0111-KDIB2-2.4014.116.2026.3.PB

Interpretacja indywidualna

- stanowisko prawidłowe

 

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

 

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

 

6 maja 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 6 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych dokonywania wpłat finansowych (przedpłat) na rachunek Pani partnera. Uzupełniła go Pani - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 3 czerwca 2026 r. (wpływ 3 czerwca 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

 

Opis zdarzenia przyszłego (przedstawiony w uzupełnieniu wniosku)

 

 1. Status stron stosunku prawnego:

Zarówno Wnioskodawczyni, jak i druga strona umowy (właściciel nieruchomości, partner Wnioskodawczyni - (…)) są osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej w zakresie handlu czy zarządzania nieruchomościami. Transakcja oraz porozumienie mają charakter w pełni prywatny i dotyczą lokalu mieszkalnego, służącego zaspokojeniu osobistych potrzeb mieszkaniowych.

 2. Charakter, cel i przeznaczenie dokonywanych wpłat:

Wnioskodawczyni dokonuje regularnych wpłat bezpośrednio na rachunek bankowy partnera (właściciela nieruchomości). Środki te są celowo przeznaczane na spłatę rat kredytu hipotecznego ciążącego na tym lokalu mieszkalnym. Na mocy zawartego między stronami porozumienia (umowy rezerwacyjnej/przedwstępnej), wszystkie te wpłaty stanowią w istocie odpłatną przedpłatę (opłatę rezerwacyjną) na poczet ceny nabycia przyszłego udziału we współwłasności tej nieruchomości.

 3. Rozliczenie środków w przypadku realizacji bądź niedojścia umowy do skutku:

   - W przypadku zawarcia umowy ostatecznej: Wszystkie dotychczas zgromadzone i przelane przez Wnioskodawczynię środki finansowe zostaną w całości zaliczone na poczet ceny zakupu i pomniejszą kwotę końcowego rozliczenia przy zawieraniu aktu notarialnego przenoszącego współwłasność lokalu.

   - W przypadku niedojścia transakcji do skutku: Jeśli z jakichkolwiek przyczyn nie dojdzie do formalnego przeniesienia udziału we współwłasności nieruchomości na rzecz Wnioskodawczyni, środki te nie przepadają na rzecz właściciela, lecz podlegają bezwzględnemu zwrotowi na rzecz Wnioskodawczyni jako rozliczenie nakładów.

 4. Brak charakteru darmowości:

Intencją stron umowy nigdy nie było i nie jest dokonanie bezpłatnego przysporzenia majątkowego (darowizny). Pomiędzy stronami istnieje silny i ekwiwalentny stosunek zobowiązaniowy. Wnioskodawczyni przekazuje środki finansowe w zamian za konkretne i mierzalne zobowiązanie drugiej strony do przeniesienia w przyszłości udziału w prawie własności lokalu mieszkalnego.

 5. Kwestia podatku od towarów i usług (VAT):

Żadna ze stron nie działa w tej relacji jako podatnik podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT.
Z tytułu dokonywanych wpłat oraz zawartego porozumienia nie będą wystawiane faktury VAT, a sama czynność nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług ani nie korzysta ze zwolnienia z tego podatku, pozostając całkowicie poza zakresem ustawy o VAT.

Pytanie (przeformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy w momencie dokonywania wyżej opisanych wpłat finansowych (przedpłat) na rachunek bankowy partnera, po stronie Wnioskodawczyni powstaje obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych?

Pani stanowisko w sprawie (przeformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Zdaniem Wnioskodawczyni, opisane czynności są w momencie ich dokonywania neutralne podatkowo dla Wnioskodawczyni.

Ustawa o PCC w art. 1 ust. 1 zawiera zamknięty, ściśle określony katalog czynności podlegających opodatkowaniu. Znajduje się w nim umowa sprzedaży, jednak brak w nim umów przedwstępnych, porozumień rezerwacyjnych czy samych aktów dokonywania cząstkowych przedpłat i zaliczek. Obowiązek podatkowy w podatku PCC (stawka 2%) po stronie Wnioskodawczyni jako kupującego udział zaktualizuje się na podstawie art. 3 i art. 4 ustawy o PCC dopiero i wyłącznie w momencie zawarcia ostatecznej, przyrzeczonej umowy przeniesienia własności (sprzedaży) w formie aktu notarialnego. Same przelewy na spłatę rat kredytu nie generują obowiązku w PCC.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191):

Podatkowi podlegają następujące czynności cywilnoprawne:

a) umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych,

b) umowy pożyczki pieniędzy lub rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku,

c) (uchylona)

d) umowy darowizny - w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy,

e) umowy dożywocia,

 f) umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności - w części dotyczącej spłat lub dopłat,

g) (uchylona)

h) ustanowienie hipoteki,

 i) ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego, oraz odpłatnej służebności,

 j) umowy depozytu nieprawidłowego,

k) umowy spółki.

W myśl art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy:

Podatkowi podlegają:

 2) zmiany umów wymienionych w pkt 1, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, z zastrzeżeniem ust. 3 pkt 4;

 3) orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne, jak czynności cywilnoprawne wymienione w pkt 1 lub 2.

Ustawodawca wprowadził zasadę enumeratywnego określenia czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Podatkowi podlegają zatem tylko te czynności (umowy), które zostały w ustawie wymienione. O podleganiu danej czynności opodatkowaniu tym podatkiem decyduje jej treść (elementy przedmiotowo istotne), a nie nazwa. Tym samym, jeżeli strony zawierają umowę i układają stosunki w jej ramach w określony sposób to dla oceny, czy powstanie obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych,
w związku z dokonaniem wskazanej w ustawie czynności, miarodajne będą rzeczywiste prawa i obowiązki stron tej umowy pozwalające na ich kwalifikacje pod względem prawnym.

Szczegółowe określenie zakresu przedmiotowego ma określone konsekwencje. Ustawodawca, wprowadzając zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu, wyłączył od opodatkowania inne podobne, które nie zostały wyraźnie wskazane w przepisie. Oznacza to, że czynności niewymienione w ustawowym katalogu nie podlegają opodatkowaniu, nawet gdy wywołują skutki w sferze gospodarczej takie same bądź podobne do tych, które zostały w nim wyliczone.

Z treści wniosku wynika, że dokonuje Pani regularnych wpłat bezpośrednio na rachunek bankowy partnera (właściciela nieruchomości). Środki te są celowo przeznaczane na spłatę rat kredytu hipotecznego ciążącego na tym lokalu mieszkalnym. Na mocy zawartego między stronami porozumienia (umowy rezerwacyjnej/przedwstępnej), wszystkie te wpłaty stanowią w istocie odpłatną przedpłatę (opłatę rezerwacyjną) na poczet ceny nabycia przez Panią przyszłego udziału we współwłasności tej nieruchomości. W przypadku zawarcia umowy ostatecznej: Wszystkie dotychczas zgromadzone i przelane przez Panią środki finansowe zostaną w całości zaliczone na poczet ceny zakupu i pomniejszą kwotę końcowego rozliczenia przy zawieraniu aktu notarialnego przenoszącego współwłasność lokalu.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Natomiast zgodnie z art. 3 ust. 2 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych wskazano, że obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej, objętej zakresem ustawy. Dodatkowo ustawodawca odrębnie określił moment powstania  obowiązku podatkowego dla umów przenoszących własność, zawieranych w następstwie wykonania umowy zobowiązującej. Kluczowe znaczenie ma więc pojęcie czynności prawnej oraz moment jej dokonania. Czynność cywilnoprawna jest dokonana
z momentem, gdy dochodzi do zrealizowania wszystkich elementów konstytuujących daną czynność. Należy wskazać, że na moment powstania obowiązku podatkowego a tym samym na wartość podstawy opodatkowania nie mają wpływu umowy zobowiązujące do zawarcia w przyszłości określonej umowy objętej zakresem przedmiotowym ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

Równocześnie w granicach zasady swobody umów ustanowionej w art. 353¹ Kodeksu cywilnego strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny, np. w formie przedpłaty/zaliczki.

Jednakże, zgodnie z normami prawa cywilnego ani umowa przedwstępna, ani wpłata przedpłaty/zaliczki nie przenosi własności nieruchomości. Z przywołanych powyżej przepisów Kodeksu cywilnego wynika, że umowa przedwstępna sprzedaży zobowiązuje do zawarcia oznaczonej umowy, natomiast dopiero umowa przeniesienia własności zawierana w wykonaniu przedwstępnej umowy sprzedaży ma charakter rozporządzający, tzn. przenosi własność nieruchomości ze sprzedającego na kupującego.

W związku z powyższym i okolicznościami stwierdzić należy, że z chwilą zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości nie powstanie obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych. Zawarta bowiem zostanie jedynie umowa zobowiązująca do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym, nie zaś w istocie sama umowa sprzedaży. Dopiero faktyczna umowa sprzedaży, na mocy której na Pani rzecz zostanie przeniesiony udział w lokalu mieszkalnym będzie objęta regulacjami ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i z tytułu zawarcia tej umowy powstanie obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie zawarcie porozumienia (umowy rezerwacyjnej/ przedwstępnej), na podstawie której wpłaca Pani regularnie na konto partnera przedpłatę (opłatę rezerwacyjną) na poczet ceny nabycia przyszłego udziału we współwłasności tej nieruchomości (lokalu mieszkalnym), nie wywoła żadnych skutków na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (jest obojętne podatkowo).

Zatem, po Pani stronie nie powstanie obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.

 

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

 

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Pani stanowiska wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od spadków i darowizn oraz podatku dochodowego od osób fizycznych zostały/zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.