0112-KDIL1-3.4012.306.2026.2.AKR

Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

-     prawidłowe w zakresie podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT dostawy działek nr 1, 2 i 3, dla których zostały wydane decyzje o lokalizacji celu publicznego (pytanie oznaczone we wniosku nr 1),

-     nieprawidłowe w zakresie zwolnienia od podatku VAT dostawy działek nr 4, 5, 6, 7 i 8 (pytanie oznaczone we wniosku nr 2),

-     prawidłowe w zakresie zwolnienia od podatku VAT dostawy działek nr 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17(pytanie oznaczone we wniosku nr 2),

-     prawidłowe w zakresie wskazania, czy wejście w życie Planu Ogólnego, przed sprzedażą ww. działek, spowoduje, że ich sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 maja 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 11 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT dostawy działek nr 1, 2 i 3, dla których zostały wydane decyzje o lokalizacji celu publicznego, zwolnienia od podatku VAT dostawy działek nr 4, 5, 6, 7 i 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17 oraz wskazania, czy wejście w życie Planu Ogólnego, przed sprzedażą ww. działek, spowoduje, że ich sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Uzupełnili go Państwo pismem z 23 czerwca 2026 r. (wpływ 24 czerwca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Gmina (…) jest jednostką samorządu terytorialnego zarejestrowaną dla celów podatku od towarów i usług jako czynny podatnik podatku VAT.

Gmina (…) jest właścicielem niezabudowanych nieruchomości gruntowych oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków jako działki:

-     nr 9 o pow. (…) ha, nr 10 o pow. (…) ha, nr 11 o pow. (…) ha, nr 4 o pow. (…) ha, nr 14 o pow. (…) ha, nr 15 o pow. (…) ha, nr 2 o pow. (…) ha, nr 16 o pow. (…) ha, nr 17 o pow. (…) ha, nr 5 o pow. (…) ha, nr 18 o pow. (…) ha, nr 6 o pow. (…) ha, nr 7 o pow. (…) ha, objęte księgą wieczystą nr (…),

-     nr 8 o pow. (…) ha, nr 13 o pow. (…) ha, objęte księgą wieczystą (…),

-     nr 12 o pow. (…) ha, objęta księgą wieczystą KW (…),

-     nr 1 o pow. (…) ha, objęta księgą wieczystą KW (…),

-     nr 3 o pow. (…) ha, objęta księgą wieczystą KW (…)

położonych w (…).

Przedmiotowe nieruchomości będą sprzedawane łącznie w jednym przetargu ustnym nieograniczonym na podstawie art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2026 r. poz. 399). Zgodę na sprzedaż nieruchomości gruntowych wyraziła Rada Miasta (…) uchwałą (…) 2025 r. Cena wywoławcza przedmiotowych nieruchomości ustalona została na kwotę (…) zł.

W ewidencji gruntów i budynków przedmiotowe działki ewidencyjne, posiadają użytek RIVa.

Przedmiotowe nieruchomości Gmina (…)nabyła z mocy prawa nieodpłatnie od Skarbu Państwa na podstawie decyzji komunalizacyjnych, z tego działki:

-     nr 6, nr 7, nr 9, nr 11, nr 16, nr 1, nr 5, nr 13, nr 2, nr 10, nr 18, nr 14, nr 15, nr 3, nr 4 i nr 17 na podstawie decyzji Urzędu Wojewódzkiego w (…), znak: (…),

-     nr 12 i nr 8 na podstawie decyzji Urzędu Wojewódzkiego w (…) z dnia 5 stycznia 1993 r., znak: (…).

Gminie (…) nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia przedmiotowych działek.

Dla przedmiotowego terenu, Miasto (…) nie posiada prawnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W oparciu o analizę planistycznych materiałów, nie będących aktem prawa miejscowego, zawartych w uchwalonym uchwałą Nr (…) Rady Miasta (…) z dnia (…) r. opracowaniu „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy (…)”, zmienionym uchwałą Nr (…) Rady Miasta (…) z dnia 25 kwietnia (…) r. w sprawie uchwalenia zmiany (punktowej) „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Miasta (…)” poszczególne działki zlokalizowane są w oznaczonych na rysunku w skali 1:50 000 strefach funkcjonalnych:

-     działki nr 9, 8, 10, 11, 12, 1 w strefie wielofunkcyjnej,

-     działka nr 4 częściowo w strefie wielofunkcyjnej, częściowo w strefie przemysłowej,

-     działki nr 13, 7, 14, 15, 2, 16, 19, 3, 5, 18, 6 w strefie przemysłowej.

Działka nr 9 zlokalizowana jest w terenie oznaczonym symbolem: (...) – tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.

Działki nr 8, 12 zlokalizowane są w terenie oznaczonym symbolem: (...) – drogi klasy dojazdowej (...) i pozostałe (projektowane).

Działki nr 10, 11 zlokalizowane są w terenie oznaczonym symbolem: (...) – tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej; (...) – drogi klasy dojazdowej (...) i pozostałe (projektowane).

Działka nr 1 zlokalizowana jest w terenie oznaczonym symbolem: (...) – tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej; (...) – tereny zabudowy usługowej; (...) – drogi klasy dojazdowej (...) i pozostałe (projektowane). Na rysunku studium, między innymi na terenie działki nr 1 oznaczono projektowaną linię kablową 2x110kV.

Działka nr 4 zlokalizowana jest w terenie oznaczonym symbolem: (...) – tereny zabudowy usługowej; (...) – tereny produkcji, składów i magazynów oraz usług; (...) – droga klasy lokalnej (projektowana); (...) – drogi klasy dojazdowej (...) i pozostałe (projektowane). Przez teren rzeczonej działki przebiega gazociąg kopalniany.

Działki nr 13, 7, 14, 15, 2, 16, 17 zlokalizowane są w terenie oznaczonym symbolem: (...) – tereny produkcji, składów i magazynów oraz usług; (...) – drogi klasy dojazdowej (...) i pozostałe (projektowane).

Działka nr 3 zlokalizowana jest w terenie oznaczonym symbolem: (...) – tereny produkcji, składów i magazynów oraz usług; (...) – drogi klasy dojazdowej (...) i pozostałe (projektowane). Na rysunku studium, na terenie rzeczonej działki oznaczono pas technologiczny od napowietrznej linii elektroenergetycznej 110kV.

Działka nr 5 zlokalizowana jest w terenie oznaczonym symbolem: (...) – tereny produkcji, składów i magazynów oraz usług; (...) – drogi klasy dojazdowej (...) i pozostałe (projektowane). Przez teren rzeczonej działki przebiega napowietrzna linia elektroenergetyczna 110kV.

Działka nr 18 zlokalizowana jest w terenie oznaczonym symbolem: (...) – tereny produkcji, składów i magazynów oraz usług; (...) – drogi klasy dojazdowej (...) i pozostałe (projektowane). Na rysunku studium, na terenie rzeczonej działki oznaczono pas technologiczny od napowietrznej linii elektroenergetycznej 110kV.

Działka nr 6 zlokalizowana jest w terenie oznaczonym symbolem: (...) – tereny produkcji, składów i magazynów oraz usług; (...) – drogi klasy dojazdowej (...) i pozostałe (projektowane). Na rysunku studium, na terenie rzeczonej działki oznaczono napowietrzną linię elektroenergetyczną 110kV wskazaną do przebudowy na linię dwutorową.

Przez teren działek ewidencyjnych:

-     nr 6, nr 5, nr 7, nr 4 przebiegają napowietrzne linie energetyczne,

-     nr 3, nr 1, nr 8 przechodzą kablowe linie energetyczne,

-     nr 4 przebiega gazociąg i wodociąg.

Dla działki nr 1 Burmistrz (…) dnia (…) r. wydał decyzję o lokalizacji inwestycji celu publicznego znak (…), dla przedsięwzięcia pn. „(…)”.

Dla działek nr 2, 3 Burmistrz (…) dnia (…) r. wydał decyzję o lokalizacji inwestycji celu publicznego znak (…), dla przedsięwzięcia pn. „(…)”.

Dla działek nr 9, 8, 10, 11, 12, 4, 13, 14, 15, 16, 19, 5, 18, 6, 7, obręb (…) Burmistrz (…) nie wydał decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Doprecyzowanie opisu sprawy

Gmina (…)nie jest właścicielem sieci, tj. gazociągu kopalnianego, napowietrznej linii elektroenergetycznej, napowietrznych linii energetycznych, kablowych linii energetycznych, gazociągu ani wodociągu. Sieci te stanowią własność przedsiębiorstw przesyłowych.

Zarówno:

-     gazociąg kopalniany zlokalizowany na działce nr 4,

-     napowietrzna linia elektroenergetyczna 110kV przebiegająca przez działkę nr 5,

-     napowietrzne linie energetyczne przebiegające przez działki nr 6, nr 5, nr 7 i nr 4,

-     kablowe linie energetyczne przechodzące przez działki nr 3, nr 1 i nr 8,

-     wodociąg przechodzący przez działkę nr 4,

są to obiekty liniowe, czyli budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994r. – Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.).

Wymienione wyżej sieci są obiektami liniowymi, czyli budowlami w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994r. – Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026r. poz. 524 ze zm.).

Wymienione wyżej obiekty liniowe budowane były w różnym czasie na przestrzeni kilkudziesięciu ostatnich lat. Gmina (…) nie posiada informacji na jakiej podstawie prawnej zostały wybudowane poszczególne obiekty. Należy domniemywać, że zostały one wybudowane na podstawie obowiązujących w danym okresie przepisów prawa budowalnego i przepisów branżowych.

Pytania

1.  Czy sprzedaż działek ewidencyjnych nr 1, nr 2 i nr 3, dla których zostały wydane decyzje o lokalizacji inwestycji celu publicznego, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

2.  Czy sprzedaż działek ewidencyjnych nr 9, 8, 10, 11, 12, 4, 13, 14, 15, 16, 19, 5, 18, 6, 7 będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

3.  Czy wejście w życie Planu Ogólnego Gminy (…), przed sprzedażą nieruchomości objętych wnioskiem spowoduje, że ich sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad 1.

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż działek ewidencyjnych nr 1, nr 2 i nr 3 nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. W myśl art. 2 pkt 33 cyt. ustawy przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Dla działek nr 1, nr 2 oraz 3 zostały wydane decyzje o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Oznacza to, że spełniają one definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

W konsekwencji, dostawa tych działek nie może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ad 2.

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż działek nr 9, 8, 10, 11, 12, 4, 13, 14, 15, 16, 19, 5, 18, 6, 7 będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Dla powyższych działek:

-     brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

-     nie wydano decyzji o warunkach zabudowy ani decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego.

W konsekwencji nie są spełnione przesłanki uznania tych gruntów za tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Ad 3.

Zdaniem Wnioskodawcy, wejście w życie Planu Ogólnego Gminy (…) nie spowoduje zmiany kwalifikacji podatkowej przedmiotowych gruntów dla celów podatku VAT.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Przepis ten nie wymienia planu ogólnego gminy jako podstawy uznania gruntu za teren budowlany. Oznacza to, że nawet jeśli Plan Ogólny Gminy określi funkcję terenu (np. strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną czy strefa gospodarcza), to nie przesądza on o uznaniu gruntu za teren budowlany w rozumieniu ustawy o VAT.

W konsekwencji działki, dla których nie wydano decyzji o warunkach zabudowy ani decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz które nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, tj. działki nr 9, 8, 10, 11, 12, 4, 13, 14, 15, 16, 19, 5, 18, 6, 7 nadal będą korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, natomiast działki objęte decyzjami o lokalizacji inwestycji celu publicznego, tj. działki nr 1, nr 2 i nr 3 będą podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku:

-     prawidłowe w zakresie podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT dostawy działek nr 1, 2 i 3, dla których zostały wydane decyzje o lokalizacji celu publicznego (pytanie oznaczone we wniosku nr 1),

-     nieprawidłowe w zakresie zwolnienia od podatku VAT dostawy działek nr 4, 5, 6, 7 i 8 (pytanie oznaczone we wniosku nr 2),

-     prawidłowe w zakresie zwolnienia od podatku VAT dostawy działek nr 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17 (pytanie oznaczone we wniosku nr 2),

-     prawidłowe w zakresie wskazania, czy wejście w życie Planu Ogólnego, przed sprzedażą ww. działek, spowoduje, że ich sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) – zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do powołanych powyżej przepisów grunty, jak również budynki/budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 6 ustawy:

Oznacza to, że organ będzie uznany za podatnika podatku od towarów i usług w dwóch przypadkach, tj. gdy wykonuje czynności inne niż te, które mieszczą się w ramach jego zadań oraz, gdy wykonuje czynności mieszczące się w ramach jego zadań, ale czyni to na podstawie umów cywilnoprawnych.

W świetle wskazanych unormowań jednostki samorządu terytorialnego na gruncie podatku od towarów i usług występować mogą w dwojakim charakterze:

-     podmiotów niebędących podatnikami, gdy realizują zadania nałożone na nich odrębnymi przepisami prawa oraz

-     podatników podatku od towarów i usług, gdy wykonują czynności na podstawie umów cywilnoprawnych.

Kryterium podziału stanowi charakter wykonywanych czynności: czynności o charakterze publicznoprawnym wyłączają te podmioty z kategorii podatników, natomiast czynności o charakterze cywilnoprawnym skutkują uznaniem tych podmiotów za podatników podatku od towarów i usług, a realizowane przez nie odpłatne dostawy towarów i świadczenie usług podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki (urzędy) czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy, itp. umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych). Tylko w tym zakresie ich czynności mają bowiem charakter działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo jednostką samorządu terytorialnego zarejestrowaną dla celów podatku od towarów i usług jako czynny podatnik podatku VAT.

Są Państwo właścicielem niezabudowanych nieruchomości gruntowych oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków jako działki: nr 9, nr 10, nr 11, nr 4, nr 14, nr 15, nr 2, nr 16, nr 19, nr 5, nr 18, nr 6, nr 7, nr 8, nr 13, nr 12, nr 1, nr 3. Przedmiotowe nieruchomości nabyli Państwo z mocy prawa nieodpłatnie od Skarbu Państwa na podstawie decyzji komunalizacyjnych. Dla przedmiotowego terenu, nie posiadają Państwo prawnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przez teren działek ewidencyjnych:

-     nr 4 przebiega gazociąg kopalniany,

-     nr 5 przebiega napowietrzna linia elektroenergetyczna 110kV,

-     nr 6, nr 5, nr 7, nr 4 przebiegają napowietrzne linie energetyczne,

-     nr 3, nr 1, nr 8 przechodzą kablowe linie energetyczne,

-     nr 4 przebiega gazociąg i wodociąg.

Nie są Państwo właścicielem sieci, tj. gazociągu kopalnianego, napowietrznej linii elektroenergetycznej, napowietrznych linii energetycznych, kablowych linii energetycznych, gazociągu ani wodociągu. Sieci te stanowią własność przedsiębiorstw przesyłowych.

Gazociąg kopalniany zlokalizowany na działce nr 4, napowietrzna linia elektroenergetyczna 110kV przebiegająca przez działkę nr 5, napowietrzne linie energetyczne przebiegające przez działki nr 6, nr 5, nr 7 i nr 4, kablowe linie energetyczne przechodzące przez działki nr 3, nr 1 i nr 8, wodociąg przechodzący przez działkę nr 4

są obiektami liniowymi, czyli budowlami w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Dla działki nr 1 została wydana decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego dla przedsięwzięcia pn. „(…)”. Dla działek nr 2, 3 została wydała decyzja dla przedsięwzięcia pn. „(…)”. Dla działek nr 9, 8, 10, 11, 12, 4, 13, 14, 15, 16, 19, 5, 18, 6, 7 nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy oraz decyzje o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Przed sprzedażą nieruchomości planowane jest uchwalenie i wejście w życie Planu Ogólnego Gminy, w którym:

-     działki nr 3, 16, 19, 2, 15, 14, 7, 13, 4, 1, 12, 9, 11, 10, 8 będą zlokalizowane w terenie oznaczonym symbolem (...), tj. strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną, obszar

uzupełnienia zabudowy,

-     działki nr 6, 18 i 5 będą zlokalizowane w terenie oznaczonym symbolem (...), tj. strefa gospodarcza.

W pierwsze kolejności Państwa wątpliwości dotyczą podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT dostawy działek nr 1, 2 i 3 oraz zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, sprzedaży działek nr nr 9, 8, 10, 11, 12, 4, 13, 14, 15, 16, 19, 5, 18, 6, 7.

W świetle powołanych przepisów stwierdzić należy, że dla planowanej transakcji sprzedaży ww. działek będą Państwo działali w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Wynika to z faktu, że planowana sprzedaż przedmiotowych działek nastąpi w zakresie wykonywanych przez Państwa czynności cywilnoprawnych, a ich zbycie będzie dokonywane poza Państwa zadaniami własnymi.

W konsekwencji, sprzedaż ww. działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zaznaczyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem według właściwej stawki.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 538 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Zgodnie z art. 50 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Zauważyć należy, że analiza ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

Należy wskazać, że zgodnie z art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.):

Natomiast stosownie do art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane:

Z powyższych przepisów wynika, że gazociąg, wodociąg, linie elektroenergetyczne, linie kablowe stanowią budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

Stosownie do art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwanego dalej: „Kodeksem cywilnym”:

Jak stanowi art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:

Według art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 48 Kodeksu cywilnego:

Rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Na podstawie art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jeśli więc znajdujące się na działce części infrastruktury wodociągowej, kanalizacyjnej, ciepłowniczej, gazowej i elektrycznej są przyłączone do przedsiębiorstw świadczących usługi wodociągowe, kanalizacyjnej oraz elektroenergetyczne, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw.

Pojęcie „dostawa towarów” w ustawie o podatku od towarów i usług nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności. Zatem, nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu ustawy z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego. Właściwa interpretacja pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” uwzględnia, że dotyczy ono czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”.

Powyższe tezy znajdują potwierdzenie zarówno w orzecznictwie krajowym (wyrok NSA z 10 października 2013 r., sygn. akt I FSK 310/12), jak również w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (orzeczenie z 8 lutego 1990 r. w sprawie C-320/88 Staatssecretaris van Financiën przeciwko Shipping and Forwarding Enterprise Safe). W orzeczeniu tym TSUE stwierdził, że:

Jednak jednocześnie Trybunał zastrzegł, że:

Gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiona jest budowla, która nie stanowi własności zbywcy, to w świetle prawa cywilnego ten obiekt budowlany stanowi część składową nieruchomości. Natomiast w świetle ustawy nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt (jako grunt zabudowany).

Z wniosku wynika, że przez działki:

-     nr 4 przebiega gazociąg kopalniany,

-     nr 5 przebiega napowietrzna linia elektroenergetyczna 110kV,

-     nr 6, nr 5, nr 7, nr 4 przebiegają napowietrzne linie energetyczne,

-     nr 3, nr 1, nr 8 przechodzą kablowe linie energetyczne,

-     nr 4 przebiega gazociąg i wodociąg.

Przedmiotowy gazociąg kopalniany, napowietrzana linia elektroenergetyczna, napowietrzne linie energetyczne, kablowe linie energetyczne, gazociąg i wodociąg są własnością przedsiębiorstw przesyłowych. Jak Państwo wskazali ww. sieci stanowią budowle w rozumieniu przepisów prawa budowlanego.

Wobec tego, skoro znajdujące się na działkach nr 4, 5, 6, 7, 3, 1, 8 budowle są własnością przedsiębiorstw przesyłowych, to nie sposób przyjąć, że dokonają Państwo dostawy gruntu wraz ze znajdującymi się na ww. działkach naniesieniami. To ww. podmioty trzecie (przedsiębiorstwa przesyłowe), a nie Państwo jako zbywający, znajdują się w faktycznym posiadaniu ww. naniesień i korzystają z nich jako właściciel.

Tak więc, w przypadku dostawy działek nr 4, 5, 6, 7, 3, 1, 8, przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, którego jednak nie można uznać za grunt niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, bowiem na ww. działkach posadowione są: gazociąg kopalniany, napowietrzna linia elektroenergetyczna, napowietrzne linie elektryczne, kablowe linie energetyczne, gazociąg i wodociąg, stanowiące budowle.

Zatem, dostawa działek nr 4, 5, 6, 7, 3, 1, 8 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ przepis ten stosuje się tylko do dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, a w przedstawionej sytuacji działki te są już zabudowane.

Powyższy pogląd znajduje swoje potwierdzenie np. w wyroku NSA z 5 lutego 2019 r., sygn. akt I FSK 44/17, w którym Sąd wskazał:

Z wniosku wynika także, że dla działek nr 1, 2, 3 zostały wydane decyzje o lokalizacji celu publicznego.

Ww. działki nie znajdują się na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jednak wydano dla nich decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, która dotyczy budowy linii kablowych wraz z kanalizacją teletechniczną i światłowodem dla zasilania sieci trakcyjnej linii kolejowej (działka nr 1) oraz przebudowy istniejącej linii napowietrznej na linię kablową ziemną (działki nr 2 i 3).

Biorąc pod uwagę powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że skoro dla działek nr 1, 2, 3 zostały wydane decyzje o ustaleniu lokalizacji celu publicznego, które umożliwiają ich zabudowanie, to działki te spełniają definicję terenu budowlanego określoną w art. 2 pkt 33 ustawy. W konsekwencji ich dostawa nie będzie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować czy zaistnieją przesłanki dające prawo do zastosowania zwolnienia wynikającego z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-     towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-     przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia od podatku VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył podatku VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru podatek VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Oznacza to, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Przenosząc powyższą analizę na grunt niniejszej sprawy należy stwierdzić, że – jak wynika z opisu sprawy nieruchomość – działki nr 4, 5, 6, 7, 3, 1, 8 i 2 zostały nabyte przez Państwa w drodze komunalizacji, czyli w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, nie można zgodzić się z Państwa stwierdzeniem, że nie przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nie można bowiem uznać, że nie przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. działek lub że takie prawo Państwu nie przysługiwało, skoro przy nabyciu nieruchomości nie wystąpił podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu. Oznacza to, że dla dostawy ww. działek nie zostały spełnione również warunki do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie został spełniony jeden z warunków, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że zbycie przez Państwa działek nr 4, 5, 6, 7, 3, 1, 8 i 2 będzie stanowiło czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy. Zatem, sprzedaż ww. działek będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Natomiast, dostawa działek niezbudowanych nr 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 19, 18, dla których nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano dla nich decyzji o warunkach zabudowy, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Podsumowując, stwierdzić należy, że dla planowanej transakcji sprzedaży przedmiotowych działek będą Państwo działali w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy i sprzedaż ta będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Sprzedaż przez Państwa działek ewidencyjnych nr 1, 2 i 3, dla których zostały wydane decyzje o lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz działek ewidencyjnych nr 4, 5, 6, 7 i 8, na których znajdują się budowle, nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy. Natomiast, dostawa działek ewidencyjnych nr 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 19, 18 będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe. Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 w części dotyczącej zwolnienia od podatku VAT dostawy działek nr 4, 5, 6, 7 i 8 jest nieprawidłowe, natomiast w części dotyczącej zwolnienia od podatku VAT dostawy działek nr 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą także wskazania, czy wejście w życie Planu Ogólnego Gminy (…), przed sprzedażą nieruchomości objętych wnioskiem spowoduje, że ich sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Z wniosku wynika również, że przed sprzedażą nieruchomości planowane jest uchwalenie i wejście w życie Planu Ogólnego Gminy (…), w którym:

-     działki nr 3, 16, 19, 2, 15, 14, 7, 13, 4, 1, 12, 9, 11, 10, 8 będą zlokalizowane w terenie oznaczonym symbolem 84SW 500UZ, tj. strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną, obszar

uzupełnienia zabudowy,

-     działki nr 6, 18 i 5 będą zlokalizowane w terenie oznaczonym symbolem 8SP, tj. strefa gospodarcza.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w brzmieniu wprowadzonym ustawą z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw:

Z powyższego wynika, że Plan Ogólny jest – obok m.in. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – jednym z aktów prawa miejscowego.

Mimo nowelizacji, w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nadal funkcjonują narzędzia takie jak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, do których odwołuje się ustawa o podatku VAT.

Tym samym, postanowienia Planu Ogólnego pozostają bez wpływu na uznanie danego gruntu za teren budowalny w myśl art. 2 pkt 33 ustawy, gdyż przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zatem, wejście w życie Planu Ogólnego nie spowoduje, iż dostawa działek nr 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 19, 18 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Podsumowując, stwierdzić należy, że wejście w życie Planu Ogólnego, przed sprzedażą nieruchomości (tj. działek nr 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 19, 18), nie spowoduje, że ich sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT, o ile nie zostaną objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i nie zostaną wydane dla tych działek decyzje o warunkach zabudowy lub decyzje o lokalizacji celu publicznego.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.