0113-KDIPT1-3.4012.483.2026.2.ALN

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 maja 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania sprzedaży działek niezabudowanych za czynności niepodlegające opodatkowaniu VAT. Wniosek uzupełnił Pan pismem z 15 czerwca 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Nabył Pan gospodarstwo rolne o pow. 8 ha w miejscowości A Obręb B Gmina C w 2009 r. Gospodarstwo stanowi Pana wyłączną własność. Prowadził Pan uprawy w całym tym gospodarstwie do 2022 roku.

Plony z upraw były bardzo niskie, gdyż grunty są klasy V i VI. Ze względu na suszę i brak specjalistycznego sprzętu zrezygnował Pan z uprawiania osobiście części gruntów i wydzierżawił Pan część gruntów w 2023 roku sąsiadowi, który ma duże gospodarstwo rolne i niezbędny sprzęt do uprawy.

W 2024 roku z jednej działki nr 1 o pow. 1,9981 ha wydzielił Pan jedną działkę 1 o pow. 0,1491 ha i otrzymał Pan decyzję o warunkach zabudowy tej działki budynkiem mieszkalnym. Działkę tą sprzedał Pan w 2024 r. znajomym z sąsiedniej wsi wraz z udziałem drogi dojazdowej do tej działki. Na terenie położonym w obrębie ... brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W lutym 2026 roku otrzymał Pan decyzję zatwierdzającą projekt podziału działki 1 o pow. 1,8382 ha na działki:

1)  2 o pow. 0,6569 ha pozostającą w dotychczasowym użytkowaniu;

2)  3 o pow. 0,1393 ha przeznaczona pod budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego;

3)  4 o pow. 0,1332 ha przeznaczona pod budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego;

4)  5 o pow. 0,1391 ha przeznaczona pod budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego;

5)  6 o pow. 0,2025 ha przeznaczona pod budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego;

6)  7 o pow. 0,5672 ha pozostająca w dotychczasowym użytkowaniu.

Cztery działki przeznaczone pod budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego ma Pan zamiar sprzedać. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej. Nie wykonywał Pan i nie ma Pan zamiaru wykonywać jakichkolwiek czynności w przygotowywaniu działek do sprzedaży. Działki nie są uzbrojone. Nie zamieszczała Pan ogłoszeń o sprzedaży ani nie prowadził Pan innych działań reklamowych.

Na pytania postawione w wezwaniu o treści:

3)

a)  Proszę wskazać numer działki przed podziałem.

b)  Proszę wskazać numer działki, którą Pan sprzedał, a która została wydzielona z działki o pow. 1,9981. Jeśli, numer działki jest inny niż w pytaniu we wniosku oznaczonym jako nr 1, to proszę zmienić numer działki w pytaniu we wniosku na właściwy.

c)  Proszę wskazać czy działka przed podziałem była zabudowana, jeśli tak to jakie budynki, budowle się na niej znajdowały?

d)  Czy wydzielone działki, o których mowa we wniosku, są działkami niezabudowanymi czy zabudowanymi. Odpowiedzi należy udzielić dla każdej z działek wydzielonych odrębnie.

e)  Kiedy i na jakiej podstawie nabył Pan działkę przed podziałem?

f)   Czy w związku z nabyciem działki przed podziałem była wystawiona faktura z wykazaną kwotą podatku VAT?

g)  Czy przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem działki przed podziałem? Jeżeli nie, proszę wskazać z jakiego powodu prawo do odliczenia podatku nie przysługiwało?

h)  Czy działka przed podziałem (jak i wydzielone działki) była wykorzystywana przez Pana wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT w całym okresie jej posiadania?

i)    Czy działka, z której wydzielił Pan działki lub wydzielone działki, które są przedmiotem wniosku była/jest udostępniane osobom trzecim? Jeżeli tak, to należy wskazać dla każdej działki odrębnie:

·      w jakim okresie (kiedy) działka/działki była/były udostępniana/udostępniane osobom trzecim;

·      na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) działka/działki była/były udostępniana/udostępniane osobom trzecim;

·      czy czynsz z tytułu oddania działki był/jest dokumentowany fakturami – jeśli nie, proszę wskazać przyczynę.

j)    Czy umowa dzierżawy, o której pisze Pan we wniosku była/jest zawarta z kupującym działkę? Jeśli tak, proszę opisać jaka to była umowa i na jaki okres została zawarta, czy udostępnienie na podstawie tej umowy miało/ma charakter nieodpłatny czy odpłatny, czy czynsz z tytułu oddania działki był/jest dokumentowany fakturami – jeśli nie, proszę wskazać przyczynę?

k)  Czy udzielił Pan pełnomocnictwa bądź jakiegokolwiek innego umocowania prawnego osobie innej niż Nabywca Nieruchomości do działania w Jego imieniu w związku z transakcją sprzedaży Nieruchomości? Jeżeli tak, proszę wskazać zakres tego pełnomocnictwa, w tym do jakich konkretnie czynności upoważniony był podmiot działający jako pełnomocnik w związku z transakcją sprzedaży Nieruchomości (np. wystąpienia o warunki zabudowy, pozwolenie na budowę, inne - jakie?).

l)    Czy na moment sprzedaży działki/działek obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Czy plan ten w przeznaczeniu podstawowym lub uzupełniającym dopuszczał jakąkolwiek zabudowę? Jeśli tak, proszę wskazać, jaka zabudowa była możliwa na tym terenie? Czy wystąpił/wystąpi Pan o objęcie ww. działki tym planem, a jeśli tak, w jakim celu? Odpowiedzi proszę udzielić dla każdej działki, która jest przedmiotem wniosku odrębnie.

m)Czy dla działki, z której wydzielił Pan działki lub działek była/będzie wydana decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu? Czy wystąpił Pan o wydanie tych decyzji, a jeśli tak – dlaczego i w jakim celu? Odpowiedzi proszę udzielić dla każdej działki, która jest przedmiotem wniosku odrębnie.

n)  Czy przed sprzedażą działek zostanie wydane pozwolenie na budowę? Odpowiedzi należy udzielić dla każdej z działek niezabudowanych odrębnie.

o)  Czy jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to z jakiego tytułu.

p)  Czy był/ jest Pan rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług?

q)  Czy działka przed podziałem/ już wydzielone działki były/są wykorzystywane przez Pana na cele działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

·      czy prowadził Pan gospodarstwo rolne jako rolnik ryczałtowy w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy, zwolniony od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy;

·      czy z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego był/jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT?

r)   Czy produkty rolne z działki przed podziałem/ z działek podzielonych były wykorzystywane przez Pana wyłącznie na własne potrzeby?

s)  Czy dokonywał Pan już wcześniej sprzedaży nieruchomości, a jeżeli tak, to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości:

·      kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości;

·      w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Pana;

·      w jaki sposób działki były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży;

·      kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży;

·      ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych, to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe);

·      czy z tytułu ich sprzedaży odprowadzał Pan podatek VAT, składał deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R;

·      na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. działek.

t)   Czy posiada Pan inne działki, które w przyszłości zamierza Pan sprzedać?

Jeśli któraś z działek, która jest/będzie przedmiotem sprzedaży jest zabudowana to wówczas proszę udzielić odpowiedzi na poniższe pytania.

Odpowiedzi należy udzielić dla każdej budowli i każdego budynku odrębnie ze wskazaniem działki, na której się znajdują.

·      Jakie budynki, budowle znajdują się na działkach zabudowanych będących przedmiotem wniosku?

·      Czy budynki, budowle są trwale związane z gruntem?

·      Czy budynki, budowle znajdujące się na działkach będą stanowiły na moment sprzedaży budynki lub budowle lub ich część w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418)? Jeżeli nie, to należy wskazać czym są zgodnie z Prawem budowlanym? Jeżeli ww. obiekty stanowią urządzenia budowlane, o którym mowa w art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane, to należy wskazać z którym obiektem budowlanym jest związane, zapewniając tym samym możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem?

·      Kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynków i budowli w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.)?

·      Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków i budowli, a momentem sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

·      Czy budynki, budowle były/są wykorzystywane przez Pana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku (należy wskazać przepis, na podstawie którego działalność korzystała ze zwolnienia)?

·      Czy do momentu planowanej dostawy ponosi/będzie Pan ponosił nakłady na ulepszenie budynków i budowli, rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w wysokości co najmniej 30% tych budowli? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

• czy w stosunku do wydatków na ulepszenie budynku/ budowli przysługiwało/będzie przysługiwało Panu prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony;
• kiedy ponosił Pan/będzie Pan ponosił wydatki na budynek/budowlę; (proszę podać dzień, miesiąc i rok);
• czy i kiedy nastąpiło oddanie do użytkowania budynku/budowli po ulepszeniu;
• czy po zakończonym ulepszeniu miało miejsce pierwsze zasiedlenie budynku/ budowli; jeżeli tak, to należy wskazać miesiąc i rok;
• czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ulepszonego budynku/budowli a sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata;

Udzielił Pan odpowiedzi:

3/ doprecyzowanie opisu stanu faktycznego i zdarzeń przyszłych:

a)

Pierwotnie w 2024 roku wchodząca w skład gospodarstwa rolnego działka o nr 8 o pow. 2,2100 ha zabudowana budynkiem mieszkalnym, została podzielona na działki:

·      Działka nr 9 o pow. 0,2119 ha która jest drogą.

·      Działka nr 10 o pow. 1,9981 zabudowana budynkiem mieszkalnym i grunty rolne, łąki, las.

W 2025 roku działka nr 10 została podzielona na dwie działki:

·      Działka nr 11 o pow. 0,1491 ha która została sprzedana.

·      Działka nr 1 o pow. 1,8490 pozostałe grunty rolne, łąki leśne z budynkiem mieszkalnym w którym Pan mieszka.

Następnie działka nr 1 została podzielona na działki:

·      działka nr 2 grunty rolne, leśne z budynkiem mieszkalnym w którym Pan mieszka;

·      działka nr 3 niezabudowana;

·      działka nr 4 niezabudowana;

·      działka nr 4 niezabudowana;

·      działka nr 5 niezabudowana;

·      działka nr 6 niezabudowana;

·      działka nr 7 niezabudowana;

b) Sprzedał Pan działkę nr 11 o pow. 0,1491 ha.

c) Działka nr 8 przed podziałem była zabudowana budynkiem mieszkalnym, w którym Pan mieszka.

d)

·      działka nr 11 niezabudowana sprzedana;

·      działka nr 3 niezabudowana niesprzedana;

·      działka nr 4 niezabudowana niesprzedana;

·      działka nr 5 niezabudowana niesprzedana;

·      działka nr 6 niezabudowana niesprzedana;

·      działka nr 7 niezabudowana niesprzedana nadal grunt przeznaczony pod uprawy.

e) Działkę nabył Pan od osoby fizycznej wraz gospodarstwem rolnym zabudowane budynkiem mieszkalnym aktem notarialnym w 2009 r.

f) Sprzedający nie wystawił faktury VAT.

g) Nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT, nabył Pan bez podatku VAT.

h) Działka przed podziałem jak i wydzielone działki były wykorzystywane wyłącznie do czynności zwolnionych z VAT w całym okresie posiadania.

i) Działki przed podziałem w okresie od 2023 roku były wydzierżawione sąsiadowi rolnikowi pod uprawy na podstawie umowy dzierżawy sporządzaną na każdy rok oddzielnie. Nie wystawiał Pan faktur VAT na tą dzierżawę.

j) Umowa dzierżawy jest zawarta z osoba niebędącą nabywcą działki.

k) Nie udzielał Pan jakichkolwiek pełnomocnictw innym osobom.

l) Na moment sprzedaży działki nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i nadal nie obowiązuje.

m) Dla działki sprzedanej nr 11 wystąpił Pan przed sprzedażą z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Dla działek nr 3, 4, 5 i 6 również wystąpił Pan z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, gdyż planuje je Pan sprzedać.

n) Przed sprzedażą działki nie złożył i nie będzie Pan składał wniosków o wydanie decyzji na budowę dla żadnej z ww. działek, które ma Pan zamiar sprzedać.

o) Nie jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

p) Jest Pan rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług.

q) Działka przed podziałem była wykorzystywana na cele działalności rolniczej. Po podziale oprócz sprzedanej działki nr 11 wszystkie pozostałe działki są wykorzystywane na cele działalności rolniczej o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług. Gospodarstwo rolne prowadzi Pan jako rolnik ryczałtowy w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy, zwolniony na podstawie art.43 ust. 1 pkt 3 ustawy.

r) Produkty rolne z działki przed podziałem i po podziale były wykorzystywane wyłącznie na własne potrzeby.

s) Tak, w 2009 roku sprzedał Pan, nabyte w spadku po Pana mamie dom i lokal mieszkalny. Z tytułu tej sprzedaży nie odprowadzał Pan podatku VAT, nie składał Pan deklaracji VAT- 7 i nie składał Pan zgłoszenia rejestracyjnego VAT R. Za pieniądze uzyskane ze sprzedaży nabył Pan gospodarstwo rolne z budynkiem mieszkalnym. Gospodarstwo to posiada Pan obecnie.

t) Posiada Pan wydzieloną niezabudowaną działkę rolną nr 7, którą ma Pan zamiar w okresie późniejszym podzielić na mniejsze i sprzedać.

Pytanie

1)  Czy dokonana sprzedaż działki 11 w 2024 roku powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT?

2)  Czy zamiar sprzedaży pozostałych czterech działek nr 3, 4, 5, 6 powinny podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Uważa Pan, że sprzedając działki niezabudowane, nie uzbrojone, które stanowią Pana majątek prywatny, po dokonaniu podziału na mniejsze działki, nie prowadząc działalności gospodarczej, sprzedaż ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki niezabudowanej nr 11 oraz planowanej sprzedaży działek niezabudowanych nr 3, 4, 5, 6, istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że sprzedał Pan działkę niezabudowaną nr 11 o pow. 0,1491 ha oraz że planuje Pan sprzedaż działek niezabudowanych nr 3, 4, 5, 6.

Powyższe działki powstały w ten sposób, że w 2024 roku wchodząca w skład gospodarstwa rolnego działkę o nr 8 zabudowaną budynkiem mieszkalnym, podzielił Pan na działki:

·      nr 9 o pow. 0,2119 ha, która jest drogą;

·      nr 10 o pow. 1,9981 zabudowana budynkiem mieszkalnym i grunty rolne, łąki, las.

W 2025 roku działkę nr 10 podzielił Pan na dwie działki:

·      nr 11 o pow. 0,1491 ha, która została sprzedana.

·      nr 1 o pow. 1,8490 pozostałe grunty rolne, łąki leśne z budynkiem mieszkalnym, w którym Pan mieszka.

Następnie działkę nr 1 podzielił Pan na działki:

·      działka nr 2 grunty rolne, leśne z budynkiem mieszkalnym, w którym Pan mieszka;

·      działka nr 3 niezabudowana;

·      działka nr 4 niezabudowana;

·      działka nr 4 niezabudowana;

·      działka nr 5 niezabudowana;

·      działka nr 6 niezabudowana;

·      działka nr 7 niezabudowana.

Działkę przed podziałem nabył Pan od osoby fizycznej wraz gospodarstwem rolnym zabudowanym budynkiem mieszkalnym. Sprzedający nie wystawił faktury VAT. Nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT, nabył Pan bez podatku VAT. Działka przed podziałem jak i wydzielone działki były wykorzystywane wyłącznie do czynności zwolnionych z VAT w całym okresie posiadania.

Działki przed podziałem w okresie od 2023 roku były wydzierżawione sąsiadowi rolnikowi pod uprawy na podstawie umowy dzierżawy sporządzaną na każdy rok oddzielnie. Nie wystawiał Pan faktur VAT na tą dzierżawę. Umowa dzierżawy jest zawarta z osoba niebędącą nabywcą działki.

Na moment sprzedaży działki nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i nadal nie obowiązuje. Dla działki sprzedanej nr 11 wystąpił Pan przed sprzedażą z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Dla działek nr 3, 4, 5 i 6 również wystąpił Pan z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Nie udzielał Pan jakichkolwiek pełnomocnictw innym osobom. Przed sprzedażą działki nie złożył i nie będzie Pan składał wniosków o wydanie decyzji na budowę dla żadnej z ww. działek, które ma Pan zamiar sprzedać.

Nie jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Jest Pan rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług. Działka przed podziałem była wykorzystywana na cele działalności rolniczej. Po podziale oprócz sprzedanej działki nr 11 wszystkie pozostałe działki są wykorzystywane na cele działalności rolniczej o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług. Gospodarstwo rolne prowadzi Pan jako rolnik ryczałtowy w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy, zwolniony na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy. Produkty rolne z działki przed podziałem i po podziale były wykorzystywane wyłącznie na własne potrzeby.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pan podjął w odniesieniu do działki będącej przedmiotem sprzedaży.

W tym miejscu należy wskazać, że na mocy art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795): zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”:

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę. Należy wskazać, że umowa najmu jest umową cywilnoprawną, nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Na podstawie art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego:

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji „działalność gospodarcza” określonej w art. 15 ust. 2 ustawy, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

W konsekwencji, najem oraz dzierżawa nieruchomości, w tym również dzierżawa gruntów przeznaczonych na cele rolnicze stanowią odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym zarówno najem jak i dzierżawa nieruchomości wypełniają określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy są prowadzone w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 listopada 2012 r., sygn. akt I FSK 1805/11, wyrażono pogląd, że jeżeli działalność w zakresie dzierżawy gruntu cechuje się zarówno powtarzalnością, jak i długim okresem trwania, to grunt wykorzystywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, a właściciel prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. NSA wskazał przy tym, że dla oceny, czy dana osoba prowadzi działalność gospodarczą w określonym zakresie nie ma znaczenia to, czy w tym zakresie zarejestrowała ona działalność czy też nie, nie ma też znaczenia jej subiektywne przekonanie w tym zakresie.

Ponadto w wyroku NSA z dnia 22 kwietnia 2016 r., sygn. akt I FSK 1748/14, Sąd uznał, że Strona przy sprzedaży dzierżawionych gruntów będzie działała jako podatnik podatku od towarów i usług, bowiem planowana dostawa dotyczyła będzie mienia wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że sprzedał Pan działkę niezabudowaną nr 11 o pow. 0,1491 ha oraz że planuje Pan sprzedaż działek niezabudowanych nr 3, 4, 5, 6. Wskazał Pan, że działki przed podziałem (z których wydzielił Pan działki, będące przedmiotem sprzedaży) w okresie od 2023 roku były wydzierżawione rolnikowi pod uprawy na podstawie umowy dzierżawy sporządzanej na każdy rok oddzielnie. Nie wystawiał Pan faktur VAT na tę dzierżawę. Umowa dzierżawy jest zawarta z osoba niebędącą nabywcą działki.

Zatem, w przypadku sprzedaży działki niezabudowanej nr 11 oraz planowanej sprzedaży działek niezabudowanych nr 3, 4, 5, 6 nie zbywał Pan/ nie będzie Pan zbywał majątku osobistego, lecz majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego.

Okoliczności te prowadzą do wniosku, że w całym okresie posiadania ww. nieruchomości nie wykazywał Pan zamiaru wykorzystywania jej wyłącznie w ramach majątku osobistego dla zaspokojenia własnych potrzeb.

Wykorzystywanie przez Pana dla celów zarobkowych nieruchomości przed podziałem - na podstawie art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego umowa dzierżawy, jest czynnością odpłatną - powoduje, że była ona wykorzystywana w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego. Zatem w omawianym przypadku mamy świadczenie wzajemne – udostępnienie działki do wykorzystywania rolniczego na rzecz rolnika w zamian za ustalone wynagrodzenie.

Należy w tym miejscu ponownie wskazać, że dzierżawa nieruchomości/odpłatne udostępnianie nieruchomości stanowi czynność, która na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a w konsekwencji wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, wskazać należy, iż w związku z udostępnianiem nieruchomości – jak wynika z opisu sprawy – za odpłatnością straciła ona charakter majątku prywatnego. Taki sposób wykorzystywania przez Pana działek przed podziałem powoduje, że nie były one wykorzystywane na własne prywatne cele, ale wykorzystywana była w celach zarobkowych.

Zaznaczenia bowiem wymaga, że ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika, że aby nieruchomości nie stanowiły majątku związanego z działalnością gospodarczą, nie mogą one służyć takiej działalności w całym okresie ich posiadania.

Tak więc, analiza przedstawionego we wniosku opisu sprawy, powołanych regulacji oraz aktualnego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że należy Pana uznać za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży działki niezabudowanej nr 11 oraz planowanej sprzedaży działek niezabudowanych nr 3, 4, 5, 6, które powstały z podziału działek będących przedmiotem dzierżawy.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż działki niezabudowanej nr 11 oraz planowana sprzedaż działek niezabudowanych nr 3, 4, 5, 6, które powstały z podziału działek będących przedmiotem dzierżawy, podlega /będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem Pana stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

·      stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia, oraz

·      zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniami, tj. opodatkowanie dostawy właściwą stawką podatku VAT, albo korzystanie ze zwolnienia od tego podatku, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację Organ oparł się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Ponadto, zgodnie z art. 14f § 2b pkt 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Sprawa dotyczy jednego stanu faktycznego i jednego zdarzenia przyszłego. Opłata należna od wniosku wynosi 80 zł. Zatem, nienależną opłatę w kwocie 120 zł, uiszczoną 14 maja 2026 r., zwrócimy – stosownie do art. 14f § 2a Ordynacji podatkowej – na rachunek bankowy, zgodnie z dyspozycją zawartą we wniosku.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.