0113-KDIPT1-1.4012.504.2026.2.KKO

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 maja 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 25 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuwzględniania w kwocie limitu określonej w art. 113 ust. 1 ustawy, uprawniającej do korzystania ze zwolnienia z podatku VAT, przychodu z najmu prywatnego lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 29 czerwca 2026 r. (data wpływu do Krajowej Informacji Skarbowej 30 czerwca 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Prowadzi Pan JDG z opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. W 2023 r. osiągnął Pan przychód z JDG wg stawki 8,5% … zł, jednocześnie wynajmował Pan prywatne mieszkanie poza prowadzoną działalnością gospodarczą osobie fizycznej na cele mieszkaniowe na kwotę … zł w 2023 r.

Poinformowano Pana na infolinii Krajowej Administracji Skarbowej, że prywatny najem jest zwolniony z podatku VAT na podst. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług, nawet jeśli prowadzi Pan JDG.

Uchwała NSA z 24 maja 2021 r. (sygn. akt II FPS 1/21) orzeka, że przychody z najmu zaliczane są do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT - czyli najmu odrębnego od działalności gospodarczej. Nadmienia Pan, że mieszkanie, które wynajmował jako osoba prywatna nie jest składnikiem wprowadzonym do majątku związanego z działalnością gospodarczą, przy czym NSA orzeka, iż podatnik decyduje (w granicach prawa), czy chce rozliczać najem w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodów w ramach najmu prywatnego.

Uzupełnienie

W uzupełnieniu wniosku, na poszczególne pytania wskazał Pan odpowiednio:

1.    We wniosku wskazuje Pan na osiągnięty przychód za 2023 rok, proszę zatem o wskazanie, jakiego okresu (roku) dotyczy postawione we wniosku pytanie, tj. bieżącego – za 2026 rok czy za okres wsteczny – jaki?

Odp.: 2023.

2.    Czy w okresie, którego dotyczy postawione we wniosku pytanie, był/jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług?

Odp.: nie.

3.    Czy w okresie, którego dotyczy postawione we wniosku pytanie, korzystał/korzysta Pan ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 113 ust. 1 lub ust. 9 ustawy o podatku od towarów i usług?

Odp.: tak.

4.    W jakim zakresie – poza najmem lokalu – w okresie, którego dotyczy postawione we wniosku pytanie prowadził/prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą?

Odp.: koszenie traw - obsługa terenów zielonych, obsługa wiat śmietnikowych, transport lokalny.

5.    Czy wynajmowany przez Pana lokal jest lokalem mieszkalnym?

Odp.: tak.

6.    Czy świadczone przez Pana usługi najmu lokalu na cele mieszkaniowe były/są zwolnione od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 ww. ustawy lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 ww. ustawy? Jeżeli tak, to na podstawie jakiego dokładnie przepisu?

Odp.: art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, mieszkanie było wynajmowane prywatnie dla osoby prywatnej na cele mieszkaniowe, odprowadzał Pan podatek ryczałtowy w wysokości 8,5%.

Pytanie

Proszę o interpretację, czy przychód z prywatnego najmu wlicza się do limitu podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, przychód z prywatnego najmu nie wlicza się do limitu podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan w uzupełnieniu wniosku, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle art. 7 ust. 1 ustawy:

W oparciu o art. 8 ust. 1 ustawy:

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Zauważenia jednak wymaga, że nie każda czynność stanowiąca odpłatną dostawę towarów lub odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Na mocy art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:

Na podstawie art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego:

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, a umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Na gruncie przepisów ustawy najem stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem, usługa najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą - koszenie traw - obsługa terenów zielonych, obsługa wiat śmietnikowych, transport lokalny. W 2023 r. osiągnął Pan przychód z prowadzonej działalności w kwocie …. zł. Jednocześnie poza prowadzoną działalnością gospodarczą w 2023 r. wynajmował Pan prywatne mieszkanie osobie fizycznej na cele mieszkaniowe i z tego tytułu otrzymał Pan kwotę …. zł. Wskazał Pan, że przychód z najmu jest zwolniony od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii, czy przychód z prywatnego najmu mieszkania wlicza się do limitu zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Odnosząc się do Pana wątpliwości wskazania wymaga, że stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:

Z powołanego wyżej przepisu wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy.

Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

• świadczenie usługi na własny rachunek,
• charakter mieszkalny nieruchomości,
• mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

Ustawa o podatku od towarów i usług przewiduje również możliwość skorzystania ze zwolnienia podmiotowego zgodnie z art. 113 ustawy.

Z przepisu art. 113 ust. 1 ustawy – w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2024 r. – wynika, że:

Przepis art. 113 ust. 2 – w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2024 r. – mówi, że:

W oparciu o art. 113 ust. 5 ustawy:

Jak wynika z art. 113 ust. 9 – w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2024 r.:

Tym samym podatnik posiadający siedzibę działalności gospodarczej na terytorium kraju może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie i według zasad określonych m.in. wyżej przytoczonymi przepisami pod warunkiem, że nie wykonuje czynności, o których mowa w art. 113 ust. 13 ustawy. Według tego przepisu – w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2024 r.:

Analiza powołanych wyżej przepisów prawa podatkowego wskazuje, że obliczając limit sprzedaży uprawniający podatnika do zwolnienia od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, po przekroczeniu którego podatnik traci prawo do zwolnienia od podatku, zgodnie z art. 113 ust. 2 pkt 2 ustawy nie bierze się pod uwagę odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem m.in. transakcji związanych z nieruchomościami, jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych.

Na podstawie art. 288 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.):

Zatem Dyrektywa 2006/112/WE w art. 288 pkt 1 lit. e stanowi, że kwota obrotu obejmuje wartość transakcji związanych z nieruchomościami.

Zauważenia wymaga, że Dyrektywa 2006/112/WE najem i dzierżawę nieruchomości traktuje jako transakcje. Wynika to chociażby z treści art. 135 lit. l Dyrektywy, dotyczącego zwolnienia od podatku określonych transakcji, który jako transakcje zwolnione wymienia dzierżawę i najem nieruchomości. Jak stanowi ten przepis:

Według internetowego wielkiego słownika języka polskiego, transakcja to czynność lub zespół czynności prowadzący lub mający doprowadzić do kupna albo sprzedaży jakichś towarów.

Ustawodawca zarówno w akcie zasadniczym, jak i w rozporządzeniach wykonawczych do ustawy nie zdefiniował pojęcia charakter „pomocniczy”. W takim przypadku w pierwszej kolejności stosuje się wykładnię językową, w taki bowiem sposób ustawodawca komunikuje się z podatnikiem jako adresatem normy. Dopiero gdy wykładnia językowa nie prowadzi do jednoznacznych rezultatów dopuszczalne jest skorzystanie z pozajęzykowych dyrektyw interpretacyjnych.

Według internetowego słownika synonimów (strona internetowa - http://synonim.net/synonim/pomocniczy), synonimami do słowa „pomocniczy” są pojęcia: „pomocny, wspierający, poboczny, akcesoryjny, dodatkowy, dopływowy, posiłkowy, subsydialny, subsydiarny, uzupełniający, wspomagający”.

Przepisy unijnej Dyrektywy w zakresie VAT posługują się określeniem „incidental transactions” w ramach odpowiedniego przepisu, co na język polski może być tłumaczone jako „transakcje incydentalne/uboczne”. Termin „incydentalny” wg Słownika języka polskiego (Słownika Wydawnictwa Naukowego PWN) oznacza przy tym „mający małe znaczenie lub zdarzający się bardzo rzadko”, natomiast termin „uboczny” oznacza „dotyczący czegoś pośrednio, mniej istotny lub dodatkowy”. Transakcje o charakterze „incydentalnym” oznaczają zdarzenia występujące nie tyle rzadko, ile ubocznie, przy określonej okazji, nawet gdyby występowały w sposób powtarzalny. Pojęcie „incydentalności” odnosi się więc nie tyle do samej częstotliwości występowania danego zdarzenia, co raczej do jego poboczności względem zasadniczej działalności podatnika.

Także w wersji francuskiej omawianej VI Dyrektywy użyto określenia „accessoire”, a w wersji niemieckiej „Hilfsumsaetze”, co wskazuje, że w analizowanym kontekście istotne jest, aby były to czynności poboczne, czy też pomocnicze do zasadniczej działalności podatnika (wspomniane powyżej trzy wersje językowe VI Dyrektywy są kompatybilne i wskazują na pomocniczy, poboczny charakter omawianych czynności). Podobnie, polska wersja językowa Dyrektywy 2006/112, która zastąpiła VI Dyrektywę, odstępuje od sformułowania „transakcje sporadyczne” i określa omawiane czynności jako „transakcje pomocnicze”.

Transakcje pomocnicze zatem to takie, które nie są związane z zasadniczą działalnością podatnika, a przychody z ich tytułu nie są bezpośrednim, stałym i koniecznym uzupełnieniem tej działalności. Tak więc, aby ocenić, czy dana czynność może być uznana za pomocniczą, należy wziąć pod uwagę przede wszystkim to, czy stanowi ona uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej podatnika. Jeżeli dana działalność stanowi stały i niezbędny element wbudowany w funkcjonowanie przedsiębiorstwa podatnika, to transakcje takie nie mogą być uznane za pomocnicze.

Zatem, aby ocenić, czy świadczona usługa ma charakter „pomocniczy”, należy wziąć pod uwagę to, czy stanowi ona uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej podatnika.

Zauważenia wymaga, że jak wcześniej wskazano, świadczenie usług najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych.

W okolicznościach niniejszej sprawy należy więc stwierdzić, że czynność wynajmu przez Pana mieszkania na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług wypełnia definicję działalności gospodarczej określoną w art. 15 ust. 2 ustawy. Przedmiotowe mieszkanie stanowi majątek wykorzystywany w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej.

Bez znaczenia, dla uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu podatku VAT z tytułu wynajmu mieszkania, pozostaje okoliczność jego wynajmu w ramach tzw. „najmu prywatnego”.

Tym samym, skoro świadczył Pan usługi wynajmu mieszkania za wynagrodzeniem, to w kontekście powołanych przepisów ustawy, wynajem ten stanowi, zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy, odpłatne świadczenie usług w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji jest Pan podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, z tytułu ww. wynajmu.

Odnosząc się zatem do Pana wątpliwości, wskazać należy, że z cytowanego brzmienia art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a) ustawy wynika, że do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 (czyli uprawniającej do zwolnienia od podatku VAT) nie wlicza się m.in. obrotu z tytułu odpłatnego świadczenia usług zwolnionych od podatku (na podstawie m.in. art. 43 ust. 1 ustawy), jednakże z wyjątkiem transakcji związanych z nieruchomościami, jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych. Za czynności związane z nieruchomościami należy uznać nie tylko usługi stricte dotyczące nieruchomości, ale wszelkie czynności, których wykonanie oparte jest na wykorzystaniu, używaniu i użytkowaniu nieruchomości. Transakcje pomocnicze natomiast to takie, które nie są związane z zasadniczą działalnością podatnika, a przychody z ich tytułu nie są bezpośrednim, stałym i koniecznym uzupełnieniem tej działalności, co w Pana przypadku nie ma miejsca.

Prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej w zakresie usług wynajmu przedmiotowego mieszkania nie można uznać za działalność świadczoną pomocniczo. Jest to – jak wynika z przedstawionego opisu sprawy, obok działalności w zakresie koszenia traw - obsługi terenów zielonych, obsługi wiat śmietnikowych, transportu lokalnego, drugi rodzaj wykonywanej przez Pana, na podstawie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, działalności gospodarczej.

Ponadto zwrócić należy uwagę, że zwolnienie wynikające z art. 113 ustawy jest związane bezpośrednio z podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą, która w standardowych warunkach podlegałaby opodatkowaniu. Zwolnienie to odnosi się do konkretnego limitu wynikającego ze sprzedaży (odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług) danego podatnika.

Jak wyżej wskazano wykonuje Pan, oprócz działalności gospodarczej polegającej na koszeniu traw - obsłudze terenów zielonych, obsłudze wiat śmietnikowych, transportu lokalnego, działalność gospodarczą w zakresie wynajmu mieszkania. Zatem na podstawie art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a) wartość sprzedaży z działalności w zakresie wynajmu również powinna być wliczana do limitu, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy.

Zatem, wartość świadczonych przez Pana usług wynajmu mieszkania, stanowiących odpłatne świadczenie usług w ramach prowadzonej w tym zakresie przez Pana działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, podlega wliczeniu do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy.

Tym samym do kwoty limitu, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy, powinien Pan wliczać sumę wartości koszenia traw - obsługi terenów zielonych, obsługi wiat śmietnikowych, transportu lokalnego oraz świadczonych usług wynajmu mieszkania na cele mieszkaniowe.

W związku z tym Pana stanowisko uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.