0114-KDIP1-3.4012.421.2026.1.AMA

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 czerwca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 10 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu planowanej sprzedaży niezabudowanej działki nr 1 oraz udziału w Nieruchomości 2, stanowiących majątek wspólny małżeński, a tym samym uznania tej sprzedaży za niepodlegającą przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca wraz z małżonką są właścicielami niezabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1, położonej w miejscowości A., gmina B. (dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…)). Powierzchnia działki wynosi (…) m².

Działka nie posiada dostępu do drogi publicznej. Stąd Wnioskodawca wraz z małżonką jednocześnie nabył również udział w wysokości (...) w nieruchomości gruntowej, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…) – dalej Nieruchomość 2.

Nieruchomość 2 sąsiaduje z działką 1 i posiada dostęp do drogi publicznej. Jest zatem niezbędna dla zapewnienia działce 1 dostępu do drogi publicznej. Jednocześnie zapewnia dojazd do innych działek sąsiadujących z działką 1.

Jak wskazano w akcie notarialnym, Nieruchomość 2 przeznaczona jest pod drogi dojazdowe oraz powinna stanowić współwłasność właścicieli (działek z nią graniczących) lub być ustanowiona jako służebność gruntowa.

Nieruchomość 2 jest więc ściśle związana z działką 1 – zapewnia jej dostęp do drogi publicznej.

Obie nieruchomości gruntowe zostały nabyte do majątku wspólnego małżonków na podstawie aktu notarialnego z 17 sierpnia 2010 r. (Rep. A (…)).

Wnioskodawca wraz z małżonką są zatem właścicielami przedmiotowego gruntu od blisko 16 lat.

Głównym centrum życiowym i zawodowym małżonków jest praca najemna. Zarówno Wnioskodawca, jak i jego małżonka, są zatrudnieni na podstawie umów o pracę (pełny etat) w firmach z branży produkcji żywności oraz alkoholu. Sfera ta stanowi ich podstawowe zajęcie i źródło utrzymania, całkowicie niezwiązane z obrotem nieruchomościami.

Niezależnie od pracy na etacie, Wnioskodawca od 1 stycznia 2019 r. prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, NIP (…), której przeważającym przedmiotem jest wynajem lokali mieszkalnych oraz zarządzanie najmem dla dwóch klientów (PKD 68.20.Z). Jako dodatkowy przedmiot działalności w CEIDG wskazany jest m.in. (…) – na wypadek sprzedaży wynajmowanych wcześniej samodzielnie w ramach JDG lokali mieszkalnych lub pomocy w sprzedaży nieruchomości dla wspomnianych dwóch klientów. Z tytułu tej działalności Wnioskodawca ma status podatnika VAT czynnego.

Podkreślenia wymaga jednak, że działka 1 nabyta w 2010 r. oraz udział w Nieruchomości 2 nigdy nie były wprowadzone do działalność gospodarczej Wnioskodawcy prowadzonej od 2019 r. (w szczególności nie rozliczano z tego tytułu przychodów i kosztów) ani wykorzystywane w tej działalności.

Działka była zakupiona z wyłącznym zamiarem wykorzystania na własne potrzeby mieszkaniowe Wnioskodawcy.

Ponadto, Wnioskodawca wraz z małżonką posiadają udziały w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, której profil działalności obejmuje obrót nieruchomościami oraz wierzytelnościami zabezpieczonymi na nieruchomościach.

Z kolei małżonka Wnioskodawcy osiąga przychody z tytułu najmu prywatnego dwóch lokali mieszkalnych, które to przychody są opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (poza działalnością gospodarczą).

Opisana działka nr 1 oraz udział w Nieruchomości 2 od momentu nabycia w 2010 r. stanowi i stanowiła wyłącznie majątek osobisty (prywatny) Wnioskodawcy i Jego małżonki, całkowicie niezwiązany z wyżej wymienionymi sferami zarobkowymi.

Przedmiotowa działka (oraz udział w Nieruchomości 2) w szczególności:

·         nigdy nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych jednoosobowej działalności gospodarczej Wnioskodawcy;

·         nie ma żadnego związku z działalnością spółki z o.o., w której małżonkowie posiadają udziały (spółka posiada odrębną osobowość prawną i własny majątek);

·         nie ma żadnego związku z najmem prywatnym mieszkań prowadzonym przez małżonkę Wnioskodawcy.

Celem nabycia działki w 2010 r. było zaspokojenie wyłącznie własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy i Jego rodziny – planowano na niej budowę prywatnego domu jednorodzinnego (zabudowa siedliskowa).

Dla obszaru, na którym położona jest działka nr 1, obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), uchwalony uchwałą Rady Gminy w B. z dnia (…), stąd Wnioskodawca nie występował o warunki zabudowy.

W celu rozpoczęcia budowy domu, Wnioskodawca w roku 2023 zlecił prace projektowe, jednak z uwagi na nieoczekiwane problemy, nastąpiło wydłużenie całego procesu.

Finalnie, decyzję zatwierdzającą projekt zagospodarowania działki oraz projekt architektoniczno-budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę Wnioskodawca otrzymał dopiero w czerwcu roku 2025.

W międzyczasie plany życiowe Wnioskodawcy i Jego małżonki uległy zmianie. Wyzwania i trudne do oszacowania koszty związane z nową budową oraz stale rosnące ceny usług budowlanych, skłoniły Państwa do całkowitej rezygnacji z inwestycji na działce nr 1.

Z tego powodu podjęto decyzję o sprzedaży przedmiotowej nieruchomości (wraz z udziałem w Nieruchomości 2).

Działka przez cały okres posiadania stanowiła grunt rolny, od którego Wnioskodawca regularnie opłacał podatek rolny jako osoba fizyczna (co potwierdza m.in. decyzja Wójta Gminy B. z 28 stycznia 2026 r.).

Wnioskodawca zwraca uwagę, iż działka oraz udział w Nieruchomości 2:

·       nigdy nie były przedmiotem najmu lub dzierżawy;

·        nie zostały uzbrojone w jakiekolwiek media (brak wody, prądu, gazu, kanalizacji, c.o., światłowodu);

·       nie były dzielone na mniejsze parcele;

·       udział w Nieruchomości 2 ma dostęp do drogi publicznej, pośrednio więc i sąsiadująca z nią działka 1 ma dostęp do drogi publicznej – poprzez udział w Nieruchomości 2. Wnioskodawca nie podejmował działań mających na celu zapewnienie dostępu do drogi publicznej, w szczególności nie wydzielał części działki z przeznaczeniem na ten cel. Dostęp do drogi publicznej był zapewniony już w momencie nabycia nieruchomości;

·       sprzedaż nastąpi w całości, bez angażowania profesjonalnych środków marketingowych;

·       Wnioskodawca nie podpisał umów przedwstępnych sprzedaży ww. działki.

Wnioskodawca podkreśla w szczególności, że działka oraz udział zostały nabyte prawie 16 lat temu.

Wnioskodawca (ani Jego żona) nie jest właścicielem innych działek gruntowych.

Do tej pory Wnioskodawca był współwłaścicielem tylko jednej innej działki – nabytej w drodze spadkobrania po ojcu w roku 2016. Udział w działce został sprzedany w roku 2019.

Wnioskodawca i Jego żona nie byli i nie są właścicielami żadnych innych działek gruntowych.;

Pytanie

Czy planowana sprzedaż opisanej niezabudowanej działki nr 1 oraz udziału w Nieruchomości 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), czy też stanowić będzie odpłatne zbycie majątku prywatnego, niepodlegające przepisom ustawy o podatku od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż działki nr 1 oraz udziału w Nieruchomości 2 (nabytej w 2010 r., na podstawie aktu notarialnego z 17 sierpnia 2010 r., zanim Wnioskodawca prowadził JDG), nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), ponieważ transakcja ta stanowi zbycie majątku osobistego, a Wnioskodawca (jak i Jego małżonka) nie będą działali w charakterze podatnika VAT.

Sam fakt posiadania przez Niego statusu zarejestrowanego czynnego podatnika VAT z tytułu jednoosobowej działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali mieszkalnych (PKD 68.20.Z) nie może prowadzić do automatycznego uznania Go za podatnika VAT z tytułu sprzedaży działki nr 1 oraz udziału w Nieruchomości 2.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez towary, na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Należy podkreślić, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami, według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy, są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

O tym, czy dana osoba fizyczna działa w charakterze podatnika VAT, decydują obiektywne okoliczności konkretnej transakcji (por. wyroki TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10).

W świetle przepisów ustawy VAT oraz art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE właściwym jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

Jak wskazują organy podatkowe (pismo z 7 lipca 2023 r., wydane przez: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, 0114-KDIP1-1.4012.302.2023.3.EW), przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z ww. czynności Wnioskodawca wykonał tylko jedną – uzyskał decyzję zatwierdzającą projekt zagospodarowania działki oraz projekt architektoniczno-budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę w roku 2025.

Wskazać przy tym należy, że Wnioskodawca prace projektowe zlecił już w roku 2023.

Wskazać więc należy na brak ciągłości w działaniach Wnioskodawcy – od zakupu do uzyskania pozwolenia minęło 15 lat.

Ww. okoliczności prowadzą do wniosku, że w niniejszej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Podjęte przez Wnioskodawcę działania – zlecenie projektu domu oraz uzyskanie pozwolenia na budowę są normalnymi działaniami osoby planującej wybudowanie domu i potwierdzają, że zakup miał na celu zaspokajanie potrzeb osobistych - mieszkaniowych Wnioskodawcy.

Wnioskodawca nie podjął natomiast działań mających na celu podniesienie wartości działki czy umożliwiających szybką sprzedaż (w szczególności nie dzielił działki, nie doprowadzał mediów, nie podejmował aktywnych działań marketingowych).

Stąd w ocenie Wnioskodawcy podjęte przez Niego działania nie wykraczały poza zwykły zarząd majątkiem osobistym.

Rezygnacja z gruntu po 16 latach posiadania i jego sprzedaż w całości to naturalny przejaw wykonywania prawa własności (zarządu majątkiem osobistym).

Wnioskodawca nie podjął żadnych aktywnych działań handlowych, angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez profesjonalistów (np. podział gruntu w celu maksymalizacji zysku, kampanie reklamowe, budowa infrastruktury drogowo-medialnej).

Przedmiotowa działka nigdy nie służyła do osiągania przychodów w ramach jednoosobowej działalności Wnioskodawcy ani w ramach najmu prywatnego jego małżonki.

Główne centrum aktywności życiowej i zawodowej Wnioskodawcy oraz Jego małżonki koncentruje się wokół pracy na etacie w branży produkcji żywności i alkoholu. Fakt, że dodatkowo lokują oni kapitał w wynajem mieszkań czy udziały w spółce z o.o., nie pozbawia ich prawa do posiadania i zbywania innych, ściśle osobistych składników majątku (takich jak działka nabyta pod budowę własnego domu) poza reżimem ustawy o VAT.

Każdy obywatel, niezależnie od pobocznych inwestycji, ma prawo do oddzielenia sfery biznesowej od sfery stricte prywatnej.

Organy podatkowe także wskazują, iż mimo zarejestrowania jako czynny podatnik VAT oraz PKD w zakresie wynajmu nieruchomości, sprzedaż działki zakupionej wiele lat wcześniej, jest działaniem w ramach zarządu majątkiem prywatnym (pismo z 20 stycznia 2025 r., wydane przez: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, 0113-KDIPT1-3.4012.842.2024.4.MWJ, pismo z 7 lipca 2023 r., wydane przez: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, 0114-KDIP1-1.4012.302.2023.3.EW).

Także obrót nieruchomościami w ramach działalności gospodarczej podatnika, nie wyklucza traktowania innych jego transakcji dot. nieruchomości za zarząd majątkiem prywatnym (pismo z 8 maja 2023 r., wydane przez: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, 0114-KDIP4-3.4012.116.2023.1.RK).

Orzecznictwo sądów administracyjnych również wskazuje, że pojedyncze działania w stosunku do gruntu nie świadczą o zorganizowanej i ciągłej działalności gospodarczej, a mogą być związane z prawidłowym gospodarowaniem własnym, osobistym mieniem (wyrok NSA z 16 maja 2023 r., sygn. akt II FSK 21/23).

W związku z powyższym, transakcja ta stanowi zwykłe rozporządzenie majątkiem osobistym, nie spełnia kryteriów działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT i powinna pozostać całkowicie poza zakresem opodatkowania tym podatkiem.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, jak również nieruchomości stanowiącej współwłasność, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Kwestie dotyczące stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje natomiast ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236), zwanej dalej „Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym”.

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl natomiast art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.

Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług. Zatem nie każda czynność, która wywołuje skutki na gruncie prawa cywilnego, będzie takie skutki wywoływała na gruncie prawa podatkowego.

Jeżeli więc przedmiotem dokonywanej dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości, stanowiących majątek wspólny małżeński, istotne jest, czy w celu dokonania tej sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie więc, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania odpłatnej dostawy gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan właścicielem niezabudowanej działki gruntu nr 1, o powierzchni (…) m² oraz udział w wysokości (...) w nieruchomości gruntowej - Nieruchomość 2, na prawach wspólności małżeńskiej ustawowej. Obie nieruchomości gruntowe zostały nabyte do majątku wspólnego małżonków na podstawie aktu notarialnego z 17 sierpnia 2010 r.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii czy planowana sprzedaż opisanej niezabudowanej działki nr 1 oraz udziału w Nieruchomości 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czy też stanowić będzie odpłatne zbycie majątku prywatnego, niepodlegające przepisom ustawy.

W tej sprawie należy ustalić, czy w odniesieniu do planowanej czynności sprzedaży działki nr 1, udział (...) w Nieruchomości 2, stanowiących grunty będące we wspólności majątkowej małżeńskiej, będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz obowiązujące przepisy stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży przez Pana działki gruntu nr 1 oraz udział (...) w Nieruchomości 2 (posiadającej dostęp do drogi publicznej), znajdujących się we współwłasności ustawowej majątkowej małżeńskiej, nie wystąpił ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądza, że ta sprzedaż będzie wypełniała przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął i w tym konkretnym przypadku nie podejmie Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Nieruchomości nigdy nie były przedmiotem najmu lub dzierżawy, nie zostały uzbrojone w jakiekolwiek media (brak wody, prądu, gazu, kanalizacji, c.o., światłowodu), nie były dzielone na mniejsze parcele. Nie podejmował Pan działań mających na celu zapewnienie dostępu do drogi publicznej, w szczególności nie wydzielał Pan części działki z przeznaczeniem na ten cel. Dostęp do drogi publicznej był zapewniony już w momencie nabycia nieruchomości. Planowana przez Pana sprzedaż nastąpi w całości, bez angażowania profesjonalnych środków marketingowych. Nie podpisał Pan umów przedwstępnych sprzedaży ww. działki.

Działka przez cały okres posiadania stanowiła grunt rolny, od którego regularnie opłacał Pan podatek rolny jako osoba fizyczna, a zakupił ją Pan z wyłącznym zamiarem wykorzystania na własne potrzeby mieszkaniowe Pana i Pana rodziny. Nieruchomość 2 jest ściśle związana z działką 1 – zapewnia jej dostęp do drogi publicznej. Co prawda, dla terenu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, w roku 2023 zlecił Pan prace projektowe, a w czerwcu 2025 r. otrzymał Pan decyzję zatwierdzającą projekt zagospodarowania działki oraz projekt architektoniczno-budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę, jednak działania te miały na celu realizację zamierzenia, z którym nabył Pan te działki w 2010 r. Celem tym była budowa prywatnego domu jednorodzinnego (zabudowa siedliskowa). Jednakże wyzwania i trudne do oszacowania koszty związane z nową budową oraz stale rosnące ceny usług budowlanych, skłoniły Pana do całkowitej rezygnacji z tej inwestycji. Zatem, uzyskanie przez Pana ww. decyzji o pozwoleniu na budowę nie było związane z planowaną sprzedażą ww. nieruchomości.

Ponadto, opisana działka nr 1 oraz udział w Nieruchomości 2 od momentu nabycia w 2010 r. stanowi i stanowiła wyłącznie Pana majątek osobisty (prywatny), całkowicie niezwiązany z prowadzoną przez Pana jako czynnego podatnika podatku VAT jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali mieszkalnych oraz zarządzania najmem dla dwóch klientów. Jak Pan wskazał, działka 1 nabyta w 2010 r. oraz udział w Nieruchomości 2 nigdy nie były wprowadzone do Pana działalność gospodarczej prowadzonej od 2019 r. (w szczególności nie rozliczano z tego tytułu przychodów i kosztów) ani wykorzystywane w tej działalności. Nieruchomości te nie mają także żadnego związku z działalnością spółki z o.o., w której posiada Pan udziały (spółka posiada odrębną osobowość prawną i własny majątek), a której profil działalności obejmuje obrót nieruchomościami oraz wierzytelnościami zabezpieczonymi na nieruchomościach.

Z okoliczności sprawy wynika także, że nieruchomości te nie mają żadnego związku z najmem prywatnym mieszkań prowadzonym przez Pana małżonkę.

Dodatkowo, nie jest Pan właścicielem innych działek gruntowych. Nabył Pan w drodze spadkobrania po ojcu w roku 2016 udział w jednej innej działce, sprzedanej w roku 2019.

Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Tym samym, dokonując sprzedaży ww. nieruchomości, stanowiących majątek wspólny małżeński, będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług i nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem, nie będzie Pan podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w odniesieniu do powyższej transakcji, a dostawa ta nie podlega opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż przez Pana ww. nieruchomości, będących we współwłasności ustawowej majątkowej małżeńskiej, nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Przepisy ustawy nie będą miały zastosowania do ww. sprzedaży.

Pana stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja ta wywołuje skutki podatkowe jedynie dla Pana, nie ma natomiast zastosowania do Pana żony.

Informuję również, że rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie analizuję załączonych do wniosku dokumentów, lecz dokonuję oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Tym samym, dokumenty dołączone do złożonego wniosku nie są przedmiotem merytorycznej analizy.

Zaznaczam, że jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·       Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.