0112-KDIL1-2.4012.167.2026.2.DM

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 kwietnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 15 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, w zakresie zwolnienia od podatku świadczonej przez Panią na rzecz wspólnot mieszkaniowych usługi zarządzania nieruchomościami.

Uzupełniła go Pani pismem z 15 czerwca 2026 r. (wpływ 18 czerwca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Prowadzi Pani z współmałżonkiem dwie działalności gospodarcze.

Pani – Biuro Rachunkowe (…).

Działalność Pani współmałżonka – Zarządzanie Nieruchomościami (…).

Od roku 2021 świadczy Pani wraz z współmałżonkiem w charakterze współwykonawcy usługę zarządzania nieruchomościami wspólnymi, wspólnot mieszkaniowych o charakterze mieszkalnym.

Usługa świadczona przez Panią dotyczy wyłącznie wspólnot mieszkaniowych o charakterze mieszkalnym.

Zawarła Pani ze wspólnotami mieszkaniowymi umowy o poniższych zapisach i zakresach czynności.

Opis § 1.

Zarządzanie Nieruchomościami (…).

Biuro Rachunkowe (…), zwanymi dalej „Współwykonawcami”.

1.  Wspólnota powierza, a Współwykonawcy przejmują obowiązki zarządzania nieruchomością wspólną wspólnoty mieszkaniowej.

2.  Realizacja usługi zarządzania nieruchomością wspólną na zlecenie Wspólnoty, będzie wykonywana przez wyżej wymienionych Współwykonawców, w zakresie określonym w § 2. niniejszej umowy.

3.  Strony potwierdzają, że wobec Wspólnoty świadczona będzie przez Współwykonawców, jedna usługa zarządzania nieruchomością wspólną.

4.  Współwykonawcy działają wobec Wspólnoty łącznie oraz w jej imieniu i na jej rzecz, w zakresie wynikającym z przedmiotowej umowy.

§ 1.    Wspólnota zleca, Współwykonawcom do wykonania następujące czynności:

1.1  prowadzenie usług księgowych i ewidencji finansowej Wspólnoty zgodnie z obowiązującymi przepisami,

1.2  prowadzenie wykazu lokali, właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej,

1.3  prowadzenie ewidencji liczby osób zamieszkujących lub stale przebywających w lokalach,

1.4  zapewnianie obsługi ekonomiczno-finansowej poprzez naliczanie opłat dla właścicieli lokali na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, fundusz remontowy i media,

1.5  rozliczanie kosztów dostawy mediów indywidualnych do lokali (centralne ogrzewanie, podgrzanie wody, zimna woda i ścieki),

1.6  przygotowywanie projektów planu gospodarczego (w formie planu rzeczowo-finansowego) i korekt tego planu, w tym planu wpływów na fundusz remontowy Wspólnoty i wydatków z tego funduszu,

1.7  przygotowywanie rozliczeń z realizacji planu gospodarczego, w tym rozliczeń funduszu remontowego,

1.8  przygotowywanie dla Członków Wspólnoty rocznego sprawozdania finansowego najpóźniej na 7 dni przed terminem zebrania sprawozdawczego,

1.9  dokonywanie i nadzór nad terminowym dokonywaniem płatności Wspólnot i przesyłaniem dokumentów finansowych,

1.10         przygotowanie wniosków dla właścicieli starających się o przyznanie dodatku mieszkaniowego,

1.11         zwoływanie oraz przygotowywanie i obsługa zebrań właścicieli lokali, zgodnie z wymogami ustawy o własności lokali,

1.12         przygotowywanie rozliczeń z realizacji planu gospodarczego, w tym rozliczeń funduszu remontowego,

1.13         analiza należnych od właścicieli opłat na pokrycie kosztów zarządzania nieruchomością wspólną,

1.14         sporządzanie koniecznych deklaracji podatkowych,

1.15         pełna dyspozycyjność w udzielaniu mieszkańcom informacji o aktualnych ich saldach,

1.16         bieżąca aktualizacja kont indywidualnych właścicieli lokali na portalu E-kartoteka,

1.17         przekazywanie Zarządom Wspólnot mieszkaniowych pełnej-rocznej dokumentacji finansowo-księgowej, zgodnie z wymogami przepisów,

1.18         sporządzanie zaświadczeń lub poświadczenie wystąpień właścicieli o przyznanie dodatku mieszkaniowego lub pomocy społecznej,

1.19         prowadzenie książki obiektu budowlanego oraz dokumentacji technicznej nieruchomości wspólnej wymaganej przez przepisy Prawa budowlanego,

1.20         zlecanie kontroli technicznych i okresowych przeglądów nieruchomości i urządzeń stanowiących jej wyposażenie techniczne zgodnie z wymaganiami Prawa budowlanego,

1.21         zapewnienie utrzymania w porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku służących do wspólnego użytku właścicieli lokali, terenu nieruchomości określonego w § 2 umowy, chodnika przed nieruchomością i innych terenów, jeżeli obowiązek taki wynika z zawartych umów bądź z postanowień ustaw,

1.22         zapewnienie dla nieruchomości dostaw energii elektrycznej, wody, odprowadzania ścieków i wywozu śmieci poprzez zawarcie stosownych umów,

1.23         nadzór nad zapewnieniem bieżącej konserwacji i bieżących napraw nieruchomości wspólnej, a w szczególności napraw budynku i jego pomieszczeń wspólnych oraz urządzeń technicznych umożliwiających właścicielom lokali korzystanie z oświetlenia, ogrzewania lokalu, ciepłej i zimnej wody, i innych urządzeń należących do wyposażenia nieruchomości wspólnej,

1.24         zlecanie usuwania awarii i ich skutków na nieruchomości wspólnej,

1.25         pozasądowa windykacja należności właścicieli lokali z tytułu opłat na pokrycie kosztów zarządzania nieruchomością wspólną,

1.26         przygotowanie dla członków Wspólnoty wszystkich koniecznych projektów uchwał, zawiadomień o zebraniach właścicieli lokali,

1.27         opracowanie zdolności kredytowej wspólnoty, dla planowanych remontów oraz pozyskanie na ten cel kredytu inwestycyjnego,

1.28         zapewnienie konsultacji dotyczących przepisów ustawy o własności lokali oraz innych przepisów,

1.29         wykonywania innych zlecanych przez Wspólnotę, czynności administracyjnych,

1.30         archiwizacja i pełen dostęp do dokumentów wspólnoty.

Z tytułu zawartych umów zarządzania nieruchomościami wspólnymi o powyższym zakresie stosuje Pani w umowach poniższy sposób wynagradzania:

1.  Z tytułu pełnienia powierzonych niniejszą umową obowiązków, Współwykonawcom przysługuje wynagrodzenie w wysokości w równych proporcjach po 50% poprzez wystawienie faktury przez każdego z Współwykonawców w zakresie części jego wynagrodzenia.

2.  Łączne wynagrodzenie Współwykonawców, stanowi składnik kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, znajdujący swoje odzwierciedlenie w uchwalanym corocznie Planie Gospodarczym.

3.  Strony zgodnie potwierdzają, że podział ten ma wyłącznie charakter techniczny, wynikający z odrębności gospodarczych Współwykonawców i nie oznacza świadczenia odrębnych usług wobec Wspólnoty.

4.  W czasie trwania umowy wynagrodzenia te będą podlegały podwyższeniu o procentowy wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszany przez Prezesa GUS-u na każdy dzień nowego roku za rok poprzedni.

Dla relacji między Pani i Pani męża podmiotami gospodarczymi, zawarła Pani i Pani mąż między sobą umowę o poniższym charakterze:

Umowa o współpracy przy wykonywaniu usług współzarządzania nieruchomościami wspólnymi wspólnot mieszkaniowych pomiędzy:

Zarządzanie Nieruchomościami (…), oraz Biuro Rachunkowe (…), zwanymi dalej „Stronami”.

1.  Strony zawierają niniejszą umowę w związku z wykonywaniem wyłącznie usług zarządzania nieruchomościami wspólnymi na rzecz Wspólnot Mieszkaniowych.

2.  Strony zobowiązują się do współpracy przy realizacji jednej, kompleksowej usługi, dla każdej z zarządzanych nieruchomości wspólnej wspólnoty mieszkaniowej.

3.  Strony potwierdzają, że wobec każdej ze Wspólnot, występują jako współwykonawcy jednej usługi, a niniejsza umowa reguluje wyłącznie ich wewnętrzne relacje organizacyjne i finansowe.

4.  Strony zobowiązują się do takiego sposobu wykonywania czynności i dokumentowania ich, aby zachować charakter świadczenia, jako jednej usługi kompleksowej.

Doprecyzowanie opisu stanu faktycznego z 18 czerwca 2026 r. (wpływ 18 czerwca 2026 r.)

1.  Nie jest Pani zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

2.  Czy świadczy Pani na zlecenie wspólnot wszystkie powyżej wymienione czynności (1.1-1.30), czy wyłącznie wybrane? Proszę o jednoznaczne wskazanie, które/jakie czynności Pani świadczy/wykonuje/jest Pani zobowiązana wykonywać na zlecenie wspólnot, jaki jest zakres czynności jakie Pani wykonuje na zlecenie Wspólnot? Proszę wyjaśnić.

Pani odpowiedź:

Samodzielnie wykonuje Pani poniższe czynności związane z prowadzeniem ewidencji pozaksięgowej i rozliczeń wspólnoty mieszkaniowej i organizacji zebrań, jako element usługi zarządzania nieruchomością:

1.1  prowadzenie usług księgowych i ewidencji finansowej Wspólnoty zgodnie z obowiązującymi przepisami,

1.2  prowadzenie wykazu lokali, właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej,

1.3  prowadzenie ewidencji liczby osób zamieszkujących lub stale przebywających w lokalach,

1.4  zapewnianie obsługi ekonomiczno-finansowej poprzez naliczanie opłat dla właścicieli lokali na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, fundusz remontowy i media,

1.5  rozliczanie kosztów dostawy mediów indywidualnych do lokali (centralne ogrzewanie, podgrzanie wody, zimna woda i ścieki),

1.6  przygotowywanie projektów planu gospodarczego (w formie planu rzeczowo-finansowego) i korekt tego planu, w tym planu wpływów na fundusz remontowy Wspólnoty i wydatków z tego funduszu,

1.7  przygotowywanie rozliczeń z realizacji planu gospodarczego, w tym rozliczeń funduszu remontowego,

1.8  przygotowywanie dla Członków Wspólnoty rocznego sprawozdania finansowego najpóźniej na 7 dni przed terminem zebrania sprawozdawczego,

1.9  dokonywanie i nadzór nad terminowym dokonywaniem płatności Wspólnot i przesyłaniem dokumentów finansowych,

1.10         przygotowanie wniosków dla właścicieli starających się o przyznanie dodatku mieszkaniowego,

1.12         przygotowywanie rozliczeń z realizacji planu gospodarczego, w tym rozliczeń funduszu remontowego,

1.13         analiza należnych od właścicieli opłat na pokrycie kosztów zarządzania nieruchomością wspólną,

1.15         pełna dyspozycyjność w udzielaniu mieszkańcom informacji o aktualnych ich saldach,

1.16         bieżąca aktualizacja kont indywidualnych właścicieli lokali na portalu E-kartoteka,

1.17         przekazywanie Zarządom Wspólnot mieszkaniowych pełnej – rocznej dokumentacji finansowo-księgowej, zgodnie z wymogami przepisów,

1.18         sporządzanie zaświadczeń lub poświadczenie wystąpień właścicieli o przyznanie dodatku mieszkaniowego lub pomocy społecznej,

1.25         pozasądowa windykacja należności właścicieli lokali z tytułu opłat na pokrycie kosztów zarządzania nieruchomością wspólną,

1.26         przygotowanie dla członków Wspólnoty wszystkich koniecznych projektów uchwał, zawiadomień o zebraniach właścicieli lokali,

1.30         archiwizacja i pełen dostęp do dokumentów wspólnoty.

3.  Proszę podać pełny (7-cyfrowy) symbol Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) z roku 2015 dla świadczonej/świadczonych przez Panią usługi/usług na zlecenie wspólnot – zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. z 2025 r. poz. 1829), zwanym dalej rozporządzeniem?

Pani odpowiedź:

PKWiU 68.32.11.0 – Usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczone na zlecenie, z wyłączeniem nieruchomości będących we współwłasności. Wskazana klasyfikacja wynika z faktu, że przedmiotem umów zawieranych ze wspólnotami mieszkaniowymi jest kompleksowa usługa zarządzania nieruchomością wspólną. Czynności związane z prowadzeniem ewidencji finansowej, rozliczeniami mediów, przygotowywaniem sprawozdań, organizacją zebrań, jako element usługi zarządzania nieruchomością wspólną.

4.  Czy usługi świadczone przez Panią na zlecenie wspólnot mieszkaniowych dotyczą wyłącznie nieruchomości mieszkalnych, czy też innych nieruchomości (jakich)? Proszę wyjaśnić.

Pani odpowiedź:

Świadczy Pani usługi wykonywane wyłącznie dla nieruchomości mieszkalnych na zlecenie wspólnot mieszkaniowych.

5.  Czy zawarła/zawiera Pani ze wspólnotami mieszkaniowymi jedną umowę zlecenie na wykonywane przez Panią usługi/usług na zlecenie, czy też odrębne umowy na każde lub niektóre z poszczególnych świadczeń/czynności/usługi opisanych w pkt 1.1-1.30 wniosku? Jeśli zawierane są odrębne umowy, należy wskazać na które świadczenia/czynności/usługi? Proszę wyjaśnić.

Pani odpowiedź:

Zawarła Pani z poszczególnymi wspólnotami mieszkaniowymi jedną umowę obejmującą realizację całego zakresu czynności, realizując w niej, jako współwykonawca wykonywanych przez Panią na rzecz danej wspólnoty, wymienione czynności. Nie zawiera Pani odrębnych umów dotyczących poszczególnych czynności wskazanych w pkt 1.1-1.30.

6.  Z uwagi na zapis, cyt.: „1.29 wykonywania innych zlecanych przez Wspólnotę, czynności administracyjnych”.

Proszę o wskazanie, czy w ramach umowy zawartej ze wspólnotami mieszkaniowymi dokonuje Pani:

·      wyceny nieruchomości,

·      wykonuje czynności związane z utrzymaniem porządku w budynkach, włączając sprzątanie wnętrz,

·      dokonuje konserwacji i drobnych napraw,

·      usuwa śmieci oraz

·      świadczy usługi ochrony sklasyfikowane w PKWiU pod symbolem: 81.10.10.0?

Proszę wyjaśnić.

Pani odpowiedź:

Nie wykonuje Pani żadnej z wymienionych w pytaniu czynności, tj.:

·      wyceny nieruchomości,

·      związanych z utrzymaniem porządku w budynkach, włączając sprzątanie wnętrz,

·      konserwacji i drobnych napraw,

·      usuwania śmieci,

·      nie świadczy Pani usługi ochrony sklasyfikowane w PKWiU pod symbolem: 81.10.10.0.

7.  Co jest głównym (zasadniczym) celem usług świadczonych przez Panią na zlecenie wspólnot mieszkaniowych?

Pani odpowiedź:

Głównym celem świadczonych przez Panią usług jest zapewnienie prawidłowej obsługi administracyjno-finansowej wspólnot mieszkaniowych w ramach realizacji usługi zarządzania nieruchomością wspólną, umożliwiającej prawidłowe funkcjonowanie wspólnoty oraz wykonywanie obowiązków wynikających z ustawy o własności lokali.

8.  Jak dokumentuje Pani wykonanie czynności na rzecz wspólnot mieszkaniowych, czy wystawia Pani faktury czy też inny dokument, jaki? Proszę wyjaśnić.

Pani odpowiedź:

Wykonanie usługi dokumentuje Pani poprzez wystawianie comiesięcznych faktur na rzecz wspólnot mieszkaniowych.

Nie sporządza Pani odrębnych protokołów wykonania poszczególnych czynności ani innych dokumentów potwierdzających wykonanie usługi, ponieważ obowiązek taki nie wynika z zawartych umów. Wykonywane przez Panią czynności realizowane są na bieżąco w ramach stałej obsługi wspólnot mieszkaniowych wynikającej z umowy. Zakres wykonywanych czynności może zostać zweryfikowany na podstawie dokumentacji wspólnot mieszkaniowych, danych zgromadzonych w systemie (…), prowadzonej ewidencji finansowej i rozliczeniowej oraz danych archiwalnych systemu informatycznego (…), który rejestruje historię wykonywanych operacji przez Panią, jako jego użytkownika.

9.  Czy zawsze otrzymuje Pani jedno wynagrodzenie, które obejmuje wszystkie czynności opisane w pkt 1.1-1.30 wniosku, czy też otrzymuje Pani odrębne wynagrodzenie za poszczególne świadczenia/czynności/usługi wymienione w pkt 1.1-1.30 wniosku?

Pani odpowiedź:

Otrzymuje Pani jedno wynagrodzenie za świadczoną usługę wykonywaną na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Wynagrodzenie za usługę zostało określone jako jedna stawka za 1 m² powierzchni użytkowej lokali lub wyrażone w jednej kwocie i stanowi wynagrodzenie za realizację całego zakresu obowiązków wynikających z umowy zarządzania nieruchomością wspólną. Wspólnota mieszkaniowa nie ustala odrębnego wynagrodzenia za poszczególne czynności wykonywane w ramach realizowanej usługi. Wykonuje Pani usługę jako współwykonawca na podstawie jednej umowy zarządzania nieruchomością wspólną i otrzymuje 50%, wynagrodzenia należnego z tytułu realizacji usługi zarządzania i wystawia Pani fakturę wyłącznie na tę część wynagrodzenia. Podział wynagrodzenia nie jest związany z wyodrębnieniem poszczególnych czynności jako samodzielnych usług.

10.  Proszę wyjaśnić, czy na wystawionych na rzecz wspólnot mieszkaniowych fakturach/dokumentach widnieje jedna pozycja (jaka?), czy też wyszczególnione są poszczególne świadczenia wymienione w pkt 1.1-1.30 wniosku? Proszę wyjaśnić.

Pani odpowiedź:

Na wystawianych fakturach widnieje jedna pozycja, określana jako „Obsługa rachunkowo-księgowa”. Pozycja ta nie oznacza świadczenia odrębnej usługi księgowej, lecz stanowi uogólnioną nazwę stosowaną dla części wynagrodzenia należnej Pani jako współwykonawcy usługi zarządzania nieruchomością wspólną. Faktura dokumentuje Pani udział w realizacji kompleksowej usługi zarządzania nieruchomością wspólną wykonywanej na podstawie zawartej umowy. Wspólnota mieszkaniowa nie nabywa od Pani poszczególnych czynności odrębnie ani nie ustala odrębnego wynagrodzenia za poszczególne czynności wykonywane w ramach realizacji tej usługi.

11.  W jaki sposób jest ustalane/kalkulowane to wynagrodzenie (cena) za świadczone przez Panią świadczenia/czynności/usługi? Proszę wyjaśnić.

Pani odpowiedź:

Wynagrodzenie ustalane jest jako stawka za 1 m² powierzchni użytkowej nieruchomości lub jako jedna miesięczna kwota wynikająca z umowy. Jako współwykonawca otrzymuje Pani określoną część wynagrodzenia należnego za realizację usługi zarządzania nieruchomością wspólną. Wynagrodzenie, podlega corocznemu podwyższeniu o procentowy wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszany przez Prezesa GUS-u oraz stanowi składnik kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, znajdujący swoje odzwierciedlenie w uchwalanym corocznie Planie Gospodarczym wspólnot mieszkaniowych.

12.  Czy czynności opisane w pkt 1.1-1.30 wykonywane na rzecz wspólnot mieszkaniowych, które świadczy Pani na zlecenie wykonuje Pani w ramach własnej bazy pracowniczej i sprzętowej, czy też zleca Pani ich wykonanie odrębnym podmiotom/odrębnemu podmiotowi? Proszę wyjaśnić.

Pani odpowiedź:

Czynności opisane w pkt 1.1-1.30 wykonuje Pani w ramach własnej bazy pracowniczej i sprzętowej. Nie zleca Pani ich wykonania odrębnym podmiotom lub odrębnemu podmiotowi.

13.  Czy którąś z usług wchodzących w skład świadczenia realizowanego przez Panią na rzecz wspólnot mieszkaniowych, uznaje Pani za czynność dominującą (należy wskazać jakie okoliczności przesądzają o tym, że dana czynność realizowanego świadczenia ma charakter dominujący) – jeśli tak, należy wskazać którą konkretnie czynność uznaje Pani za czynność dominującą, a które czynności za czynności pomocnicze względem czynności dominującej?

Pani odpowiedź:

Nie jest możliwe wyodrębnienie spośród wskazanych czynności jednej czynności dominującej wykonywanej samodzielnie na rzecz wspólnot mieszkaniowych. Wspólnoty mieszkaniowe nie nabywają od Pani poszczególnych czynności odrębnie. Zakres wykonywanych przez Panią czynności obejmuje w szczególności prowadzenie ewidencji finansowej wspólnoty, ewidencji właścicieli lokali, naliczanie opłat, rozliczanie kosztów mediów, sporządzanie rozliczeń i sprawozdań, obsługę płatności, prowadzenie dokumentacji wspólnoty, przygotowywanie projektów uchwał, organizację zebrań oraz inne czynności niezbędne do bieżącej obsługi wspólnoty mieszkaniowej. Wszystkie wskazane czynności są ze sobą funkcjonalnie powiązane i służą realizacji jednego celu gospodarczego, jakim jest prawidłowe wykonywanie usługi zarządzania nieruchomością wspólną. Poszczególne czynności nie stanowią celu samego w sobie dla wspólnot mieszkaniowych, lecz są wykonywane wyłącznie w celu zapewnienia prawidłowego funkcjonowania nieruchomości wspólnej, jako całości oraz realizacji obowiązków Pani jako współwykonawcy umowy. W związku z powyższym nie wyodrębnia Pani czynności dominującej ani czynności pomocniczych względem takiej czynności, ponieważ opisane działania stanowią elementy jednej kompleksowej usługi zarządzania nieruchomością wspólną.

14.  Czy między usługami wchodzącymi w skład świadczenia realizowanego przez Panią na rzecz wspólnot mieszkaniowych istnieje zależność powodująca, że czynności te nie mogą być świadczone odrębnie, jeśli tak należy wskazać na czym konkretnie polega zależność między czynnościami wchodzącymi w skład świadczenia realizowanego przez Panią na rzecz wspólnot mieszkaniowych, która powoduje, że czynności te nie mogą być świadczone odrębnie?

Pani odpowiedź:

Pomiędzy czynnościami wykonywanymi przez Panią istnieje ścisła zależność funkcjonalna powodująca, że czynności te stanowią elementy jednego procesu obsługi i zarządzania nieruchomością wspólną i nie są wykonywane jako odrębne, niezależne świadczenia.

Pokazuje to np. poniższy ciąg logiczny zależności funkcjonalnej wymienionych czynności:

·      prowadzenie ewidencji właścicieli i lokali – umożliwia prawidłowe naliczanie opłat,

·      naliczanie opłat – stanowi podstawę rozrachunków i ewidencji finansowej,

·      ewidencja finansowa – umożliwia rozliczenie kosztów zarządu i mediów,

·      rozliczenia – stanowią podstawę ustalenia sald właścicieli,

·      salda — są podstawą działań windykacyjnych,

·      wszystkie dane ewidencyjne i finansowe — są niezbędne do sporządzenia rocznych rozliczeń i sprawozdania finansowego wspólnoty.

Czyli prowadzenie wykazu lokali, właścicieli lokali oraz przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej, a także ewidencji liczby osób zamieszkujących lokale, stanowi podstawę do prawidłowego naliczania opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, funduszu remontowego oraz kosztów mediów. Naliczone opłaty są ujmowane w ewidencji finansowej wspólnoty i stanowią podstawę prowadzenia rozrachunków z właścicielami lokali, bieżącego monitorowania wpłat, ustalania sald oraz podejmowania działań windykacyjnych w przypadku wystąpienia zaległości. Dane wynikające z prowadzonej ewidencji finansowej oraz rozliczeń są następnie wykorzystywane do sporządzania rozliczeń kosztów zarządu nieruchomością wspólną, rozliczeń funduszu remontowego, rozliczeń mediów oraz rocznego sprawozdania finansowego wspólnoty. Poszczególne czynności są wzajemnie powiązane i stanowią kolejne etapy jednego procesu. Brak wykonania którejkolwiek z nich uniemożliwiałby prawidłowe wykonanie pozostałych czynności oraz sporządzenie wymaganych przepisami rozliczeń i sprawozdań finansowych wspólnoty mieszkaniowej. W konsekwencji czynności te są od siebie zależne i wykonywane łącznie w ramach realizacji jednej usługi świadczonej na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.

Dodatkowo o ścisłym powiązaniu wykonywanych czynności świadczy sposób ustalania wynagrodzenia.

Wspólnota mieszkaniowa nie ustala odrębnego wynagrodzenia za poszczególne czynności wykonywane przez Panią. Wynagrodzenie za usługę zostało określone jako jedna stawka za 1 m² powierzchni użytkowej lokali, lub wyrażone w jednej kwocie i stanowi wynagrodzenie za realizację całego zakresu obowiązków wynikających z umowy zarządzania nieruchomością wspólną, gdzie jako współwykonawca usługi zarządzania, otrzymuje 50% wynagrodzenia wynikającego z umowy. Brak odrębnej wyceny poszczególnych czynności oraz sposób kalkulacji wynagrodzenia potwierdzają, że wykonywane czynności stanowią elementy jednej usługi realizowanej na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.

Pytania

Czy usługi, które wykonuje Pani na rzecz wspólnot mieszkaniowych, korzystają ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

1.  Zgodnie z zapisami umów i stanem faktycznym, prowadząc swoją działalność świadczy Pani usługi w zarządzaniu nieruchomością wspólną na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowych. Jako współwykonawca umów, uczestniczy Pani w realizacji jednej, kompleksowej usługi zarządzania nieruchomością wspólną o charakterze mieszkalnym. Usługa ta stanowi jedno świadczenie kompleksowe, wykonywane przez Panią i Pani męża jako współwykonawców.

2.  Czynności realizowane przez Panią i Pani męża, nie mają dla Wspólnoty – samodzielnej wartości gospodarczej i są nierozerwalnie związane z wykonaniem jednej usługi zarządzania nieruchomością.

3.  Zawarta umowa pomiędzy Panią i Pani mężem i podmiotami ma na celu dokonywanie między sobą podziału uczynności organizacyjnych i reguluje wyłącznie Pani i Pani męża wewnętrzne relacje organizacyjne i finansowe, co nie wpływa na charakter świadczonej usługi jako jednej całości. Podział wynagrodzenia, miedzy Panią i Pani mężem, czyli Współwykonawców tej umowy, ma wyłącznie charakter techniczny – wynikający z Pani i Pani męża odrębności gospodarczych i nie stanowi świadczenia oddzielnych usług wobec Wspólnot mieszkaniowych. W związku z powyższym uważa Pani, że świadczone przez Panią usługi jako współwykonawcy: Biuro Rachunkowe (…) na zlecenie Wspólnot mieszkaniowych opisaną w przedmiotowym wniosku – stanowią usługę podlegającą zwolnieniu od podatku VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 8 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Z powołanych przepisów wynika, że przez świadczenie usług należy rozumieć każde zachowanie niebędące dostawą towarów i świadczone na rzecz innego podmiotu. Powołane przepisy wskazują, że pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres, gdyż nie obejmuje wyłącznie działań podatnika, lecz również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności lub do tolerowania czynności bądź sytuacji. Pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do „grona” usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w rozumieniu art. 7 ustawy.

Zatem każde świadczenie niebędące dostawą towarów polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu czyjegoś zachowania stanowi, co do zasady, usługę w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Niemniej muszą być przy tym spełnione następujące warunki:

·      w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (wierzyciel/nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,

·      świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Z kolei zgodnie z art. 5a ustawy:

Dla prawidłowego określenia wysokości stawki podatku od towarów i usług od czynności, których przedmiotem są poszczególne towary i usługi, ustawodawca odsyła częstokroć do klasyfikacji statystycznych wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, powołując w przepisach dotyczących obniżonych stawek podatku, zwolnień od podatku oraz w załącznikach do ustawy symbole PKWiU.

Wskazać należy, że w myśl § 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1829):

Jednocześnie zwrócić należy uwagę, że to podatnik jest zobowiązany do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z prawidłowym zdefiniowaniem i zaklasyfikowaniem wykonywanych czynności.

Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do ustawy, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Stosownie do § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 832 ze zm.), zwanego dalej rozporządzeniem:

Należy przy tym zaznaczyć, że zgodnie z art. 2 pkt 30 ustawy:

Umieszczenie tego dopisku przy konkretnym symbolu statystycznym ma na celu zawężenie stosowania zwolnienia, obniżonej stawki podatku lub wyłączenia tylko do towarów lub usług należących do wymienionego grupowania statystycznego, spełniających określone warunki sprecyzowane przez ustawodawcę w rubryce – nazwa towaru lub usługi. Wynikająca z konkretnego załącznika stawka VAT, zwolnienie, bądź wyłączenie, dotyczy wyłącznie danego towaru lub danej usługi z danego grupowania – konkretnego towaru lub konkretnej usługi wymienionej obok symbolu PKWiU.

Z § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia jednoznacznie wynika, że elementem warunkującym prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług dla czynności zarządzania nieruchomościami, jest charakter oraz przeznaczenie nieruchomości, w odniesieniu do której usługa ta jest świadczona.

Wobec tego należy wskazać, że zwolnieniem od podatku od towarów i usług objęte są jedynie te usługi zarządzania nieruchomościami, które mieszczą się w grupowaniach PKWiU wymienionych w przywołanym wyżej przepisie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, oraz dotyczą nieruchomości mieszkalnych i są świadczone na zlecenie, a jednocześnie nie są usługami w zakresie wyceny nieruchomości mieszkalnych.

W związku z tym, zastosowanie zwolnienia od podatku na mocy § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, uzależnione jest od mieszkalnego charakteru całej zarządzanej nieruchomości, nie zaś od przeznaczenia poszczególnych, znajdujących się w niej lokali. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy zarządzanie odnosi się nie do nieruchomości jako całości, ale do pojedynczego lokalu znajdującego się w tej nieruchomości. W tej sytuacji bowiem, taki pojedynczy lokal należy traktować jak odrębną nieruchomość.

Odpowiednia kwalifikacja wykonywanych usług, a tym samym zaklasyfikowanie do odpowiedniego grupowania PKWiU jest podstawą prawidłowego zastosowania ww. zwolnienia.

Należy wskazać, że w dziale 68 Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług znajdują się usługi związane z obsługą nieruchomości. Dział ten ma swoje umiejscowienie w sekcji L, która obejmuje:

·      kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,

·      wynajem i obsługa nieruchomości własnych lub dzierżawionych,

·      usługi agencji nieruchomości,

·      usługi zarządzania nieruchomościami świadczone na zlecenie (włączając usługi w zakresie wyceny).

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „nieruchomość mieszkalna”, w tym zakresie należy zatem powołać się na definicję zawartą w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB).

W świetle Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne. Budynki mieszkalne według PKOB, to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych, natomiast w przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem (rozporządzenie Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych – Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.).

Zatem, jeżeli przedmiotem zarządzania jest cały budynek mieszkalny, czynność ta podlega zwolnieniu zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia. Natomiast jeżeli usługa zarządzania dotyczy wyłącznie określonych części nieruchomości mieszkalnej, przy czym części te (np. część wspólna budynku, czy też przynależny teren) nie mają charakteru mieszkalnego, wówczas taka usługa zarządzania podlega opodatkowaniu według stawki podatku VAT odpowiedniej dla przedmiotu świadczonej usługi.

Należy także zauważyć, że kwestie zarządzania nieruchomościami zostały uregulowane w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 399):

W myśl art. 184a ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Stosownie do art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Na podstawie art. 184b ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Jak wskazano powyżej, przepis § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, zwalnia od podatku od towarów i usług usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0). Odpowiednia kwalifikacja wykonywanych usług, a tym samym zaklasyfikowanie do odpowiedniego grupowania PKWiU jest podstawą prawidłowego zastosowania ww. zwolnienia.

Należy wskazać, że w dziale 68 Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług znajdują się usługi związane z obsługą rynku nieruchomości. Dział ten ma swoje umiejscowienie w sekcji L, która to nie obejmuje między innymi: usług związanych z utrzymaniem porządku w budynkach klienta, włączając sprzątanie wnętrz, konserwacje i drobne naprawy, usuwanie śmieci, usługi ochrony, sklasyfikowanych w 81.10.10.0. Przepis § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, odwołuje się do grupowania ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0, które to zawiera się w dziale 68, co skutkuje tym, że wyłączenia zawarte w sekcji L dotyczą również tej regulacji.

Z objaśnień do PKWiU wynika, że grupowanie 68.32.11.0 obejmuje:

·      usługi zarządzania domami i innymi nieruchomościami mieszkalnymi świadczone na zlecenie,

·      usługi zarządzania budynkami wielomieszkaniowymi (lub budynkami o wielorakim wykorzystaniu, które są przede wszystkim przeznaczone na cele mieszkalne),

·      usługi zarządzania miejscami pod przewoźne domy mieszkalne,

·      usługi pobierania opłat za czynsz,

·      usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi stanowiącymi wspólnoty mieszkaniowe.

Należy wskazać, że prawa i obowiązki wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną określa ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048).

Jak stanowi art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali:

Z powyższego wynika, że wspólnota jest organizacją wspólników, związanych wspólnością w zakresie administracji nieruchomością wspólną i współwłasnością w odniesieniu do tej nieruchomości. Działanie powołanego zarządu należy prawnie ujmować w konstrukcji przedstawicielstwa do działania w imieniu i na rzecz członków wspólnoty.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pani działalność gospodarczą – Biuro Rachunkowe (…). Od roku 2021 świadczy Pani wraz z współmałżonkiem w charakterze współwykonawcy usługę zarządzania nieruchomościami wspólnymi, wspólnot mieszkaniowych o charakterze mieszkalnym. Usługa świadczona przez Panią dotyczy wyłącznie wspólnot mieszkaniowych o charakterze mieszkalnym. Samodzielnie wykonuje Pani poniższe czynności związane z prowadzeniem ewidencji pozaksięgowej i rozliczeń wspólnoty mieszkaniowej i organizacji zebrań, jako element usługi zarządzania nieruchomością:

1.1  prowadzenie usług księgowych i ewidencji finansowej Wspólnoty zgodnie z obowiązującymi przepisami,

1.2  prowadzenie wykazu lokali, właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej,

1.3  prowadzenie ewidencji liczby osób zamieszkujących lub stale przebywających w lokalach,

1.4  zapewnianie obsługi ekonomiczno-finansowej poprzez naliczanie opłat dla właścicieli lokali na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, fundusz remontowy i media,

1.5  rozliczanie kosztów dostawy mediów indywidualnych do lokali (centralne ogrzewanie, podgrzanie wody, zimna woda i ścieki),

1.6  przygotowywanie projektów planu gospodarczego (w formie planu rzeczowo-finansowego) i korekt tego planu, w tym planu wpływów na fundusz remontowy Wspólnoty i wydatków z tego funduszu,

1.7  przygotowywanie rozliczeń z realizacji planu gospodarczego, w tym rozliczeń funduszu remontowego,

1.8  przygotowywanie dla Członków Wspólnoty rocznego sprawozdania finansowego najpóźniej na 7 dni przed terminem zebrania sprawozdawczego,

1.9  dokonywanie i nadzór nad terminowym dokonywaniem płatności Wspólnot i przesyłaniem dokumentów finansowych,

1.10         przygotowanie wniosków dla właścicieli starających się o przyznanie dodatku mieszkaniowego,

1.12         przygotowywanie rozliczeń z realizacji planu gospodarczego, w tym rozliczeń funduszu remontowego,

1.13         analiza należnych od właścicieli opłat na pokrycie kosztów zarządzania nieruchomością wspólną,

1.15         pełna dyspozycyjność w udzielaniu mieszkańcom informacji o aktualnych ich saldach,

1.16         bieżąca aktualizacja kont indywidualnych właścicieli lokali na portalu E-kartoteka,

1.17         przekazywanie Zarządom Wspólnot mieszkaniowych pełnej – rocznej dokumentacji finansowo-księgowej, zgodnie z wymogami przepisów,

1.18         sporządzanie zaświadczeń lub poświadczenie wystąpień właścicieli o przyznanie dodatku mieszkaniowego lub pomocy społecznej,

1.25         pozasądowa windykacja należności właścicieli lokali z tytułu opłat na pokrycie kosztów zarządzania nieruchomością wspólną,

1.26         przygotowanie dla członków Wspólnoty wszystkich koniecznych projektów uchwał, zawiadomień o zebraniach właścicieli lokali,

1.30         archiwizacja i pełen dostęp do dokumentów wspólnoty.

Wskazała Pani w uzupełnieniu wniosku, że symbol Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) z roku 2015 dla świadczonej/świadczonych przez Panią usługi/usług na zlecenie wspólnot – zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. z 2025 r. poz. 1829, to: PKWiU 68.32.11.0 – Usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczone na zlecenie, z wyłączeniem nieruchomości będących we współwłasności. Wskazana klasyfikacja wynika z faktu, że przedmiotem umów zawieranych ze wspólnotami mieszkaniowymi jest kompleksowa usługa zarządzania nieruchomością wspólną. Czynności związane z prowadzeniem ewidencji finansowej, rozliczeniami mediów, przygotowywaniem sprawozdań, organizacją zebrań, jako element usługi zarządzania nieruchomością wspólną. Świadczy Pani usługi wykonywane wyłącznie dla nieruchomości mieszkalnych na zlecenie wspólnot mieszkaniowych. Zawarła Pani z poszczególnymi wspólnotami mieszkaniowymi jedną umowę obejmującą realizację całego zakresu czynności, realizując w niej, jako współwykonawca wykonywanych przez Panią na rzecz danej wspólnoty, wymienione czynności. Nie zawiera Pani odrębnych umów dotyczących poszczególnych czynności wskazanych w pkt 1.1-1.30 we wniosku. Nie wykonuje Pani żadnej z wymienionych czynności, tj.:

·      wyceny nieruchomości,

·      związanych z utrzymaniem porządku w budynkach, włączając sprzątanie wnętrz,

·      konserwacji i drobnych napraw,

·      usuwania śmieci,

·      nie świadczy Pani usługi ochrony sklasyfikowane w PKWiU pod symbolem: 81.10.10.0.

Głównym celem świadczonych przez Panią usług jest zapewnienie prawidłowej obsługi administracyjno-finansowej wspólnot mieszkaniowych w ramach realizacji usługi zarządzania nieruchomością wspólną, umożliwiającej prawidłowe funkcjonowanie wspólnoty oraz wykonywanie obowiązków wynikających z ustawy o własności lokali. Wykonanie usługi dokumentuje Pani poprzez wystawianie comiesięcznych faktur na rzecz wspólnot mieszkaniowych. Nie sporządza Pani odrębnych protokołów wykonania poszczególnych czynności ani innych dokumentów potwierdzających wykonanie usługi, ponieważ obowiązek taki nie wynika z zawartych umów. Wykonywane przez Panią czynności realizowane są na bieżąco w ramach stałej obsługi wspólnot mieszkaniowych wynikającej z umowy. Zakres wykonywanych czynności może zostać zweryfikowany na podstawie dokumentacji wspólnot mieszkaniowych, danych zgromadzonych w systemie (…), prowadzonej ewidencji finansowej i rozliczeniowej oraz danych archiwalnych systemu informatycznego (…), który rejestruje historię wykonywanych operacji przez Panią, jako jego użytkownika. Otrzymuje Pani jedno wynagrodzenie za świadczoną usługę wykonywaną na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Wynagrodzenie za usługę zostało określone jako jedna stawka za 1 m² powierzchni użytkowej lokali lub wyrażone w jednej kwocie i stanowi wynagrodzenie za realizację całego zakresu obowiązków wynikających z umowy zarządzania nieruchomością wspólną. Wspólnota mieszkaniowa nie ustala odrębnego wynagrodzenia za poszczególne czynności wykonywane w ramach realizowanej usługi. Wykonuje Pani usługę jako współwykonawca na podstawie jednej umowy zarządzania nieruchomością wspólną i otrzymuję 50%, wynagrodzenia należnego z tytułu realizacji usługi zarządzania i wystawia Pani fakturę wyłącznie na tę część wynagrodzenia. Podział wynagrodzenia nie jest związany z wyodrębnieniem poszczególnych czynności jako samodzielnych usług. Na wystawianych fakturach widnieje jedna pozycja, określana jako „Obsługa rachunkowo-księgowa”. Pozycja ta nie oznacza świadczenia odrębnej usługi księgowej, lecz stanowi uogólnioną nazwę stosowaną dla części wynagrodzenia należnej Pani jako współwykonawcy usługi zarządzania nieruchomością wspólną. Faktura dokumentuje Pani udział w realizacji kompleksowej usługi zarządzania nieruchomością wspólną wykonywanej na podstawie zawartej umowy. Wspólnota mieszkaniowa nie nabywa od Pani poszczególnych czynności odrębnie ani nie ustala odrębnego wynagrodzenia za poszczególne czynności wykonywane w ramach realizacji tej usługi. Wynagrodzenie ustalane jest jako stawka za 1 m² powierzchni użytkowej nieruchomości lub jako jedna miesięczna kwota wynikająca z umowy. Jako współwykonawca otrzymuje Pani określoną część wynagrodzenia należnego za realizację usługi zarządzania nieruchomością wspólną. Wynagrodzenie, podlega corocznemu podwyższeniu o procentowy wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszany przez Prezesa GUS-u oraz stanowi składnik kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, znajdujący swoje odzwierciedlenie w uchwalanym corocznie Planie Gospodarczym wspólnot mieszkaniowych. Czynności opisane we wniosku w pkt 1.1-1.30 wykonuje Pani w ramach własnej bazy pracowniczej i sprzętowej. Nie zleca Pani ich wykonania odrębnym podmiotom lub odrębnemu podmiotowi. Nie jest możliwe wyodrębnienie spośród wskazanych czynności jednej czynności dominującej wykonywanej samodzielnie na rzecz wspólnot mieszkaniowych. Wspólnoty mieszkaniowe nie nabywają od Pani poszczególnych czynności odrębnie. Zakres wykonywanych przez Panią czynności obejmuje w szczególności prowadzenie ewidencji finansowej wspólnoty, ewidencji właścicieli lokali, naliczanie opłat, rozliczanie kosztów mediów, sporządzanie rozliczeń i sprawozdań, obsługę płatności, prowadzenie dokumentacji wspólnoty, przygotowywanie projektów uchwał, organizację zebrań oraz inne czynności niezbędne do bieżącej obsługi wspólnoty mieszkaniowej. Wszystkie wskazane czynności są ze sobą funkcjonalnie powiązane i służą realizacji jednego celu gospodarczego, jakim jest prawidłowe wykonywanie usługi zarządzania nieruchomością wspólną. Poszczególne czynności nie stanowią celu samego w sobie dla wspólnot mieszkaniowych, lecz są wykonywane wyłącznie w celu zapewnienia prawidłowego funkcjonowania nieruchomości wspólnej, jako całości oraz realizacji obowiązków Pani jako współwykonawcy umowy. W związku z powyższym nie wyodrębnia Pani czynności dominującej ani czynności pomocniczych względem takiej czynności, ponieważ opisane działania stanowią elementy jednej kompleksowej usługi zarządzania nieruchomością wspólną. Pomiędzy czynnościami wykonywanymi przez Panią istnieje ścisła zależność funkcjonalna powodująca, że czynności te stanowią elementy jednego procesu obsługi i zarządzania nieruchomością wspólną i nie są wykonywane jako odrębne, niezależne świadczenia. Wskazała Pani, że pokazuje to np. poniższy ciąg logiczny zależności funkcjonalnej wymienionych czynności:

·      prowadzenie ewidencji właścicieli i lokali – umożliwia prawidłowe naliczanie opłat,

·      naliczanie opłat – stanowi podstawę rozrachunków i ewidencji finansowej,

·      ewidencja finansowa – umożliwia rozliczenie kosztów zarządu i mediów,

·      rozliczenia – stanowią podstawę ustalenia sald właścicieli,

·      salda — są podstawą działań windykacyjnych,

·      wszystkie dane ewidencyjne i finansowe — są niezbędne do sporządzenia rocznych rozliczeń i sprawozdania finansowego wspólnoty.

Wskazała Pani również, że prowadzenie wykazu lokali, właścicieli lokali oraz przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej, a także ewidencji liczby osób zamieszkujących lokale, stanowi podstawę do prawidłowego naliczania opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, funduszu remontowego oraz kosztów mediów. Naliczone opłaty są ujmowane w ewidencji finansowej wspólnoty i stanowią podstawę prowadzenia rozrachunków z właścicielami lokali, bieżącego monitorowania wpłat, ustalania sald oraz podejmowania działań windykacyjnych w przypadku wystąpienia zaległości. Dane wynikające z prowadzonej ewidencji finansowej oraz rozliczeń są następnie wykorzystywane do sporządzania rozliczeń kosztów zarządu nieruchomością wspólną, rozliczeń funduszu remontowego, rozliczeń mediów oraz rocznego sprawozdania finansowego wspólnoty. Poszczególne czynności są wzajemnie powiązane i stanowią kolejne etapy jednego procesu. Brak wykonania którejkolwiek z nich uniemożliwiałby prawidłowe wykonanie pozostałych czynności oraz sporządzenie wymaganych przepisami rozliczeń i sprawozdań finansowych wspólnoty mieszkaniowej. W konsekwencji czynności te są od siebie zależne i wykonywane łącznie w ramach realizacji jednej usługi świadczonej na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota mieszkaniowa nie ustala odrębnego wynagrodzenia za poszczególne czynności wykonywane przez Panią. Wynagrodzenie za usługę zostało określone jako jedna stawka za 1 m² powierzchni użytkowej lokali, lub wyrażone w jednej kwocie i stanowi wynagrodzenie za realizację całego zakresu obowiązków wynikających z umowy zarządzania nieruchomością wspólną, gdzie jako współwykonawca usługi zarządzania, otrzymuje 50% wynagrodzenia wynikającego z umowy. Brak odrębnej wyceny poszczególnych czynności oraz sposób kalkulacji wynagrodzenia potwierdzają, że wykonywane czynności stanowią elementy jednej usługi realizowanej na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.

Pani wątpliwości dotyczą zwolnienia od podatku świadczonej przez Panią usługi zarządzania nieruchomościami na rzecz wspólnot mieszkaniowych.

Należy zauważyć, co do zasady, każde świadczenie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług powinno być traktowane jako odrębne i niezależne, jednak w sytuacji, gdy jedna czynność obejmuje z ekonomicznego punktu widzenia kilka świadczeń, czynność ta nie powinna być sztucznie dzielona dla celów podatkowych. Zatem, z ekonomicznego punktu widzenia czynności nie powinny być dzielone dla celów podatkowych wówczas, gdy tworzyć będą jedną czynność kompleksową, obejmującą kilka świadczeń pomocniczych.

Nie ma znaczenia subiektywny punkt widzenia dostawcy lub odbiorcy świadczenia. Istnienie jednego świadczenia złożonego nie wyklucza zastosowania do poszczególnych jego elementów odrębnych cen. Jeżeli dwa lub więcej niż dwa świadczenia (czynności) dokonane przez podatnika na rzecz konsumenta są tak ściśle związane, że obiektywnie tworzą w aspekcie gospodarczym jedną całość, której rozdzielenie miałoby sztuczny charakter, to wszystkie te świadczenia lub czynności stanowią jednolite świadczenie do celów stosowania przepisów ustawy. Jeżeli jednak w skład świadczonej usługi wchodzić będą czynności, które nie służą wyłącznie wykonaniu czynności głównej, zasadniczej, lecz mogą mieć również charakter samoistny, to wówczas nie ma podstaw dla traktowania ich jako elementu czynności kompleksowej.

Koncepcję opodatkowania świadczeń kompleksowych wypracował Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, w wydanych orzeczeniach na podstawie pierwotnie obowiązującej Szóstej Dyrektywy Rady (77/388/EWG) oraz obecnie obowiązującej Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r., w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L nr 347 str. 1 ze zm.).

W kontekście przytoczonych regulacji stwierdzić należy, że z wykonaniem czynności złożonej (kompleksowej) mamy do czynienia wówczas, gdy świadczenie to jest rozbudowane i obejmuje dwie lub więcej pojedynczych czynności (świadczeń), będących elementami częściowego zobowiązania strony transakcji. Jednocześnie czynność taka, jeśli może zostać uznana za czynność o charakterze złożonym, podlega opodatkowaniu jednolitą stawką podatku od towarów i usług, właściwą dla świadczenia podstawowego, głównego.

Co ważne, czynność złożona jest świadczona przez jej wykonawcę (jeden podmiot) nawet, gdy ten aby zrealizować tą usługę nabywa od innych podmiotów usługi, które ostatecznie składać się będą na czynność złożoną.

Co do zasady bowiem nie może jednej czynności złożonej wykonywać kilka podmiotów.

W sprawach dotyczących świadczeń złożonych, wielokrotnie akcentowane jest, że potraktowanie kilku usług za jedną złożoną stanowi odstępstwo od powszechności opodatkowania, zgodnie z którą każde świadczenie należy postrzegać odrębnie. Mając do czynienia ze świadczeniami złożonymi, należy każdorazowo spoglądać przez pryzmat powyższej zasady. Inne podejście w rzeczywistości prowadziłoby do pełnej dowolności i uznaniowości przy ocenie kompleksowości.

Jak wskazano powyżej, przepis § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, zwalnia od podatku od towarów i usług usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0).

W rozpatrywanej sprawie, w pierwszej kolejności należy wskazać, że prowadzi Pani odrębną działalność gospodarczą i jako odrębny podatnik podatku od towarów i usług świadczy usługi na rzecz wspólnot mieszkaniowych. Tym samym ocenie podlega wyłącznie świadczenie wykonywane przez Panią.

Z opisu sprawy wynika, że współwykonawcy zawarli umowę na zarzadzanie nieruchomościami. Wyjaśniła Pani jednak, że wykonuje niektóre z wymienionych w umowie czynności. Tak też wystawia Pani faktury, tj. na wykonywane usługi. Wskazała Pani również, że zwarła z mężem dodatkową umowę.

Należy wyjaśnić, że z punktu widzenia zasad opodatkowana podatkiem VAT, każdy z podatników świadczy na rzecz odbiorcy samodzielną usługę. Zatem wykonuje Pani odrębnie od swojego męża usługi na rzecz Wspólnot mieszkaniowych. Z informacji wynikających z uzupełnienia do wniosku wynika, że są to czynności wymienione w pkt 1.1-1.10, 1.12-1.13, 1.15-1.18, 1.25-1.26 i 1.30. Co istotne klasyfikuje Pani swoje świadczenie do PKWiU 68.32.11.0 – zarządzanie nieruchomościami świadczone na zlecenie.

W konsekwencji, do ww. wykonywanych przez Panią czynności, które będzie Pani świadczyła na podstawie zawartej umowy na rzecz wspólnot mieszkaniowych zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług, na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia.

Podsumowując, stwierdzam, że świadczone przez Panią usługi skalsyfikowane w PKWiU 68.32.11.0 jako zarządzanie nieruchomościami, na rzecz wspólnot mieszkaniowych, korzystają ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

Zatem, oceniając Pani stanowisko uznaję je za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna jest wydana przy założeniu, że poprawnie zakwalifikowała Pani świadczone usługi do PKWiU 68.32.11.0 nieruchomościami. Interpretacja nie rozstrzyga o prawidłowości tej klasyfikacji (zasady formalnego przyporządkowania towaru lub usługi do grupowania statystycznego nie są przepisami prawa podatkowego).

Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy. Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pani wniosku (zapytania). Inne kwestie, które nie były objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Końcowo należy wskazać, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa. Zatem niniejsza interpretacja dotyczy tylko Pani sytuacji prawnopodatkowej. Nie wywołuje skutków prawnych dla Pani małżonka.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.