0113-KDIPT2-1.4011.410.2026.4.DJD

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 maja 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości wraz budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym w budowie oraz w zakresie podatku od towarów i usług. Uzupełnił go Pan pismem z 26 czerwca 2026 r. (wpływ 26 czerwca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca - osoba fizyczna jest właścicielem działki gruntu nabytej w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej w 2021 r. Działka została nabyta wraz z budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, którego stan techniczny był zły.

Po nabyciu działki Wnioskodawca uzyskał na własne nazwisko pozwolenie na przebudowę, rozbudowę i nadbudowę istniejącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego ze zmianą sposobu użytkowania na budynek mieszkalny wielorodzinny, które następnie zostało zmienione ze względu na konieczność przeprowadzenia rozbiórki nabytego budynku mieszkalnego. Zgodnie z pozwoleniem na przebudowę, rozbudowę i nadbudowę istniejącego budynku mieszkalnego w jego miejsce powstaje (trwają prace budowlane) budynek wielorodzinny, w którym są planowane, zgodnie z projektem, wyłącznie lokale mieszkalne poniżej 150m² każdy lokal. Prace budowlane Wnioskodawca rozpoczął na przełomie 2022/2023 r. i trwają one do dnia dzisiejszego.

Celem nabycia budynku, a następnie jego przebudowy, rozbudowy i nadbudowy w budynek mieszkalny wielorodzinny przez małżonków była chęć wynajmowania mieszkań w zakresie najmu prywatnego przez małżonków osobom fizycznym wyłącznie na cele mieszkaniowe. Obecnie budynek jest na takim etapie budowy, że nie posiada dachu, budowana jest obecnie 2 kondygnacja z trzech/czterech, bowiem jedną z kondygnacji stanowi piwnica, a sama działka, na której jest budowany budynek ma kształt skośny stąd z jednej strony budynek będzie miał trzy kondygnacje z lokalami mieszkalnymi, natomiast z drugiej strony będzie posiadał cztery kondygnacje łącznie z piwnicą.

W toku prowadzenia inwestycji, Wnioskodawca nie odlicza podatku naliczonego przy nabyciu materiałów i usług związanych z budową budynku, bowiem z założenia ma on służyć wyłącznie działalności zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: „VATU”), polegającej na wynajmie lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe osobom fizycznym. Nieruchomość po jej nabyciu nie była przedmiotem umowy najmu, czy dzierżawy, nie była oddana odpłatnie podmiotom trzecim do używania.

Wnioskodawca wraz z żoną posiadają w majątku prywatnym budynek mieszkalno – usługowy, w którym lokale usługowe są wynajmowane. Umowy najmu są zawierane na okresy dłuższe, w tym czas nieokreślony, z kolei lokal mieszkalny po jego odświeżeniu/remoncie zostanie oddany do najmu na cele mieszkaniowe (wcześniej w lokalu zamieszkiwał Wnioskodawca wraz z rodziną). Wnioskodawca nie oferuje i nie wykonuje czynności najmu krótkoterminowego. Ponadto, Wnioskodawca wraz z żoną posiadał dwa lokale mieszkalne, które mają w przyszłości zostać oddane do wynajmu osobom fizycznym na cele mieszkaniowe na okresy dłuższe. Całość wynajmu w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych była realizowana jako wynajem prywatny, który zalicza się do dochodów ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Opisane lokale zostały nabyte w ramach współwłasności majątkowej małżeńskiej, a przychód z nich uzyskiwany był wykazywany w poszczególnych latach przez jednego z małżonków – bowiem lokale stanowiły majątek wspólny.

Małżonka Wnioskodawcy dodatkowo była wspólnikiem Spółki cywilnej. Wnioskodawca ze względu na chorobę żony przystąpił do Spółki cywilnej opisanej powyżej w grudniu 2025 r.

Ponadto, Wnioskodawca założył w styczniu 2023 r. i prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie świadczenia usług przy pomocy koparki – główne PKD 42.11.Z - Roboty budowlane związane z budową dróg i autostrad.

W marcu 2026 r. zmarła żona Wnioskodawcy. Obecnie Wnioskodawca nadal prowadzi inwestycję w postaci budowy budynku wielorodzinnego celem wynajmu 6 lokali mieszkalnych. Jednakże ze względu na zmianę sytuacji życiowej, Wnioskodawca rozważa sprzedaż prowadzonej inwestycji. Inwestycja, w zależności od sytuacji rynkowej, może zostać sprzedana przed zadaszeniem budynku, lub już po doprowadzeniu budynku do stanu, w którym będzie on posiadał fundamenty, stałe przegrody wyodrębniające budynek z przestrzeni oraz dach. Nieruchomość objęta prowadzoną inwestycją nie jest ujęta w ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawcy jako środek trwały w budowie, nie są rozliczane żadne koszty w ramach działalności gospodarczej dotyczące przebudowy, rozbudowy i nadbudowy budynku mieszkalnego w budynek wielorodzinny, a samo rozpoczęcie budowy nastąpiło przed otwarciem jednoosobowej działalności gospodarczej.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że w ramach przedmiotu działalności Spółki cywilnej faktycznie wykonywaną działalnością wg PKD była budowa budynków. Spółka cywilna nie zajmowała się obrotem nieruchomościami, świadczeniem usług budowlanych, ani najmem nieruchomości, pomimo, że taki zakres działalności był ujawniony we wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej wspólników działających w ramach Spółki cywilnej. Działalność w zakresie budowy budynków mieszkalnych była prowadzona w okresie od 2019 r. do 2025 r. W swoim majątku Spółka cywilna posiada nieruchomość gruntową, na której być może w przyszłości zostaną wybudowane budynki mieszkalne na sprzedaż, jednakże obecnie ze względu na sytuację rodziną Wnioskodawcy nie rozpoczęto budowy.

Nieruchomość będąca przedmiotem zapytania nigdy nie była oddana Spółce cywilnej do używania odpłatnego, jak i nieodpłatnego. Na moment nabycia na zakupionej działce znajdował się budynek jednorodzinny w złym stanie technicznym ogrodzony ogrodzeniem z siatki. Po uzyskaniu pozwolenia na przebudowę i rozbudowę i zmianę przeznaczenia budynku mieszkalnego jednorodzinnego w budynek mieszkalnych wielorodzinny w wyniku prowadzonych prac budowlanych obecnie osiągnięto etap stanu otwartego, bez poszycia dachowego, wykonywana jest 3 kondygnacja i prace budowlane wciąż trwają. Na działce są wybudowane fundamenty wraz z częścią podziemną oraz pierwsza, druga i trzecia kondygnacja budynku.

Pozwolenie na przebudowę i rozbudowę i zmianę przeznaczenia budynku zostało udzielone decyzją Nr x  z kwietnia 2022 r. ostateczną z dniem x maja 2022 r., a następnie zmienione decyzją nr x z marca 2023 r. ostateczną z dniem x kwietnia 2023 r.

W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawcy przy pomocy koparki nie były i nie są prowadzone usługi związane z budową budynku, a koparka nie jest wykorzystywana w procesie budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego będącego przedmiotem zapytania. Koparka służy do wykonywania prac budowalnych związanych z wykonaniem chodników i tego typu infrastruktury drogowej.

Sprzedaż nieruchomości jest rozważana ewentualnie, ze względów osobistych i pogorszenia sytuacji materialnej po śmierci żony Wnioskodawcy. Wnioskodawca rozważa sprzedaż nieruchomości pod warunkiem uzyskania korzystnej oferty zakupu nieruchomości. Ewentualna sprzedaż może mieć miejsce zarówno w roku bieżącym, tj. 2026 r., lub w latach następnych. Obecnie strona nie otrzymała żadnej satysfakcjonującej finansowo oferty zakupu nieruchomości, stąd nadal prowadzi inwestycję z zamiarem prowadzenia prywatnego najmu lokali mieszkalnych. Wnioskodawca nie podjął rozbudowanych czynności zmierzających do sprzedaży nieruchomości, nie prowadzi żadnej kampanii reklamowo – informacyjnej w środkach masowego przekazu, nie posiada reklam, nie zlecił i nie zawarł umowy z biurem pośrednictwa sprzedaży nieruchomości, jedyne źródło za pomocą którego rozpowszechniane są informacje o potencjalnej sprzedaży nieruchomości to informacje przekazywane osobiście przez Wnioskodawcę w kręgu znajomych i współpracujących firm.

Z majątku prywatnego dotychczas Wnioskodawca sprzedał następujące nieruchomości:

• w czerwcu 2016 r. udział 1/2 część w lokalu mieszkalnym położonym w „Z”, nabyty w 2013 r.;
• w 2018 r. niezabudowaną działkę budowlaną położoną w „Y”, nabytą we wspólności majątkowej małżeńskiej w 2017 r.;
• w 2024 r. dwie działki niezabudowane budowlane w nabyte do wspólności majątkowej małżeńskiej w 2022 r.,
• w 2025 r. dokonano sprzedaży działki rolnej niezabudowanej, nabytej w 2014 r. w drodze darowizny w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej,
• w 2026 r. z uwagi na przystąpienie do Spółki cywilnej Wnioskodawca w ramach Spółki cywilnej był stroną umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W zakres działalności gospodarczej Wnioskodawcy wchodzi/wchodziło:

• 68.11.Z - Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,
• 68.20.Z - Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi,
• 68.31.Z - Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami,
• 68.32.B - Działalność związana z zarządzaniem nieruchomościami wykonywanym na zlecenie,

niemniej w ramach działalności gospodarczej nie wykonywano faktycznie tego typu czynności.

Przychody uzyskiwane z działalności gospodarczej są opodatkowane według skali podatkowej, zgodnie z art. 27 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a Wnioskodawca prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów. Natomiast dochód Wnioskodawcy w ramach Spółki cywilnej jest rozliczany zgodnie z art. 27 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wedle skali podatkowej, a Spółka cywilna prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów.

Powierzchnia działki, na której prowadzona jest inwestycja to x,x ha. Powierzchnia nabytego budynku mieszkalnego jednorodzinnego wynosiła w dniu nabycia: część mieszkalna około 90 m², piwnica wraz z garażem około 90 m². Zły stan techniczny nabytego budynku mieszkalnego wynikał z następujących względów:

• braku ław fundamentowych, w związku z tym zagłębienie ścian budynku w podłoże w niektórych miejscach wynosiło 10 cm pod powierzchnię,
• popękane ściany działowe i nośne,
• mocno zniszczony dach – ubytki w poszyciu dachowym,
• brak funkcjonującej instalacji grzewczej,
• instalacja woda i elektryczna wymagająca wymiany,
• zagrzybienie ścian w budynku i ogólnie duża wilgotność przegród.

Pierwotne pozwolenie na budowę określało zakres dozwolonych prac jako: przebudowa, nadbudowa i rozbudowa budynku, z kolei zmiana decyzji o warunkach zabudowy zawierała także pozwolenie na rozbiórkę istniejącego budynku. Zgodnie z pozwoleniem na budowę i projektem powierzchnia całkowita budowanego budynku mieszkalnego wielorodzinnego wynosi ponad 400 m² wliczając podpiwniczenie, a powierzchnia lokali mieszkalnych wynosi ok. 300 m².

Od 2022 r. do dnia dzisiejszego zostały wykonane w związku z przebudową, rozbudową i nadbudową budynku wielorodzinnego następujące prace budowalne: rozebrano stary budynek mieszkalny oraz wykonano fundamenty, wybudowano 3 kondygnacje mieszkalne oraz piwnicę ze ścianami działowymi. Do wykończenia budynku brakuje wybudowania małego strychu i wykonanie dachu budynku.

Zakup i budowa nieruchomości mieszkalnej jednorodzinnej oraz przebudowa tego budynku na budynek wielorodzinny z 6 lokalami mieszkalnymi był finansowany z prywatnych środków małżonków, w tym przychodów ze sprzedaży nieruchomości. Po zakupie przedmiotowej nieruchomości zaciągnięty został kredyt hipoteczny dla osób fizycznych na refinansowanie zakupionej nieruchomości, który z uwagi na mocno podniesione stopy procentowe po niedługim czasie został spłacony.

Obecnie nie ma podmiotu, z którym zawarto umowę chociażby przedwstępną, nie ma nabywcy nieruchomości. Wnioskodawca nie zamierza zlikwidować prowadzonej działalności, bowiem polega ona na świadczeniu usług koparką, a nie obrotem nieruchomościami, a budowę budynku rozpoczął Wnioskodawca wraz z małżonką przed założeniem działalności gospodarczej w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Obecnie Wnioskodawca nie ma w planach nabywania nieruchomości do majątku prywatnego. Wnioskodawca jest jedynym spadkobiercą po zmarłej żonie, spadkobranie było dokonane na podstawie testamentu.

Odnosząc się do niepodania numeru NIP we wniosku – nie został on podany, bowiem Wnioskodawca wystąpił o uzyskanie interpretacji indywidualnej w związku z oceną skutków prawnych czynności związanej z zarządem majątkiem prywatnym, a nie majątkiem związanym z prowadzoną działalnością gospodarczą. Osoby fizyczne, które prowadzą działalność gospodarczą, wykonują także czynności prawne poza tą sferą, dotyczące ich majątku prywatnego, nabytego przed podjęciem działalności gospodarczej i niewprowadzone do majątku związanego z działalnością gospodarczą już po jej założeniu.

Pytania (pytanie Nr 2 postawione w uzupełnieniu wniosku)

1.    Czy Wnioskodawca dokonując sprzedaży nieruchomości, na której prowadzi inwestycję polegającą na budowie budynku wielorodzinnego z lokalami mieszkalnymi będzie podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu tej sprzedaży?

2.    W przypadku uznania sprzedaży nieruchomości za opodatkowaną podatkiem VAT w odpowiedzi na pytanie nr 1 zadane we wniosku o udzielenie interpretacji indywidualnej, czy sprzedaż nieruchomości wraz z rozpoczętą budową będzie mogła skorzystać ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10 lub pkt 10a VATU w związku z art. 2 pkt 14, 15 i pkt 33 VATU?

3.    Czy sprzedaż nieruchomości będzie stanowić przychód ze sprzedaży nieruchomości, a więc źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Przedmiotem interpretacji indywidualnej jest odpowiedź na pytanie Nr 3 dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie pytań dotyczących podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy w zakresie pytania Nr 3, sprzedaż gruntu wraz z prowadzoną budową, będzie stanowiła dochód ze sprzedaży nieruchomości zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie będzie stanowiła dochodu z działalności gospodarczej.

Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku nie jest składnikiem majątku związanego z działalnością gospodarczą. Nieruchomość nie stanowi środka trwałego w budowie, a koszty związane z prowadzoną budową nie są rozpoznawane w ramach działalności gospodarczej jako koszty podatkowe.

Definicja działalności gospodarczej dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych jest odmienna, niż definicja działalności na gruncie podatku VAT. Ponadto NSA w uchwale z dnia 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21 uznał, że to podatnik samodzielnie kwalifikuje, czy dochód z wynajmu lub dzierżawy jest dochodem ze źródła przychodów określonych w art. 10 ust. 1 pkt 3, czy pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jako działalność zarobkowa, wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa, polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z działalnością gospodarczą mamy do czynienia w sytuacji, w której nie tylko jest ona prowadzona w celach zarobkowych, ale jest prowadzona w sposób zorganizowany, czyli składa się z zespołu celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonej działalności, jak i w fazie realizacyjnej. Działalność gospodarcza musi się cechować chęcią powtarzalności działań, z kolei przez „ciągłość” działań należy rozumieć stałość (trwałość) ich wykonywania, powtarzalność, regularność i stabilność. Za taką działalność można uznać np. reinwestowanie środków ze sprzedaży nieruchomości w kolejne nieruchomości, posiadanie stałego miejsca, w którym są obsługiwani klienci, podejmowanie działań marketingowych, zatrudnienia pracowników, dokonywanie powtarzających się czynności.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3, 6 i 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odrębnymi źródłami przychodów jest wykonywanie działalności gospodarczej, najem lub dzierżawa oraz odpłatne zbycie rzeczy i praw majątkowych o ile nie zostało wykonane w ramach działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 10 ust. 3 w związku z art. 14 ust. 2 pkt 1 i ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej sprzedaż budynków mieszkalnych wykorzystywanych w działalności gospodarczej jako składniki majątku trwałego, które powinny podlegać ujęciu w ewidencji środków trwałych. Bez wątpienia, w przypadku budowy budynków na wynajem, taki składnik majątkowy podlega w ujęciu ewidencji środków trwałych.

Sprzedaż budynku mogłaby być traktowana jako działalność gospodarcza, w sytuacji w której dany podmiot prowadziłby działalność deweloperską, a wiec działalność zorganizowaną, wykonywaną w sposób stały polegającą na budowaniu, wyodrębnianiu i sprzedaży lokali mieszkalnych, czy użytkowych.

W opisanym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca nie prowadzi takiej działalności, na co wskazują motywy rozpoczęcia budowy i kwalifikacja potencjalnych dochodów z nieruchomości do źródła przychodów jakim jest najem, jednorazowe wykonanie czynności polegającej na rozbudowie zakupionego budynku mieszkalnego, brak powtarzalności czynności, brak zatrudnienia pracowników, nieoferowanie budowanych lokali na rynku, brak szczególnych działań marketingowych, angażowanie ograniczonych aktywów i przez to dłuższe, w porównaniu do działań deweloperów, prowadzenie inwestycji. Na brak działalności wskazuje także rozważanie sprzedaży niedokończonej budowy, która przyniesienie niższe zyski, niż gdyby dokonać sprzedaży wykończonych i wyodrębnionych lokali, co wynika z opisanej zmiany sytuacji życiowej Wnioskodawcy i wskazuje na brak zamiaru prowadzenia działalności, przede wszystkim ze względu na jednorazową sprzedaż.

W konsekwencji, sprzedaż rozpoczętej budowy budynku wielorodzinnego, którego złożeniem był wynajem lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe, jako niedokończonej budowy w sposób jednorazowy – winno zostać zakwalifikowane do źródła przychodów o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem taka jednorazowa sprzedaż wynikająca ze zmiany sytuacji życiowej nie stanowi wykonywania działalności gospodarczej, w szczególności nie ma charakteru stałego i zorganizowane, ani zawodowego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Treść powyższego przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w powyższej ustawie bądź, od których zaniechano poboru podatku.

Katalog źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych zawiera art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) tej ustawy:

Z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch odrębnych źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3) lub ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – dokonane poza działalnością gospodarczą – przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie

Na podstawie art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wskazuję, że treść definicji zawartej w cytowanym powyżej przepisie daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

• jest działalnością zarobkową;
• jest prowadzona w sposób zorganizowany i ciągły;
• jest prowadzona we własnym imieniu.

Działalność „zarobkowa” to działalność, której celem jest „zarabianie”, generowanie zysku, zapewnienie określonego dochodu. Sposób jej prowadzenia jest podporządkowany temu, aby osiągać jak najlepsze wyniki gospodarcze. Brak osiągnięcia celu, jakim jest realny zysk, nie oznacza, że prowadzona działalność nie ma charakteru zarobkowego. Istotny jest bowiem cel jej prowadzenia, a nie ostateczne efekty. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się bowiem z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Jednocześnie nie można utożsamiać „działalności zarobkowej” w rozumieniu ustawy z jakimkolwiek działaniem podatnika, które daje efekt zysku. W przepisie mowa jest bowiem o „działalności”, czyli nie o pojedynczych działaniach podatnika, ale zespole działań podejmowanych w określonym celu.

Cecha „prowadzenia działalności w sposób zorganizowany i ciągły” nie oznacza konieczności spełnienia formalnych wymogów organizacji działalności (np. rejestracji urzędowej). Cecha ta odnosi się do faktycznego sposobu jej prowadzenia. I tak:

• „zorganizowany” to będący efektem „organizowania”; „organizować” natomiast to „przygotowywać” (Nowy Słownik Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego, Warszawa 2000);
• „ciągłość” w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względną stałość jej wykonywania. Kryterium „ciągłości” służy wyeliminowaniu z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Nie oznacza to jednak, że działalność gospodarcza nie może być prowadzona tylko sezonowo albo przez powtarzanie cyklu lub określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu o charakterze zarobkowym (bez względu na okres, w jakim powiązane ze sobą czynności służące realizacji tego celu miałyby być realizowane).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym.

Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. akt I SA/Po 919/14:

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny. Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) tej ustawy). Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma istotne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych, itp.

Podkreślić należy, że przyjęcie, że dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Dlatego też w celu zakwalifikowania - na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości (nieruchomość, na której rozpoczęto budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego), o której mowa we wniosku.

Dla oceny, czy dokonywane czynności spełniają kryteria działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych rozstrzygające znaczenie mają okoliczności, w jakich są one wykonywane. O prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają obiektywne i zewnętrzne jej przejawy, a nie przekonanie podatnika. W tym sensie nie ma i nie może mieć znaczenia, że określony podmiot prowadzący konkretną działalność nie ocenia jej (subiektywnie) jako działalności gospodarczej. Podatnik nie może zatem w sposób dowolny w zależności od stanu swojej świadomości, czy przewidywanych korzyści podatkowych dokonywać swobodnej kwalifikacji poszczególnych kategorii przychodów do określonych źródeł przychodów.

Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji w CEIDG, czy też nie.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że w 2021 r. nabył Pan w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomość zabudowaną o pow. X,X ha z budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym o powierzchni mieszkalnej około 90 m², piwnicą wraz z garażem - 90 m². Nabyty budynek mieszkalny jednorodzinny, był w złym stanie technicznym. Wystąpił Pan o pozwolenie na przebudowę, rozbudowę i nadbudowę istniejącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego ze zmianą sposobu użytkowania na budynek mieszkalny wielorodzinny. Pozwolenie zostało udzielone decyzją z kwietnia 2022 r., a następnie zmienione decyzją z marca 2023 r. Pierwotne pozwolenie na budowę określało zakres dozwolonych prac jako: przebudowa, nadbudowa i rozbudowa budynku, z kolei zmiana decyzji o warunkach zabudowy zawierała także pozwolenie na rozbiórkę istniejącego budynku. Zgodnie z pozwoleniem na budowę i projektem powierzchnia całkowita budowanego budynku mieszkalnego wielorodzinnego wynosi ponad 400 m² wliczając podpiwniczenie, a powierzchnia lokali mieszkalnych wynosi ok. 300 m^2.. W budynku wielorodzinnym ma powstać 6 lokali mieszkalnych. Prace budowlane rozpoczął Pan na przełomie 2022/2023 r. i trwają one do chwili obecnej. W wyniku prowadzonych prac budowlanych rozebrano stary budynek mieszkalny, wykonano fundamenty, wybudowano 3 kondygnacje mieszkalne oraz piwnicę ze ścianami działowymi. Do wykończenia budynku brakuje wybudowania małego strychu i wykonanie dachu budynku. W toku prowadzenia inwestycji nie odliczał Pan podatku naliczonego przy nabyciu materiałów i usług związanych z budową budynku. Celem nabycia budynku, a następnie jego przebudowy, rozbudowy i nadbudowy w budynek wielorodzinny była chęć wynajmowania mieszkań w zakresie najmu prywatnego osobom fizycznym wyłącznie na cele mieszkaniowe. Zakup i budowa ww. nieruchomości był finansowany z prywatnych środków małżonków, w tym przychodów ze sprzedaży innych nieruchomości oraz zaciągnięty został kredyt hipoteczny dla osób fizycznych na refinansowanie zakupionej nieruchomości. Ponadto, wraz z żoną posiadał Pan w majątku prywatnym budynek mieszkalno-usługowy, w którym lokale usługowe są wynajmowane w ramach najmu długoterminowego. Z kolei, lokal mieszkalny po remoncie zostanie oddany do najmu na cele mieszkaniowe. Posiadał Pan z żoną również dwa lokale mieszkalne, które mają w przyszłości zostać oddane do wynajmu osobom fizycznym na cele mieszkaniowe na okresy dłuższe. Całość wynajmu była realizowana jako wynajem prywatny. Opisane lokale zostały nabyte w ramach współwłasności majątkowej małżeńskiej, a przychód z nich uzyskiwany był wykazywany w poszczególnych latach przez jednego z małżonków – bowiem lokale stanowiły majątek wspólny. Pana żona dodatkowo była wspólnikiem Spółki cywilnej. Ze względu na chorobę żony przystąpił do Spółki cywilnej w grudniu 2025 r. Przedmiotem faktycznie wykonywanej działalności Spółki była budowa budynków. Zgodnie z wpisem do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej wspólników działających w ramach Spółki cywilnej w zakres działalności Spółki wchodzi również obrót nieruchomościami, świadczenie usług budowlanych, najem nieruchomości (mimo braku faktycznie wykonywanych czynności w tym zakresie). Działalność Spółki w zakresie budowy budynków mieszkalnych była prowadzona w okresie od 2019 r. do 2025 r. W swoim majątku Spółka cywilna posiada nieruchomość gruntową, na której być może w przyszłości zostaną wybudowane budynki mieszkalne na sprzedaż. Dodatkowo, od stycznia 2023 r.  prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie świadczenia usług przy pomocy koparki – główne PKD 42.11.Z - Roboty budowlane związane z budową dróg i autostrad. Przychody z działalności gospodarczej są opodatkowane wg skali podatkowej, prowadzi Pan podatkową księgę przychodów i rozchodów. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej nie były i nie są prowadzone usługi związane z budową budynku wielorodzinnego. Koparka służy do wykonywania prac budowalnych związanych z wykonaniem chodników i infrastruktury drogowej. W zakres Pana działalności gospodarczej wchodzi/wchodziło również: kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, działalność związana z zarządzaniem nieruchomościami wykonywanym na zlecenie. Niemniej wskazuje Pan, że w ramach działalności gospodarczej nie wykonywano faktycznie tego typu czynności. Ze względów osobistych i pogorszenia sytuacji materialnej po śmierci żony, rozważa Pan sprzedaż prowadzonej inwestycji budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Jest Pan jedynym spadkobiercą po zmarłej żonie, spadkobrania dokonano na podstawie testamentu. Wskazana we wniosku inwestycja, w zależności od sytuacji rynkowej, może zostać sprzedana przez Pana przed zadaszeniem budynku, lub już po wybudowaniu strychu i zadaszeniu. Nieruchomość objęta prowadzoną inwestycją nie jest ujęta jako środek trwały w budowie w Pana działalności gospodarczej, nie są rozliczane żadne koszty w ramach tej działalności. Ewentualna sprzedaż może mieć miejsce zarówno w roku bieżącym, tj. 2026 r. lub w latach następnych. Obecnie nie otrzymał Pan żadnej satysfakcjonującej oferty zakupu nieruchomości, stąd nadal prowadzi inwestycję z zamiarem prowadzenia prywatnego najmu lokali mieszkalnych. Nie podjął Pan czynności zmierzających do sprzedaży nieruchomości, nie prowadzi żadnej kampanii reklamowo – informacyjnej w środkach masowego przekazu, nie posiada reklam, nie zlecił i nie zawarł umowy z biurem pośrednictwa sprzedaży nieruchomości, jedyne źródło za pomocą którego rozpowszechniane są informacje o potencjalnej sprzedaży nieruchomości to informacje przekazywane osobiście w kręgu znajomych i współpracujących z Panem firm. Nie ma Pan w planach nabywania innych nieruchomości do majątku prywatnego, ale dotychczas z majątku prywatnego sprzedał Pan nieruchomości: udział w lokalu mieszkalnym w 2016 r.; niezabudowaną działkę budowlaną (wspólność małżeńska) w 2017 r.; 2 działki niezabudowane budowlane (wspólność małżeńska) w 2024 r., działkę rolną niezabudowaną (darowizna w ramach wspólności majątkowej) w 2025 r. Ponadto, w ramach Spółki cywilnej był Pan stroną umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku.

Przedstawione okoliczności sprawy wskazują, że planowana przez Pana sprzedaż nieruchomości, tj. budynku mieszkalnego wielorodzinnego, w którym powstaje 6 lokali mieszkalnych, nosi znamiona działalności gospodarczej. Nie ulega wątpliwości, że zakres, rozmiar i charakter dokonywanych przez Pana czynności: nakładów poczynionych na zakupionej nieruchomości – działki wraz z budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, uzyskanie na własne nazwisko pozwoleń na przebudowę, rozbudowę istniejącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego, zmiana sposobu użytkowania na budynek mieszkalny wielorodzinny z 6 lokalami mieszkalnymi, a obecnie planowana sprzedaż budynku mieszkalnego wielorodzinnego, nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. Opisane działania, które Pan podjął i nadal podejmuje celem sprzedaży nieruchomości są przejawem Pana profesjonalnej i zorganizowanej aktywności, której nie sposób uznać za typowe (zwykłe) rozporządzanie majątkiem osobistym.

Okoliczności sprawy wskazują na ścisłe powiązanie działań, które Pan podjął w związku z prowadzoną działalnością Spółki cywilnej, w której jest Pan obecnie wspólnikiem, której głównym przedmiotem działalności jest wznoszenie budynków. Zauważyć należy, że zarówno Pan, jak i wcześniej Pana małżonka, posiadali Państwo profesjonalną wiedzę w zakresie robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych. Jak Pan wskazał przedmiotem faktycznie wykonywanej działalności Spółki była budowa budynków. Ponadto, jak wynika z wpisu do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej wspólników działających w ramach Spółki cywilnej w zakres działalności Spółki wchodzi również obrót nieruchomościami, świadczenie usług budowlanych, najem nieruchomości. Dodatkowo, od stycznia 2023 r.  prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie świadczenia usług przy pomocy koparki – główne PKD 42.11.Z - Roboty budowlane związane z budową dróg i autostrad. W zakres Pana działalności gospodarczej wchodzi również: kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, działalność związana z zarządzaniem nieruchomościami wykonywanym na zlecenie. Działalność gospodarczą rozpoczął Pan bowiem zaraz po tym jak rozpoczął prace budowlane mające na celu wyburzenie budynku jednorodzinnego i budowę budynku wielorodzinnego z 6 lokalami mieszkalnymi. Ponadto, w krótkim czasie po rozpoczęciu działalności gospodarczej uzyskał Pan również ostatecznie pozwolenia na przebudowę i zmianę przeznaczenia budynku (decyzja z marca 2023 r. ostateczna z datą x kwietnia 2023 r.). Na przełomie 2022/2023 rozpoczął Pan również wykonywanie prac budowlanych związanych z inwestycją budowy budynku wielorodzinnego. Od 2022 r. trwają prace budowlane związane z przebudową, rozbudową i nadbudową budynku wielorodzinnego: rozebrano stary budynek mieszkalny, oraz wykonano fundamenty, wybudowano 3 kondygnacje mieszkalne oraz piwnicę ze ścianami działowymi. Do wykończenia budynku obecnie brakuje wybudowania małego strychu i wykonanie dachu budynku. Mimo, że zamiarem Pana i Pana żony był wynajem wybudowanych 6 lokali mieszkalnych, to do chwili obecnej budowa jest niezakończona, a co za tym idzie obecnie nie można w żaden sposób powiązać przedmiotowej nieruchomości z jej najmem prywatnym. Za to planuje Pan odpłatne zbycie przedmiotowej nieruchomości z budowanym budynkiem wielorodzinnym.

Powyższe czynności wskazują na zorganizowany (zakup działki z budynkiem jednorodzinnym, przygotowanie projektu, decyzja o przekształceniu budynku z jednorodzinnego na wielorodzinny, wyburzenie istniejącego budynku jednorodzinnego), ciągły (prace budowlane budynku trwające od 2022 r.) i zarobkowy charakter (powstały budynek wielorodzinny przeznaczony do sprzedaży, mimo chęci czerpania korzyści z najmu lokali) podejmowanych przez Pana działań, które wpisują się w zakres działalności gospodarczej. Dodatkowo uwadze nie może umknąć, że pomiędzy zakupem nieruchomości, a rozpoczęciem prac zmierzających do powstania budynku wielorodzinnego z 6 lokalami mieszkalnym przeznaczonymi pierwotnie na wynajem upłynęło niewiele czasu. Można więc uznać, że zakup, rozbudowa i nadbudowa istniejącego budynku mieszkalnego ze zmianą sposobu użytkowania na budynek mieszkalny wielorodzinny od samego początku posiadała cechy swego rodzaju inwestycji, która składa się z celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach określonej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem działań projektowych związanych z przekształceniem sposobu użytkowania budynku, jak i w fazie realizacyjnej – przebudowie, rozbudowie i nadbudowie tego budynku.

Jednocześnie nie sposób nie zauważyć, że zarówno z majątku prywatnego, jak i tego związanego z działalnością Spółki, w której jest Pan udziałowcem, dokonywał Pan wielokrotnego zbycia nieruchomości, co stanowi przejaw Pana profesjonalnej i zorganizowanej aktywności porównywalnej do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

We wniosku i jego uzupełnieniu wskazał Pan co prawda m.in., że: celem nabycia budynku, a następnie jego przebudowy, rozbudowy i nadbudowy w budynek mieszkalny wielorodzinny przez małżonków była chęć wynajmowania mieszkań w zakresie najmu prywatnego przez małżonków osobom fizycznym wyłącznie na cele mieszkaniowe, jak również że: nieruchomość objęta prowadzoną inwestycją nie jest ujęta w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jako środek trwały w budowie, nie są rozliczane żadne koszty w ramach działalności gospodarczej dotyczące przebudowy, rozbudowy i nadbudowy budynku mieszkalnego w budynek wielorodzinny, a samo rozpoczęcie budowy nastąpiło przed otwarciem jednoosobowej działalności gospodarczej, to jednak opisany przez Pana zakres prac wykonanych na przedmiotowej nieruchomości oraz ich skala – nie pozwala uznać, że planowana przez Pana sprzedaż wskazanej nieruchomości będzie miała charakter zwykłego zarządu prywatnym majątkiem.

Okoliczności faktyczne sprawy wskazują, że Pana zamiarem towarzyszącym dokonywaniu przekształcenia budynku jednorodzinnego na budynek mieszkalny wielorodzinny zawierający 6 lokali mieszkalnych, a następnie planowany ich najem była chęć czerpania korzyści i osiągnięcia zysku. W rezultacie, nie ulega wątpliwości, że zakres, rozmiar i charakter podejmowanych przez Pana czynności nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osobę fizyczną w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. Opisane działania są przejawem Pana profesjonalnej i zorganizowanej aktywności, której nie sposób uznać za typowe (zwykłe) rozporządzanie majątkiem osobistym (prywatnym). Zatem działania, które Pan już podjął oraz będzie Pan podejmował nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, lecz stanowią aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami. Całokształt czynności podejmowanych przez Pana jednoznacznie wskazuje na fakt, że planowana sprzedaż nieruchomości z inwestycją w postaci budowy budynku wielorodzinnego, nie można uznać za zbycie majątku prywatnego. Tego rodzaju rozporządzanie majątkiem będzie stanowiło o jego zarobkowym charakterze i determinowało jego wyłączenie z Pana majątku osobistego.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że sprzedaż wskazanej we wniosku nieruchomości z inwestycją w postaci budowy budynku wielorodzinnego, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie stanowiła sprzedaż w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmuje i będzie podejmował Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, tj. wykazuje Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, taką też działalność już Pan formalnie prowadzi w ramach działalności gospodarczej od stycznia 2023 r. w zakresie robót budowlanych, a także kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, działalności związanej z zarządzaniem nieruchomościami wykonywanym na zlecenie, jak również jako wspólnik Spółki zajmującej się wznoszeniem budynków.

Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem planowanej sprzedaży będą składniki Pana majątku osobistego, a planowana sprzedaż nieruchomości z inwestycją w postaci budowy budynku wielorodzinnego, będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Zatem na gruncie badanej sprawy nie znajdzie zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji przychód, który Pan osiągnie z tej sprzedaży należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy i opodatkować zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła.

Mając na względzie powołane wyżej przepisy oraz treść wniosku stwierdzić należy, że planowane odpłatne zbycie nieruchomości z inwestycją w postaci budowy budynku wielorodzinnego, będzie skutkować powstaniem przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie nie będzie stanowić odpłatnego zbycia nieruchomości dokonywanego w ramach majątku prywatnego.

Ze wskazanych wyżej względów Pana stanowisko uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Przy wydawaniu interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.