0113-KDWPT.4011.216.2026.2.SK

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem złożonym 31 maja 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Prosi Pan o interpretację przepisu odnośnie rozliczenia podatku dochodowego od sprzedaży/zamiany nieruchomości (działki). W roku 2025 kupił Pan nieruchomość z budynkiem mieszkalnym (działka około 4 000 m²) działka bardzo wąska, ale długa. Następnie ze swojej działki geodezyjnie podzielił Pan na 3 części, z czego jedną największą zostawił Pan dla siebie (około 3 500 m²). 2 działki, które powstały zbywa Pan na zasadzie wymiany dwóm współwłaścicielom działki, która Pana interesuje. Tym działaniem powiększy sobie Pan i współwłaściciele działki przy swoich budynkach. Działka, którą Pan otrzyma od współwłaścicieli ma powierzchnię około 1 050 m², natomiast Pan odda tym współwłaścicielom działki po około 300 m² dla każdego z nich. Wartości działek Pan i współwłaściciele oceniacie jako równorzędne (mimo różnych powierzchni) ze względu na ich lokalizacje, dlatego chce Pan i współwłaściciele wymienić się bez dopłat.

Uzupełnienie zdarzenia przyszłego

W piśmie z 31 maja 2026 r. udzielił Pan odpowiedzi na pytania zawarte w wezwaniu:

1)    Czy podlega Pan na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu?

Odpowiedź: Tak.

2)    Czy jest Pan jedynym właścicielem nieruchomości (tj. działki o pow. ok. 4000 m²), którą Pan zakupił w 2025 r.?

Odpowiedź: Wspólnota małżeńska.

3)    Czy zawarł Pan/zamierza Pan zawrzeć umowę zamiany nieruchomości, tj. 2 z 3 działek wyodrębnionych przez Pana geodezyjnie, ze współwłaścicielami działki, od których otrzyma Pan działkę o pow. 1050 m²?Jeśli tak, to należy wskazać kiedy (proszę podać rok) i w jakiej formie (np. umowa zawarta w formie aktu notarialnego) zostaną dokonane wzajemne zamiany działek gruntu pomiędzy poszczególnymi właścicielami działek?

Odpowiedź: Tak, będzie zawarta umowa w formie aktu notarialnego w 2026 r.

4)    Kiedy (należy wskazać datę) dokonał Pan geodezyjnego podziału działki o pow. ok. 4000 m², którą nabył Pan w 2025 r.?

Odpowiedź: Podział geodezyjny będzie wykonany w 2026 r.

5)    Miejsce położenia, numery, oznaczenie geodezyjne, powierzchnię oraz rodzaj nowych działek powstałych w wyniku geodezyjnego podziału działki o pow. ok. 4000 m² (rolne, budowlane, zabudowane, niezabudowane).

Odpowiedź: Powstaną niezabudowane. (...), Obręb (…) wieś nr działek (…) (działka, która będzie podzielona na 3 części: 2 działki po 300 m² oraz jedna około 3600 m²) oraz działka nr (…).

6)    Rodzaju nieruchomości nabywanej przez Pana, tj. działki o pow. 1050 m² (np. działka budowlana, rolna, zabudowana budynkiem mieszkalnym, niezabudowana, inne - należy wskazać jakie?)

Odpowiedź: Dla wszystkich działek jest MPZP, który dopuszcza zabudowę mieszkaniową. Na chwilę obecną działki nie są zabudowane.

7)    W jaki konkretnie sposób wykorzystywał Pan działkę o pow. ok. 4000 m², którą zakupił Pan w 2025 r. oraz nowopowstałe działki w całym okresie ich posiadania? Co się z nimi działo, jakim czynnościom służyły? Czy działki te były kiedykolwiek wykorzystywane na cele prowadzonej działalności gospodarczej? Jeśli tak, proszę wskazać jaka to była działalność, w jaki konkretnie sposób i w jakim okresie czasu działki były wykorzystywane w tej działalności?

Odpowiedź: Zamierza Pan pobudować na działce dom na własne cele mieszkaniowe. Nie były wykorzystywane na cele działalności gospodarczej.

8)    Czy nowopowstałe działki były udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze? Jeśli tak, proszę wskazać:

a)    jaka to była umowa i na jaki okres została zawarta?

b)    czy udostępnienie na podstawie tej umowy miało charakter nieodpłatny czy odpłatny?

c)    czy czynsz z tytułu oddania działki był dokumentowany fakturami – jeśli nie, proszę wskazać przyczynę?

d)    kto był stroną umowy i kto uzyskiwał wynagrodzenie z tego tytułu?

Odpowiedź: Nie.

9)    Czy w dacie zamiany/wymiany działek będą one niezabudowane czy zabudowane? W przypadku, jeżeli w dacie zamiany/wymiany ww. działki będą one zabudowane prosimy określić rodzaj zabudowań znajdujących się na ww. działkach?

Odpowiedź: Brak zabudowy.

10) Jaka działka/jakie działki będą przedmiotem zamiany? Proszę, żeby Pan podał numery zamienianych działek, ich powierzchnię oraz strony (podmioty), które będą dokonywały ich zamiany. Jaką działkę /jakie działki nabędzie Pan w wyniku zamiany, a jakie druga strona – proszę, żeby Pan podał oznaczenie geodezyjnie działki/działek (nr działki/działek) oraz jej/ich powierzchnię.

Odpowiedź: Pan nabędzie działkę o nr (…) o powierzchni 1050 m². Po wydzieleniu z Pana działki dwóch działek po 300 m² (dwie działki będą sprzedane działki około 3600 m²).

11) Czy planowane w drodze umowy zamiany/wymiany zbycie przez Pana każdej z zamienianych działek wyodrębnionych geodezyjnie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2026 r. poz. 592)?

Odpowiedź: Nie.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku z 31 maja 2026 r.)

Czy planowana transakcja zamiany działek podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych i w związku z tym czy będzie Pan zobowiązany do złożenia PIT-39 z tego tytułu?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku z 31 maja 2026 r.)

Przedmiotowe zdarzenie przyszłe będzie podlegać zwolnieniu z podatku dochodowego. Nie należy wykazywać PIT-39.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy:

Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Przy czym użyte w cytowanym przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy sformułowanie „odpłatne zbycie” oznacza przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej jednak towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy.

Kwestie związane z zamianą nieruchomości regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795).

W myśl art. 155 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Zgodnie z art. 603 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa zamiany – forma bezpośredniej wymiany towarów – uregulowana w powyższym przepisie Kodeksu cywilnego stanowi odpłatne zbycie, jest bowiem umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny.

Tym samym „odpłatne zbycie” obejmuje swoim zakresem nie tylko umowę sprzedaży, ale również umowę zamiany. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej bowiem towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy. Forma bezpośredniej wymiany towarów, jaka jest uregulowana w powyższym przepisie umowa zamiany, w wyniku której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, również stanowi odpłatne zbycie rzeczy. Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne. Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie art. 604 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Zasadnicza różnica między umową sprzedaży a umową zamiany polega jedynie na tym, że w umowie zamiany nie występuje świadczenie pieniężne, a formę zapłaty stanowi inna rzecz. Zamiana więc, podobnie jak umowa sprzedaży stanowi formę odpłatnego zbycia. Nie ma przy tym, znaczenia czy zamieniane nieruchomości mają taką samą wartość lub powierzchnię, bowiem niezależnie od tego czy przedmiotem zamiany są nieruchomości mające taką samą wartość lub powierzchnię, czy też nie, zamiana stanowi formę odpłatnego zbycia, przez co wywołuje określone skutki podatkowe.

W następstwie umowy zamiany mają miejsce dwie czynności. Z jednej strony dochodzi u każdej ze stron do odpłatnego zbycia nieruchomości, a z drugiej każda ze stron nabywa nową nieruchomość.

Wobec tego, zamiana nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zamiana ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jeżeli natomiast zamiana nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości następuje po upływie tego okresu, przychód z zamiany nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Należy przy tym zauważyć, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega jedynie odpłatne zbycie, zaś nabycie jest w tym przypadku podatkowo obojętne.

Zauważyć należy, że nieistotny dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest sam fakt podziału nieruchomości, jeżeli przez podział nieruchomości rozumie się proces mający na celu np. zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel (współwłaściciel) dokonuje podziału nieruchomości, nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem (współwłaścicielem). Sam podział nieruchomości (działek) nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału właściciel (współwłaściciel) nie nabędzie żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem. W wyniku samego podziału działek nie zmieni się struktura własności każdej z mniejszych działek wydzielonych w drodze podziału. Właściciel nadal będzie posiadał takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt podziału nieruchomości pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

Z treści wniosku wynika, że w 2025 r. kupił Pan nieruchomość z budynkiem mieszkalnym (działka około 4000 m²) działka bardzo wąska, ale długa. Następnie ze swojej działki geodezyjnie podzielił Pan na 3 części, z czego jedną największą zostawił Pan dla siebie (około 3500 m²). 2 działki, które powstały zbywa Pan na zasadzie wymiany dwóm współwłaścicielom działki, która Pana interesuje. Tym działaniem powiększa sobie Pan i współwłaściciele działki przy swoich budynkach. Działka, którą Pan otrzyma od współwłaścicieli ma powierzchnię około 1050 m², natomiast Pan odda tym współwłaścicielom działki po około 300 m² dla każdego z nich. Wartości działek Pan i współwłaściciele oceniacie jako równorzędne (mimo różnych powierzchni) ze względu na ich lokalizacje, dlatego chce Pan i współwłaściciele wymienić się bez dopłat. Umowa zamiany będzie zawarta w formie aktu notarialnego w 2026 r. Podział geodezyjny działki o pow. ok. 4000 m², którą nabył Pan w 2025 r będzie wykonany w 2026 r.

Zatem mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że zamiana w 2026 r. przez Pana dwóch działek o pow. po 300 m² każda, powstałych w wyniku podziału geodezyjnego działki o pow. 4000 m², którą nabył Pan w 2025 r. na działkę nr (…) o pow. 1050 m², będzie stanowiła źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie (umowa zamiany) zostanie dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie zamienianych działek, tj. pierwotnie działki o pow. 4000m².

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 cyt. ustawy:

Zgodnie z art. 30e ust. 3 cyt. ustawy:

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 powołanej ustawy:

Według art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak stanowi art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Według art. 19 ust. 2 cyt. ustawy:

Art. 19 ust. 3 powołanej ustawy stanowi, że:

W myśl art. 19 ust. 4 ww. ustawy:

Z powołanych powyżej przepisów wynika, że przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, u każdej ze stron umowy przenoszonej własności jest wartość zbywanej nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany, pomniejszona o poniesione przez podatnika koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, itp.). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do treści art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Zgodnie z art. 45 ust. 1 ww. ustawy:

Stosownie do art. 45 ust. 1a pkt 3 cyt. ustawy:

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że przychód uzyskany przez Pana z planowanej zamiany w 2026 r. dwóch działek o pow. po 300 m² każda, powstałych w wyniku podziału geodezyjnego działki o pow. 4000 m², którą nabył Pan w 2025 r. na działkę nr (…) o pow. 1050 m², będzie stanowił źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych będzie podlegał uzyskany dochód, stosownie do art. 30e ust. 1-3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dochodem, zgodnie z definicją zawartą w art. 30e ust. 2 ww. ustawy, jest różnica pomiędzy przypadającym na Pana przychodem określonym w art. 19 ust. 2 ustawy, czyli wartością nieruchomości zbywanych w drodze zamiany pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy. Tak obliczony dochód będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych i wykazaniu w zeznaniu podatkowym PIT-39.

O tym czy powstaje dochód z tytułu zamiany nieruchomości nie decyduje to, że zamieniane nieruchomości mają taką samą wartość, lecz to czy powstaje różnica pomiędzy przychodem a kosztami jego uzyskania. W sytuacji, gdy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia działek będą co najmniej równe przychodowi uzyskanemu z ich odpłatnego zbycia, nie powstanie obowiązek zapłaty podatku z tytułu dokonanej transakcji.

Wobec powyższego, Pana stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.