedmiotowej nieruchomości będzie zawarte oświadczenie kupującego , że dokonuje on nabycia nieruchomości w celu powiększenia gospodarstwa rolnego oraz prowadzenia na tym gruncie produkcji rolnej. Kupujący potwierdzi w treści aktu, że zakupiona nieruchomość wejdzie w skład jego majątku z przeznaczeniem na cele rolnicze, co gwarantuje zachowanie charakteru rolnego nieruchomości po transakcji.

Pytanie

Czy przychód uzyskany ze sprzedaży działek przed upływem 5 lat od daty jej nabycia w drodze darowizny, będzie podlegał zwolnieniu z opodatkowania na podstawie przepisu art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o PIT?

Pana stanowisko w sprawie

Uważa Pan, że działki nie utracą charakteru rolnego, dodatkowo w Pana ocenie sprzedaż przedmiotowych działek będzie w całości podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o PIT, ponieważ działki stanowią gospodarstwo rolne, nie utracą w wyniku sprzedaży swojego charakteru rolnego, a kupujący złoży w akcie notarialnym oświadczenie o przeznaczeniu gruntu na cele produkcji rolnej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592):

Z treści powyższego przepisu wynika, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych, zawartym w ww. ustawie, bądź od których zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy:

Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości miało miejsce po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Odpłatne zbycie działek nabytych w drodze darowizny

Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Umowa darowizny uregulowana w art. 888 - 902 Kodeksu cywilnego jest umową jednostronnie zobowiązującą, konsensualną, nieodpłatną i kazualną (tzn. jest podstawą przysporzenia, która jest konieczna do przejścia własności rzeczy). Jak wynika z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku, zatem jeśli świadczenie będzie polegać na przekazaniu rzeczy (np. nieruchomości) dochodzi do przeniesienia prawa własności rzeczy z darczyńcy na obdarowanego. Z zacytowanego ww. przepisu wynika, że podstawową cechą umowy darowizny jest bezpłatne świadczenie darczyńcy na rzecz obdarowanego kosztem jego majątku. Darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego (świadczenie musi wzbogacić obdarowanego) i zobowiązanie darczyńcy musi być zamierzone jako nieodpłatne. Umowa darowizny dochodzi do skutku z chwilą złożenia oświadczenia woli przez obdarowanego o przyjęciu darowizny.

Aby ustalić, czy w opisanym zdarzeniu przyszłym sprzedaż przez Pana nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy odpłatne zbycie nieruchomości nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Z opisu sprawy wynika, że nabył Pan w lutym 2022 r. w drodze darowizny od swojej mamy dwie działki rolnicze. Działki będące przedmiotem przyszłej sprzedaży wchodzą w skład gospodarstwa rolnego w rozumieniu przywołanej ustawy, tj. gruntu sklasyfikowanego w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha.

Skoro odpłatne zbycie ww. działek nastąpiłoby przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło ich nabycie tj. do 31 grudnia 2027 r., to sprzedaż ta stanowiłaby dla Pana źródło przychodu w rozumieniu powołanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

W myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W świetle art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak wynika z art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Z kolei stosownie do treści art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak stanowi art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Natomiast stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

W związku z powyższym, opodatkowaniu podlega dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 19 ww. ustawy) oraz kosztami uzyskania tego przychodu (art. 22 ust. 6d ustawy).

Zwolnienie przedmiotowe

Jednakże ustawodawca przewidział wyjątek w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:

Zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy:

W myśl art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1344):

Stosownie do treści art. 1 wskazanej ustawy:

W celu ustalenia, jakie rodzaje gruntów wchodzą w skład gospodarstwa rolnego - co decyduje o zakresie zwolnienia od podatku dochodowego przychodu ze sprzedaży gruntów - należy odnieść się do klasyfikacji zawartej w rozporządzeniu Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii w sprawie ewidencji gruntów i budynków z dnia 27 lipca 2021 r. (Dz. U. z 2024 r. poz. 219 ze zm.).

Zgodnie z § 8 ust. 1 rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków: Użytki gruntowe wykazywane w ewidencji dzielą się na następujące grupy:

Stosownie natomiast do § 9 ust. 1 ww. rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków: Grunty rolne, o których mowa w § 8 ust. 1 pkt 1, dzielą się na:

Na podstawie § 9 ust. 2 rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków: Grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, o których mowa w § 8 ust. 1 pkt 2, dzielą się na:

Jedną z przesłanek wymienionych w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest konieczność zachowania charakteru rolnego gruntu. Dla oceny, czy dokonana transakcja skutkuje utratą charakteru rolnego gruntu decydujący jest przede wszystkim:

• cel jego nabycia,
• faktyczny zamiar nabywcy co do dalszego przeznaczenia nieruchomości (bądź inne okoliczności związane z daną transakcją).

Wykładnia celowościowa art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że zamiarem ustawodawcy nie było objęcie zwolnieniem wszystkich przychodów z odpłatnego zbycia gospodarstw rolnych, a jedynie takich, które zbywca wykorzystywał w swojej działalności rolniczej, następnie sprzedał w tym samym celu - do wykorzystywania w działalności rolniczej nabywcy. Świadczy o tym bezspornie przesłanka negatywna zwolnienia zawarta w treści tego przepisu po średniku (utrata charakteru rolnego gruntów).

Ustawodawca w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych używa określenia „w związku” i nie definiuje, co należy rozumieć przez to pojęcie. Niewątpliwie więc chodzi mu o językowe, potoczne rozumienie tego pojęcia. Oznacza to, że chodzi o każdy związek, w następstwie którego grunty tracą swój charakter rolny, byle tylko można było go powiązać ze sprzedażą. Może to być związek uprzedni, rozumiany jako przygotowawczy do sprzedaży, bezpośrednio związany ze sprzedażą, czy też będący skutkiem sprzedaży. Utrata charakteru rolnego musi być powiązana ze sprzedażą, choć ten związek nie może być tak rozumiany, że z chwilą dokonania czynności powinna nastąpić zmiana charakteru gruntu. Dla oceny utraty charakteru rolnego gruntu znaczenie mają okoliczności faktyczne, a nie formalnoprawne związane z charakterem gruntu wskazanym w ewidencji gruntów i budynków. Okoliczności te mogą dotyczyć zarówno podatnika, jak i nabywcy, którego zakres działalności bądź czynności faktyczne podejmowane przez niego przed zawarciem umowy, czy też w związku z zawartą umową, wskazują na to, że kupuje nieruchomość z zamiarem wykorzystania jej na cele inne niż rolne.

Oceniając spełnienie przesłanki dotyczącej zachowania charakteru rolnego gruntu należy zwrócić uwagę przede wszystkim na faktyczny zamiar nabywcy co do dalszego przeznaczenia nieruchomości. Zamiar ten wynikać może z charakteru działalności prowadzonej przez nabywcę, jak również innych okoliczności związanych z daną transakcją. Należy ponadto wskazać, że utrata charakteru rolnego w związku ze sprzedażą może wystąpić bezpośrednio po sprzedaży, ale może również nastąpić dopiero w przyszłości, jednakże w momencie sprzedaży strony umowy powinny być świadome celu zakupu i przeznaczenia gruntów.

O utracie charakteru rolnego gruntów świadczy wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej polegające na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania, niezależnie od statusu prawnego tych gruntów i zmian w stosownych ewidencjach i dokumentach. Przy ocenie utraty charakteru rolnego nie jest zatem podważany czy kwestionowany status prawny gruntów, lecz ocenie podlega całokształt okoliczności faktycznych, które mogą świadczyć o utracie ich rolnego sposobu użytkowania. Nie przesądza o tym wyłącznie oświadczenie kupującego, bowiem decydującymi w tym względzie są okoliczności faktyczne, takie jak zamiar nabywcy co do ich wykorzystywania. Przykładowo, nabycie gruntów powinno nastąpić w celu utworzenia gospodarstwa rolnego bądź jego powiększenia.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 22 maja 2015 r., sygn. II FSK 378/14, podkreśla, że ocena spełnienia przesłanek zwolnienia wynikających z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych musi uwzględnić wszystkie, znane w dniu dokonywania sprzedaży, okoliczności dotyczące sposobu wykorzystywania gruntu przez nabywcę, w tym również obiektywnie i niewątpliwie wskazujące na to, że w wyniku sprzedaży charakter gruntu ulegnie zmianie. O możliwej zmianie charakteru gruntu mogą świadczyć takie okoliczności jak: położenie sprzedanej nieruchomości, jej wielkość, przydatność do działalności rolniczej po sprzedaży, rodzaj działalności prowadzonej przez nabywcę itp. Samo zaś oświadczenie nabywcy o włączeniu nabywanej działki do gospodarstwa rolnego złożone w akcie notarialnym w świetle okoliczności faktycznych może okazać się niemiarodajne i niewystarczające dla zastosowania zwolnienia.

Skutki podatkowe sprzedaży udziału w działkach rolnych

W analizowanej sprawie wskazał Pan, że nieruchomości stanowią gospodarstwo rolne i w związku z planowaną sprzedażą grunty nie utracą charakteru rolnego, nabywcą będzie rolnik, który prowadzi swoje gospodarstwo rolne. Zakupione od Pana działki w gospodarstwie rolnym posłużą rolnikowi (nabywcy) w celu powiększenia jego gospodarstwa rolnego. Nabywca zapewni, że nabyte nieruchomości nie utracą dotychczasowego charakteru rolnego.

Skoro więc nieruchomości w związku ze sprzedażą nie utracą charakteru rolnego, przychód uzyskany ze sprzedaży działek korzysta ze zwolnienia wynikającego z przepisu art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem nie jest Pan zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.

Zatem Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek dochodowy od osób fizycznych względem Pana, a nie wywiera skutku prawnego dla innych osób.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postepowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622).

Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

albo

• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.