PIT-39 za 2025 rok (rozliczenie w 2026)
Zeznanie dla dochodów ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych przed upływem 5 lat — stawka 19%, ulga mieszkaniowa.
Opublikowano aktualizacja
PIT-39 składają osoby, które w 2025 roku odpłatnie zbyły nieruchomość lub prawo majątkowe (np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo wieczystego użytkowania gruntu) przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Sprzedaż po upływie 5 lat nie podlega opodatkowaniu i nie wymaga składania PIT-39.
Kto składa
- sprzedający nieruchomość mieszkalną lub niemieszkalną nabytą lub wybudowaną w okresie 1 stycznia 2020 r. – 31 grudnia 2025 r.,
- zbywający spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w tym samym okresie nabycia,
- zbywający prawo użytkowania wieczystego gruntu nabyte po 2020 r.,
- spadkobiercy — okres 5 lat liczy się od daty nabycia przez spadkodawcę (a nie od daty otwarcia spadku),
- każdy z małżonków osobno — przy sprzedaży z majątku wspólnego każdy wykazuje połowę przychodu i połowę kosztów.
PIT-39 nie jest właściwy dla sprzedaży składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej — te przychody rozlicza się odpowiednio w PIT-36, PIT-36L lub PIT-28.
Co rozliczasz w PIT-39
- przychód ze sprzedaży (cena z aktu notarialnego, pomniejszona o koszty notarialne i podatek PCC obciążające zbywcę),
- koszty uzyskania przychodu: cena nabycia, udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości, opłaty notarialne i sądowe poniesione przy nabyciu, podatek od spadków i darowizn (gdy nieruchomość pochodzi ze spadku),
- dochód = przychód − koszty,
- kwotę dochodu zwolnionego w ramach ulgi mieszkaniowej.
Podatek wynosi 19% podstawy opodatkowania.
Ulga mieszkaniowa
Zwolniony z podatku jest dochód w części odpowiadającej iloczynowi:
dochód × (wydatki na własne cele mieszkaniowe / przychód ze sprzedaży)
Wydatki muszą być poniesione w okresie 3 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż (czyli przy sprzedaży w 2025 r. — do końca 2028 r.). Termin został wydłużony z 2 lat już dla sprzedaży od 2019 r.
Wydatki kwalifikowane: zakup mieszkania lub domu, zakup gruntu pod budowę, budowa, rozbudowa, remont, spłata kredytu (i odsetek) zaciągniętego na te cele przed sprzedażą — wyłącznie na potrzeby mieszkaniowe podatnika.
Jeżeli zadeklarowane wydatki nie zostaną zrealizowane w terminie, trzeba złożyć korektę PIT-39 i dopłacić podatek wraz z odsetkami za zwłokę.
Terminy i sposób złożenia
| Zagadnienie | Wartość |
|---|---|
| Termin złożenia | 30 kwietnia 2026 r. |
| Termin zapłaty podatku | 30 kwietnia 2026 r. |
| Termin wydatkowania na cele mieszkaniowe | 31 grudnia 2028 r. |
- Twój e-PIT — usługa udostępnia wstępnie wypełniony PIT-39 od rozliczenia za 2024 rok; podatnik uzupełnia koszty uzyskania i kwotę zwolnienia.
- e-Deklaracje — pełna wysyłka elektroniczna.
- Papier — w wyjątkowych sytuacjach.
Załączniki
PIT-39 nie posiada własnego załącznika PIT/O — odliczenia ulg podatkowych nie dotyczą tego zeznania. Dokumenty potwierdzające koszty nabycia, nakłady i wydatki na cele mieszkaniowe trzeba przechowywać przez 5 lat od końca roku, w którym złożono PIT-39.
Preferencje i ulgi
- brak wspólnego rozliczenia z małżonkiem (każde z małżonków składa odrębny PIT-39 dla swojej połowy),
- brak rozliczenia jako osoba samotnie wychowująca dziecko,
- jedyna ulga: ulga mieszkaniowa opisana wyżej.
Powiązane
- PIT-37 — dochody od płatnika,
- PIT-36 — działalność na skali,
- PIT-38 — kapitały pieniężne,
- Stawki i limity.
Aktualny wzór formularza
Wzór formularza PIT-39 obowiązujący za rok 2025 to wersja (12).
📄 PIT-39 (12) — wzór za 2025 r.⬇ pobierz↗ nowe okno
Plik PDF pochodzi bezpośrednio z Ministerstwa Finansów:
W programie TaxMachine PITy 2025/2026 PIT-39 można wypełnić w Kreatorze PIT albo bezpośrednio na aktywnym formularzu — zeznanie jest krótkie, a Kreator pomaga wyliczyć dochód zwolniony w proporcji do planowanych wydatków na cele mieszkaniowe.
Pełna instrukcja i wzór formularza: podatki.gov.pl → Twój e-PIT.